Come ogni anno, l’imposta non riguarda chi abita nella propria casa come residenza principale: l’abitazione principale non di lusso (categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7) è completamente esente da IMU.
L’abitazione principale – si rammenta - è definita come l'unità immobiliare in cui il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente (art. 1, comma 741, lett. b), primo e secondo periodo, L. 160/2019).
La novità più rilevante dell’IMU 2026 riguarda il sistema delle aliquote comunali. Il Decreto MEF del 6 novembre 2025 ha riformato il prospetto delle aliquote: le 250.000 fattispecie applicabili negli anni scorsi sono state ridotte a un sistema uniforme e strutturato, con un numero limitato di categorie standard tra cui i Comuni possono scegliere. Questo rende più prevedibile e comprensibile il calcolo per i contribuenti e riduce il rischio di errori.
Dal 2026, inoltre, i Comuni possono prevedere aliquote agevolate in riferimento ad immobili inagibili per cause edilizie diverse, tra cui:
L’abitazione principale – si rammenta - è definita come l'unità immobiliare in cui il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente (art. 1, comma 741, lett. b), primo e secondo periodo, L. 160/2019).
La novità più rilevante dell’IMU 2026 riguarda il sistema delle aliquote comunali. Il Decreto MEF del 6 novembre 2025 ha riformato il prospetto delle aliquote: le 250.000 fattispecie applicabili negli anni scorsi sono state ridotte a un sistema uniforme e strutturato, con un numero limitato di categorie standard tra cui i Comuni possono scegliere. Questo rende più prevedibile e comprensibile il calcolo per i contribuenti e riduce il rischio di errori.
Dal 2026, inoltre, i Comuni possono prevedere aliquote agevolate in riferimento ad immobili inagibili per cause edilizie diverse, tra cui:
- fabbricati inagibili per crollo strutturale dovuto a cedimenti del terreno o difetti costruttivi;
- immobili danneggiati da incendi;
- fabbricati dichiarati inagibili per gravi problemi di staticità o condizioni igienico-sanitarie pericolose;
- strutture danneggiate da eventi atmosferici non qualificabili come calamità naturali.
L’agevolazione non è automatica: ogni Comune deve deliberarla espressamente nel proprio prospetto aliquote e pubblicarla entro il 14 ottobre di ogni anno sul portale del Federalismo Fiscale MEF. Per accedere al beneficio è necessario presentare documentazione tecnica che attesti lo stato di inagibilità — perizia di un tecnico abilitato o certificazione degli uffici comunali competenti.
Si rammenta inoltre che, con l'ordinanza n. 4292/2025, la Cassazione ha consolidato i criteri interpretativi elaborati in precedenza dalla Consulta, chiarendo come non sia più richiesto che il nucleo familiare viva nello stesso immobile perché si possano garantire, a entrambi i coniugi, gli stessi benefici fiscali. In questo modo si consente alle coppie che vivono in abitazioni diverse, per esigenze personali o di lavoro, di richiedere l'esenzione per ognuna delle due abitazioni. Al contempo si evitano anche eventuali contenziosi con i Comuni che, in precedenza, potevano contestare la richiesta di esonero dal pagamento ritenendo “seconda casa” l'immobile in cui non viveva il nucleo familiare.
Ma come dimostrare di avere diritto all’esenzione?
Al fine del riconoscimento della dimora abituale, un parametro ritenuto utile dalla consolidata giurisprudenza è quello costituito dai consumi delle utenze a rete (Cass. n. 8627/2019). Tuttavia, sul punto la Corte di Giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, con sentenza n. 432 del 10 febbraio 2025, ha stabilito che gli scarsi consumi delle utenze domestiche, comunque, non giustificano la revoca dell'agevolazione IMU prima casa per il venir meno del requisito della dimora abituale. La Corte fa presente che gli scarsi consumi vanno contestualizzati rispetto al caso specifico.
