A volte, nelle assemblee di condominio, la fretta di chiudere la discussione e tornare a casa gioca brutti scherzi. Quello che sembra un mero dettaglio burocratico – ossia la redazione del verbale – può comportare problemi legali anche duraturi.
È esattamente quanto accaduto in un condominio di Bergamo, dove una riunione dell'aprile 2016 è finita dinanzi alla Corte di Cassazione. In quell'occasione, l’assemblea decise su diversi punti all’ordine del giorno, ma nel verbale non furono riportati né i nomi dei singoli partecipanti né le loro quote millesimali.
Quella che sembrava una dimenticanza di poco conto ha portato alla sentenza n. 558 della Corte di Cassazione, depositata il 9 gennaio 2026, che ha stabilito come la forma, nel diritto condominiale, sia l’unica vera garanzia di trasparenza.
Il rischio del “verbale anonimo” e il dovere della trasparenza
La Cassazione ha chiarito che il verbale non è un semplice diario degli eventi, ma l'unico documento che permette ai condomini assenti o dissenzienti di verificare se la volontà del gruppo sia stata formata regolarmente. Per legge, ogni decisione deve poggiare sulla doppia maggioranza delle teste e dei millesimi. Se il documento non indica chi ha partecipato – sia di persona che per delega – e con quale peso millesimale, diventa impossibile calcolare se il quorum previsto dall’art. 1136 del c.c. sia stato effettivamente raggiunto.
Nel caso di specie, l’assenza di questi dati ha comportato la nullità dell’intero verbale, indipendentemente dal merito delle decisioni prese. La trasparenza nominativa è, infatti, il presupposto essenziale per garantire che la minoranza non sia schiacciata da calcoli incerti o arbitrari.
La trappola del foglio presenze e i calcoli approssimativi
Durante il lungo processo, il condominio ha tentato di difendersi producendo un foglio presenze separato, sperando di colmare così la lacuna del verbale principale. Tuttavia, i giudici hanno bocciato questa strategia in quanto quel documento non era firmato, non era richiamato espressamente nel verbale e riportava quote basate sui metri quadrati degli appartamenti anziché sulle tabelle millesimali ufficiali.
La Corte ha ribadito che la superficie non può sostituire il valore millesimale stabilito per legge e che un elenco “atipico” portato in tribunale anni dopo non può sanare le mancanze di un atto che deve essere perfetto fin dal momento in cui l'assemblea si scioglie. Senza un legame formale e firme autografe, quel foglio è stato considerato privo di qualsiasi valore probatorio.
Perché l’unanimità non salva una delibera viziata
Una delle tesi più interessanti affrontate dalla Suprema Corte riguarda il concetto di unanimità. Il condominio sosteneva che, essendo stati tutti d’accordo durante la votazione, la mancanza dei nomi e dei millesimi fosse irrilevante poiché il quorum sarebbe stato comunque superato. La Cassazione ha, però, spiegato che l'unanimità è un dato senza valore se non si sa con certezza chi siano i soggetti che l'hanno espressa.
In sostanza, se non è certa la regolare costituzione dell'assemblea alla partenza, non può essere valido nemmeno l'esito della votazione all'arrivo.
Un conto salatissimo: la condanna per responsabilità aggravata
L'insistenza nel difendere un verbale palesemente incompleto è costata cara ai condomini bergamaschi. Oltre all'annullamento delle delibere, la Corte ha applicato la sanzione per responsabilità aggravata, punendo la scelta di aver trascinato un contenzioso palesemente infondato. Il condominio è stato condannato a pagare 5.800 euro per le spese legali, ai quali si sono aggiunti altri 5.800 euro come sanzione equitativa in favore dei condomini che hanno fatto ricorso e 3.000 euro da versare alla Cassa delle Ammende. In totale, la “distrazione” nella compilazione del verbale è costata oltre 14.000 euro di sole sanzioni e spese di giudizio.
Sotto il profilo tecnico, l'ordinanza n. 558/2026 ha inoltre chiarito che l'amministratore può impugnare le sentenze riguardanti la validità delle delibere senza necessità di una preventiva autorizzazione assembleare, in virtù delle attribuzioni conferitegli dagli artt. 1130 e 1131 c.c. Tuttavia, se tale autonomia porta a liti temerarie come quella di Bergamo, il peso delle sanzioni finisce per ricadere inevitabilmente sulla collettività dei condomini.
