Condominio, spetta a te pagare i danni causati dalle bombe d'acqua se manca la manutenzione e prevenzione: nuova sentenza

In caso di piogge torrenziali e allagamenti, non sempre è invocabile la forza maggiore per evitare di risarcire i danni da violazione degli obblighi di custodia delle cose comuni. Scopri che cosa dice la sentenza 7230/2025 del Tribunale di Milano

Negli ultimi anni, le cosiddette "bombe d'acqua" - ossia precipitazioni di intensità eccezionale concentrate in brevi periodi di tempo - sono diventate sempre più frequenti in molte zone del nostro Paese. Si tratta di fenomeni che, in pochi minuti, possono trasformare le strade in fiumi e mettere in difficoltà gli impianti di smaltimento delle acque, provocando allagamenti anche all'interno degli edifici.

Ma, in circostanze come queste, chi risponde dei danni? È possibile chiedere il risarcimento al condominio, se le infiltrazioni provengono da parti comuni? E l'asserita forza maggiore, cioè l'evento naturale imprevedibile, può davvero escludere ogni responsabilità? A fornire risposte chiare a questi interrogativi è stato, recentemente, il Tribunale di Milano, con la sentenza 7230/2025, che affronta un caso attuale e ricco di spunti pratici in tema di gestione dei rischi ambientali.

La disputa giudiziaria traeva origine dall'allagamento di un negozio di abiti nuziali, situato al piano terra di due edifici condominiali confinanti. A seguito di una violenta pioggia notturna, la cosiddetta bomba d'acqua, i locali commerciali si sono riempiti d'acqua, con danni ingenti agli arredi, alle pareti e ai vestiti custoditi all'interno. La conduttrice del negozio ha così citato in giudizio entrambi i condomini, sostenendo che l'allagamento fosse dipeso dalla loro negligenza nella custodia delle parti comuni.

Ambo i convenuti si sono difesi invocando la forza maggiore, ossia un evento atmosferico eccezionale e imprevedibile che avrebbe reso inevitabile l'allagamento e - dunque - escluso la loro responsabilità, pur in presenza di condutture che non avevano sufficientemente raccolto e smaltito la pioggia torrenziale. Il Tribunale, dopo aver ascoltato i testimoni e disposto una consulenza tecnica d'ufficio (CTU), ha accertato che l'allagamento aveva - in realtà - due distinte origini, entrambe riconducibili ai sistemi condominiali di scarico, con specifico riferimento al tappo saltato della tubatura d'ispezione di uno dei condomini e al rigurgito dei servizi igienici collegati alla pompa di sollevamento del secondo edificio. In breve, le condutture comuni non erano state in grado di smaltire l'eccesso di acqua meteorica accumulata durante il nubifragio.

Ebbene, per la magistratura chiamata a pronunciarsi sul caso, ogni condominio è custode delle proprie parti comuni e, come tale, responsabile dei danni da esse derivanti ai sensi dell'art. 2051 del c.c., salvo che dimostri il verificarsi di un caso fortuito. Proprio sulla sua configurabilità si giocava l'esito della disputa, e - infatti - i condomini convenuti sostenevano che la pioggia sarebbe stata talmente intensa da rappresentare un evento eccezionale, imprevedibile e inevitabile.

Di diverso avviso il Tribunale di Milano, il quale - in materia - ha richiamato la più recente giurisprudenza della Suprema Corte (sentenze n. 30521/2019 e n. 4588/2022), per cui le precipitazioni atmosferiche possono costituire causa di esonero da responsabilità per danni esclusivamente se ne venga dimostrata l'eccezionalità e imprevedibilità attraverso dati scientifici oggettivi, come i rilievi pluviometrici ufficiali riferiti a luogo e periodo dell'evento. In aula i condomini avevano prodotto - invece - un mero articolo di giornale e un bollettino di allerta arancione della Protezione Civile, ossia un materiale probatorio insufficiente, trattandosi di fonti generiche e, quindi, inidonee a escludere conseguenze legali.

Peraltro, nella vicenda, il Tribunale ha colto l'occasione per sottolineare un dato dell'esperienza comune: i fenomeni atmosferici intensi - come le citate bombe d'acqua - non possono più essere considerati eventi eccezionali o imprevedibili, poiché la loro frequenza - parallelamente a quella dei bollettini d'allerta - è aumentata in modo significativo negli ultimi anni. Ecco perché la semplice intensità della pioggia non basta a escludere la responsabilità del condominio: anzi, spetta al custode dimostrare di aver adottato tutte le misure di manutenzione e prevenzione necessarie per evitare danni a terzi, derivanti da cose in custodia. Ed è necessario portare in giudizio dati scientifici precisi, che attestino eccezionalità e intensità del fenomeno.

In questo caso, inoltre, era in gioco una responsabilità solidale tra condomini, in quanto entrambi avevano concorso a provocare l'allagamento. Il giudice ha così applicato l'art. 2055 del c.c., condannandoli in solido al risarcimento dei danni. In altre parole, ciò significa che il danneggiato può pretendere l'intero importo da uno solo dei responsabili, lasciando poi a quest'ultimo il diritto di rivalersi sull'altro per la rispettiva quota. Come è noto, infatti, il vincolo di solidarietà sorge ogni volta che più condotte, anche autonome, contribuiscono a causare un unico evento dannoso nei confronti della stessa vittima.

In conclusione, la sentenza 7230/2025 del Tribunale di Milano ci ricorda che le piogge torrenziali non sono più eventi imprevedibili, ma rischi ordinari di cui i custodi - in questo caso i condomìni - devono tenere conto, tramite un'adeguata manutenzione preventiva degli impianti di scarico, dei pozzetti e delle pompe di sollevamento. Ricapitolando:

• il condominio è tenuto a rispondere dei danni causati dalle proprie parti comuni, salvo prova del caso fortuito;
• la bomba d'acqua non esclude automaticamente la responsabilità, se l'evento era prevedibile o mitigabile con interventi di manutenzione;
• la responsabilità solidale tra più condomìni è applicabile, se le rispettive condotte concorrono al danno.

Pur rivendicato dall'attore, il danno da disagio non è stato - invece - ritenuto risarcibile, perché non provato in concreto. Mentre sono stati considerati risarcibili i danni strutturali e quelli ai beni presenti nei locali commerciali allagati.
Questa vicenda ci insegna che prevenzione e manutenzione costante delle strutture condominiali non sono "soltanto" buone pratiche, ma obblighi giuridici da rispettare per non incappare in responsabilità civili. In un contesto climatico in rapido cambiamento, l'eccezionalità dell'evento non può essere invocata con leggerezza, perché soltanto chi dimostra di aver fatto tutto il possibile per prevenire i danni potrà andare esente da colpa.