Invero, nella fattispecie sottoposta al suo esame, il contribuente viveva in un alloggio condominiale privo dell'utenza del gas e gli scarsi consumi elettrici erano giustificati dal tipo di lavoro svolto, che lo portava a essere presente in casa solo nelle giornate di sabato e domenica. Inoltre veniva appurato che il fabbricato condominiale assicurava la distribuzione dell'acqua calda e del riscaldamento con l'impianto comune, permettendo al contribuente di omettere la conclusione di un contratto di utenza del gas, mentre in cucina utilizzava piani di cottura a induzione.
In definitiva, non è sufficiente dichiarare di abitare nella seconda casa per ottenere l’esenzione dall’IMU: è necessario provare che la residenza sia effettiva e non solo formale.
Per questo motivo, oltre all’iscrizione all’anagrafe della popolazione residente, il Comune richiede documenti che confermino la presenza stabile del nucleo familiare nell’abitazione.
Tra le principali prove che possono essere presentate figurano:
Si rammenta inoltre che, con l'ordinanza n. 4292/2025, la Cassazione ha consolidato i criteri interpretativi elaborati in precedenza dalla Consulta, chiarendo come non sia più richiesto che il nucleo familiare viva nello stesso immobile perché si possano garantire, a entrambi i coniugi, gli stessi benefici fiscali. In questo modo si consente alle coppie che vivono in abitazioni diverse, per esigenze personali o di lavoro, di richiedere l'esenzione per ognuna delle due abitazioni. Al contempo si evitano anche eventuali contenziosi con i Comuni che, in precedenza, potevano contestare la richiesta di esonero dal pagamento ritenendo “seconda casa” l'immobile in cui non viveva il nucleo familiare.
Ma come dimostrare di avere diritto all’esenzione?
Al fine del riconoscimento della dimora abituale, un parametro ritenuto utile dalla consolidata giurisprudenza è quello costituito dai consumi delle utenze a rete (Cass. n. 8627/2019). Tuttavia, sul punto la Corte di Giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, con sentenza n. 432 del 10 febbraio 2025, ha stabilito che gli scarsi consumi delle utenze domestiche, comunque, non giustificano la revoca dell'agevolazione IMU prima casa per il venir meno del requisito della dimora abituale. La Corte fa presente che gli scarsi consumi vanno contestualizzati rispetto al caso specifico.
Invero, nella fattispecie sottoposta al suo esame, il contribuente viveva in un alloggio condominiale privo dell'utenza del gas e gli scarsi consumi elettrici erano giustificati dal tipo di lavoro svolto, che lo portava a essere presente in casa solo nelle giornate di sabato e domenica. Inoltre veniva appurato che il fabbricato condominiale assicurava la distribuzione dell'acqua calda e del riscaldamento con l'impianto comune, permettendo al contribuente di omettere la conclusione di un contratto di utenza del gas, mentre in cucina utilizzava piani di cottura a induzione.
In definitiva, non è sufficiente dichiarare di abitare nella seconda casa per ottenere l’esenzione dall’IMU: è necessario provare che la residenza sia effettiva e non solo formale.
Per questo motivo, oltre all’iscrizione all’anagrafe della popolazione residente, il Comune richiede documenti che confermino la presenza stabile del nucleo familiare nell’abitazione.
Tra le principali prove che possono essere presentate figurano:
- la scelta del medico di base effettuata con l’indirizzo della casa in cui si dichiara di risiedere;
- le bollette delle utenze domestiche (luce, gas, acqua) che attestino consumi regolari e costanti durante tutto l’anno, non solo nei mesi estivi o in brevi periodi.
Se, attraverso la documentazione delle utenze, si dimostra che l’immobile è abitato in modo continuativo, si può avere diritto all’esenzione IMU sulla seconda casa.
La richiesta di esenzione dovrà essere presentata direttamente al Comune competente, che verificherà i dati e la documentazione fornita. In alcuni casi, l’amministrazione può effettuare ulteriori controlli, ad esempio sui consumi idrici ed elettrici, per accertare la veridicità della residenza dichiarata.