È esattamente quanto accaduto in un condominio di Bergamo, dove una riunione dell'aprile 2016 è finita dinanzi alla Corte di Cassazione. In quell'occasione, l’assemblea decise su diversi punti all’ordine del giorno, ma nel verbale non furono riportati né i nomi dei singoli partecipanti né le loro quote millesimali.
Quella che sembrava una dimenticanza di poco conto ha portato alla sentenza n. 558 della Corte di Cassazione, depositata il 9 gennaio 2026, che ha stabilito come la forma, nel diritto condominiale, sia l’unica vera garanzia di trasparenza.
Il rischio del “verbale anonimo” e il dovere della trasparenza
La Cassazione ha chiarito che il verbale non è un semplice diario degli eventi, ma l'unico documento che permette ai condomini assenti o dissenzienti di verificare se la volontà del gruppo sia stata formata regolarmente. Per legge, ogni decisione deve poggiare sulla doppia maggioranza delle teste e dei millesimi. Se il documento non indica chi ha partecipato – sia di persona che per delega – e con quale peso millesimale, diventa impossibile calcolare se il quorum previsto dall’art. 1136 del c.c. sia stato effettivamente raggiunto.
Nel caso di specie, l’assenza di questi dati ha comportato la nullità dell’intero verbale, indipendentemente dal merito delle decisioni prese. La trasparenza nominativa è, infatti, il presupposto essenziale per garantire che la minoranza non sia schiacciata da calcoli incerti o arbitrari.
La trappola del foglio presenze e i calcoli approssimativi
Durante il lungo processo, il condominio ha tentato di difendersi producendo un foglio presenze separato, sperando di colmare così la lacuna del verbale principale. Tuttavia, i giudici hanno bocciato questa strategia in quanto quel documento non era firmato, non era richiamato espressamente nel verbale e riportava quote basate sui metri quadrati degli appartamenti anziché sulle tabelle millesimali ufficiali.
La Corte ha ribadito che la superficie non può sostituire il valore millesimale stabilito per legge e che un elenco “atipico” portato in tribunale anni dopo non può sanare le mancanze di un atto che deve essere perfetto fin dal momento in cui l'assemblea si scioglie. Senza un legame formale e firme autografe, quel foglio è stato considerato privo di qualsiasi valore probatorio.
Perché l’unanimità non salva una delibera viziata
Una delle tesi più interessanti affrontate dalla Suprema Corte riguarda il concetto di unanimità. Il condominio sosteneva che, essendo stati tutti d’accordo durante la votazione, la mancanza dei nomi e dei millesimi fosse irrilevante poiché il quorum sarebbe stato comunque superato. La Cassazione ha, però, spiegato che l'unanimità è un dato senza valore se non si sa con certezza chi siano i soggetti che l'hanno espressa.
In sostanza, se non è certa la regolare costituzione dell'assemblea alla partenza, non può essere valido nemmeno l'esito della votazione all'arrivo.
Un conto salatissimo: la condanna per responsabilità aggravata
L'insistenza nel difendere un verbale palesemente incompleto è costata cara ai condomini bergamaschi. Oltre all'annullamento delle delibere, la Corte ha applicato la sanzione per responsabilità aggravata, punendo la scelta di aver trascinato un contenzioso palesemente infondato. Il condominio è stato condannato a pagare 5.800 euro per le spese legali, ai quali si sono aggiunti altri 5.800 euro come sanzione equitativa in favore dei condomini che hanno fatto ricorso e 3.000 euro da versare alla Cassa delle Ammende. In totale, la “distrazione” nella compilazione del verbale è costata oltre 14.000 euro di sole sanzioni e spese di giudizio.
Sotto il profilo tecnico, l'ordinanza n. 558/2026 ha inoltre chiarito che l'amministratore può impugnare le sentenze riguardanti la validità delle delibere senza necessità di una preventiva autorizzazione assembleare, in virtù delle attribuzioni conferitegli dagli artt. 1130 e 1131 c.c. Tuttavia, se tale autonomia porta a liti temerarie come quella di Bergamo, il peso delle sanzioni finisce per ricadere inevitabilmente sulla collettività dei condomini.
