La trasformazione del tessuto urbano italiano è stata oggetto di una forte accelerazione con l'entrata in vigore della Legge n. 105/2024, meglio nota come “Salva Casa”. Sebbene la ratio della legge fosse snellire le procedure per i mutamenti di destinazione d'uso, la realtà che emerge dall'analisi dell'art. 23 ter del T.U. edilizia evidenzia un sistema duplice. Da un lato il regime ordinario, fedele alla tradizione “burocratica”, dall'altro un regime speciale circoscritto, che non rappresenta una soluzione definitiva per ogni abuso e impone condizioni di applicabilità estremamente rigide.
L'accesso alle semplificazioni del Salva Casa è subordinato a una precisa localizzazione urbanistica, definita dal D.M. 1444/1968. Il regime speciale trova applicazione esclusivamente all'interno delle zone A, ovvero i centri storici e gli agglomerati di pregio, delle zone B totalmente o parzialmente edificate e delle zone C destinate ai nuovi complessi insediativi. Al di fuori di questi confini, o delle loro corrispondenze regionali, la semplificazione decade.
Al contempo, il mutamento deve restare confinato tra le categorie funzionali ammesse, che includono il residenziale, il turistico-ricettivo, il produttivo-artigianale e il commerciale.
Secondo l’ultimo comma dell’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, il cambio di destinazione d’uso per le unità poste al primo piano fuori terra o ai livelli inferiori rientra nella competenza esclusiva della legislazione regionale. Lo Stato ha delegato alle Regioni il potere di decidere se e come applicare le semplificazioni in questi contesti, permettendo ai Comuni di mantenere restrizioni specifiche per salvaguardare la vivibilità o la sicurezza idraulica.
L'introduzione del Salva Casa ha generato nuove zone d'ombra, in particolare per quanto riguarda lo stato legittimo dell'immobile, che rimane il presupposto indispensabile per ogni operazione. La giurisprudenza più recente (come la sentenza del TAR Liguria n. 1365/2025) ha ribadito con fermezza che non esiste alcuna estensione automatica dei benefici ai piani terra, in assenza di un adeguamento della norma regionale. Questo significa che i divieti previsti dai Comuni, specialmente nei centri storici, restano pienamente efficaci.
Il problema si complica ulteriormente nelle fattispecie “ibride”, dove un'unità immobiliare si sviluppa su più livelli, coinvolgendo sia il piano terra che il primo piano. In questi casi, la giurisprudenza si interroga se sia possibile parzializzare il cambio d'uso o se l'eventuale divieto riferito al piano terra finisca per “contaminare” l'intera operazione, rendendo di fatto impossibile la semplificazione per l'intero immobile.
Nonostante gli sconti sugli oneri di urbanizzazione e le agevolazioni sulla monetizzazione dei parcheggi pubblici rappresentino vantaggi concreti, l'obbligo di rispettare le normative di settore – igiene, sicurezza, prevenzione incendi – resta essenziale.
L'accesso alle semplificazioni del Salva Casa è subordinato a una precisa localizzazione urbanistica, definita dal D.M. 1444/1968. Il regime speciale trova applicazione esclusivamente all'interno delle zone A, ovvero i centri storici e gli agglomerati di pregio, delle zone B totalmente o parzialmente edificate e delle zone C destinate ai nuovi complessi insediativi. Al di fuori di questi confini, o delle loro corrispondenze regionali, la semplificazione decade.
Al contempo, il mutamento deve restare confinato tra le categorie funzionali ammesse, che includono il residenziale, il turistico-ricettivo, il produttivo-artigianale e il commerciale.
Secondo l’ultimo comma dell’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, il cambio di destinazione d’uso per le unità poste al primo piano fuori terra o ai livelli inferiori rientra nella competenza esclusiva della legislazione regionale. Lo Stato ha delegato alle Regioni il potere di decidere se e come applicare le semplificazioni in questi contesti, permettendo ai Comuni di mantenere restrizioni specifiche per salvaguardare la vivibilità o la sicurezza idraulica.
L'introduzione del Salva Casa ha generato nuove zone d'ombra, in particolare per quanto riguarda lo stato legittimo dell'immobile, che rimane il presupposto indispensabile per ogni operazione. La giurisprudenza più recente (come la sentenza del TAR Liguria n. 1365/2025) ha ribadito con fermezza che non esiste alcuna estensione automatica dei benefici ai piani terra, in assenza di un adeguamento della norma regionale. Questo significa che i divieti previsti dai Comuni, specialmente nei centri storici, restano pienamente efficaci.
Il problema si complica ulteriormente nelle fattispecie “ibride”, dove un'unità immobiliare si sviluppa su più livelli, coinvolgendo sia il piano terra che il primo piano. In questi casi, la giurisprudenza si interroga se sia possibile parzializzare il cambio d'uso o se l'eventuale divieto riferito al piano terra finisca per “contaminare” l'intera operazione, rendendo di fatto impossibile la semplificazione per l'intero immobile.
Nonostante gli sconti sugli oneri di urbanizzazione e le agevolazioni sulla monetizzazione dei parcheggi pubblici rappresentino vantaggi concreti, l'obbligo di rispettare le normative di settore – igiene, sicurezza, prevenzione incendi – resta essenziale.
