La Corte di Cassazione, con l’ordinanza del 2 aprile 2026 n. 8236, ha stabilito un principio importante in materia di IMU: la locazione parziale di un immobile non fa perdere il diritto all’esenzione prevista per l’abitazione principale. La decisione così conclude una controversia tra un Comune e una contribuente.
Il caso nasce da alcuni avvisi di accertamento emessi dal Comune per gli anni 2017 e 2018.
Secondo l’amministrazione comunale, la proprietaria, avendo affittato una parte della casa a terzi, non poteva più considerare l’immobile come abitazione principale. Di conseguenza, l’intero immobile avrebbe dovuto essere soggetto a IMU ordinaria.
La Cassazione ha confermato la decisione favorevole alla contribuente, respingendo il ricorso del Comune: se una parte dell’immobile è affittata, ma il proprietario continua a viverci, l’immobile può comunque mantenere la qualifica di abitazione principale e, quindi, beneficiare dell’esenzione IMU.
Per comprendere la portata della pronuncia, occorre partire dall'evoluzione della definizione normativa di abitazione principale.
Ed invero, uno dei profili più controversi, nella disciplina dell'IMU, è sempre stato proprio quello concernente questa definizione e i requisiti per l’esenzione. In precedenza, per beneficiare dell’agevolazione, la normativa e la giurisprudenza richiedevano che l’intero nucleo familiare del proprietario avesse sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale nello stesso immobile.
Ad esempio, se i coniugi avevano residenze e dimore separate in due immobili diversi, situati nello stesso Comune, l’esenzione IMU poteva applicarsi solo a una delle due abitazioni.
Successivamente, in materia è intervenuta la Corte Costituzionale che, con la sentenza n. 209 depositata il 13 ottobre 2022, ha cambiato le regole dell'esenzione IMU per l'abitazione principale. La Consulta ha infatti stabilito che, ai fini dell'esenzione, per “abitazione principale deve intendersi l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente”.
La Corte Costituzionale ha, quindi, contestato l’assunto che prevedeva l’agevolazione IMU solo nel caso in cui l’immobile posseduto venisse utilizzato come abitazione principale di tutto il nucleo familiare. Dopo la sentenza, pertanto, i coniugi che risiedono ed hanno dimora abituale in due differenti immobili hanno diritto entrambi all’esenzione IMU, e questo a prescindere dal Comune in cui detti immobili si trovino.
La decisione della Corte Costituzionale di qualche anno fa è stata poi confermata anche dai giudici della Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 4292/2025. La Cassazione ha consolidato i criteri interpretativi elaborati in precedenza dalla Consulta, chiarendo come non sia più richiesto che il nucleo familiare viva nello stesso immobile perché si possano garantire, a entrambi i coniugi, gli stessi benefici fiscali. In questo modo si consente alle coppie che vivono in abitazioni differenti, per esigenze personali o di lavoro, di richiedere l’esenzione per ognuna delle due abitazioni. Al contempo si evitano anche eventuali contenziosi con i Comuni che, in precedenza, potevano contestare la richiesta di esonero dal pagamento ritenendo “seconda casa” l’immobile in cui non viveva il nucleo familiare.
Il caso nasce da alcuni avvisi di accertamento emessi dal Comune per gli anni 2017 e 2018.
Secondo l’amministrazione comunale, la proprietaria, avendo affittato una parte della casa a terzi, non poteva più considerare l’immobile come abitazione principale. Di conseguenza, l’intero immobile avrebbe dovuto essere soggetto a IMU ordinaria.
La Cassazione ha confermato la decisione favorevole alla contribuente, respingendo il ricorso del Comune: se una parte dell’immobile è affittata, ma il proprietario continua a viverci, l’immobile può comunque mantenere la qualifica di abitazione principale e, quindi, beneficiare dell’esenzione IMU.
Per comprendere la portata della pronuncia, occorre partire dall'evoluzione della definizione normativa di abitazione principale.
Ed invero, uno dei profili più controversi, nella disciplina dell'IMU, è sempre stato proprio quello concernente questa definizione e i requisiti per l’esenzione. In precedenza, per beneficiare dell’agevolazione, la normativa e la giurisprudenza richiedevano che l’intero nucleo familiare del proprietario avesse sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale nello stesso immobile.
Ad esempio, se i coniugi avevano residenze e dimore separate in due immobili diversi, situati nello stesso Comune, l’esenzione IMU poteva applicarsi solo a una delle due abitazioni.
Successivamente, in materia è intervenuta la Corte Costituzionale che, con la sentenza n. 209 depositata il 13 ottobre 2022, ha cambiato le regole dell'esenzione IMU per l'abitazione principale. La Consulta ha infatti stabilito che, ai fini dell'esenzione, per “abitazione principale deve intendersi l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente”.
La Corte Costituzionale ha, quindi, contestato l’assunto che prevedeva l’agevolazione IMU solo nel caso in cui l’immobile posseduto venisse utilizzato come abitazione principale di tutto il nucleo familiare. Dopo la sentenza, pertanto, i coniugi che risiedono ed hanno dimora abituale in due differenti immobili hanno diritto entrambi all’esenzione IMU, e questo a prescindere dal Comune in cui detti immobili si trovino.
La decisione della Corte Costituzionale di qualche anno fa è stata poi confermata anche dai giudici della Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 4292/2025. La Cassazione ha consolidato i criteri interpretativi elaborati in precedenza dalla Consulta, chiarendo come non sia più richiesto che il nucleo familiare viva nello stesso immobile perché si possano garantire, a entrambi i coniugi, gli stessi benefici fiscali. In questo modo si consente alle coppie che vivono in abitazioni differenti, per esigenze personali o di lavoro, di richiedere l’esenzione per ognuna delle due abitazioni. Al contempo si evitano anche eventuali contenziosi con i Comuni che, in precedenza, potevano contestare la richiesta di esonero dal pagamento ritenendo “seconda casa” l’immobile in cui non viveva il nucleo familiare.
Adesso la Suprema Corte si è pronunciata sul regime fiscale dell’abitazione principale quando una parte dell’immobile viene data in locazione. I giudici hanno chiarito, infatti, che la normativa riconosce l’esenzione per l’unità immobiliare in cui il proprietario risiede abitualmente. Secondo l’interpretazione della Corte, tale disposizione va letta in senso favorevole al contribuente: se il proprietario continua a vivere nell’immobile, la presenza di un inquilino in una parte di esso non ne altera la qualificazione come abitazione principale.
Questa posizione si inserisce in un orientamento già sostenuto dal Ministero dell’Economia e delle Finanze (circolare n. 3/2012). La pronuncia assume particolare rilievo, poiché molti enti locali avevano adottato un approccio più restrittivo, dando luogo a un elevato numero di contenziosi davanti alle commissioni tributarie.
