Condominio, rischi di pagare le spese legali anche se hai votato contro la causa tra conḍmini: nuova sentenza

Il tribunale di Catania ha recentemente chiarito quando il condomino dissenziente deve comunque pagare le spese legali e come funzionano condominio parziale e dissenso alle liti

Una recente decisione del Tribunale di Catania - la n. 1809/2026 - ha affrontato un tema molto delicato nella vita condominiale: chi deve sostenere le spese legali, quando nasce una causa tra il condominio e alcuni singoli condomini? E, soprattutto, il condomino che si dissocia dalla lite può davvero evitare ogni addebito?

La vicenda da cui ha tratto spunto la magistratura per la sua pronuncia nasce all'interno di un condominio, nel quale alcuni proprietari avevano promosso varie azioni giudiziarie legate a infiltrazioni e problemi riguardanti una porzione del tetto dell'edificio. Per chiudere il contenzioso, l'adunanza condominiale aveva deciso di approvare una transazione, stabilendo anche come suddividere le spese dei lavori, gli onorari degli avvocati e le ulteriori spese processuali.

Nel deliberare il riparto, però, l'assemblea aveva posto alcune spese soltanto a carico dei condomini le cui abitazioni si trovavano sotto la porzione di tetto interessata. Parallelamente, aveva escluso dal pagamento i condòmini che avevano manifestato dissenso alle liti. Un condomino ha così impugnato la delibera in tribunale. Uno degli aspetti centrali della sentenza riguarda il cosiddetto condominio parziale, un concetto che può essere spiegato nei termini seguenti:

• in condominio non tutte le parti comuni servono necessariamente tutti i proprietari allo stesso modo;
• alcuni beni possono essere destinati soltanto ad una parte dell'edificio.

Si pensi ad esempio a una scala utilizzata solo da alcuni appartamenti, oppure a un ascensore che serve una sola ala del fabbricato. Ma è anche il caso, come nella vicenda esaminata, di una porzione di tetto che copre soltanto determinati immobili. Ebbene, in tali situazioni trova applicazione l'art. 1123 del c.c., terzo comma. La norma stabilisce che le spese devono gravare soltanto sui condòmini che traggono diretta utilità da quel bene o servizio. In particolare, il giudice siciliano ha chiarito che era corretto utilizzare il criterio della cosiddetta proiezione verticale, che avrebbe comportato il pagamento delle spese da parte dei soli proprietari degli immobili situati sotto la parte di copertura interessata dai lavori e dalle controversie.

L'anteriore delibera di transazione, mirata a chiudere alcune cause legali relative al tetto e ripartire le spese legali tra i condomini, è stata però annullata. Secondo il giudice, infatti, l'assemblea aveva commesso un errore fondamentale: alla votazione avevano partecipato anche condòmini non interessati direttamente alla porzione di tetto oggetto della lite.

Questo aspetto è stato decisivo. Infatti, quando una decisione riguarda soltanto un gruppo specifico di proprietari, non tutti i condòmini hanno diritto di partecipare alla votazione e concorrere alla formazione del quorum, influendo sulla maggioranza. In pratica, se la spesa riguarda soltanto un condominio parziale, anche l'assemblea deve essere composta soltanto dai soggetti coinvolti. A sostegno di questa lettura del tribunale ci sono vari precedenti della Corte di Cassazione (tra cui Cass. 7885/1994), secondo cui:

• il diritto di voto spetta solo ai condòmini interessati dalla specifica utilità;
• i quorum devono essere calcolati limitatamente a quel gruppo;
• i proprietari estranei non possono incidere sulla decisione.

La presenza e il voto dei non interessati hanno così reso illegittima la deliberazione.

La sentenza affronta poi un altro tema molto importante: il dissenso alle liti previsto dall'art. 1132 del c.c.. La norma consente al condomino - contrario ad una causa deliberata dall'assemblea - di separare la propria responsabilità, rispetto alle conseguenze economiche della lite. In sostanza, se il condominio perde la causa contro un soggetto esterno, il condomino dissenziente può evitare di pagare le spese processuali, gli importi dovuti alla controparte e le conseguenze della soccombenza. Per ottenere questo effetto, il dissenso deve però essere comunicato formalmente all'amministratore entro trenta giorni dalla conoscenza della delibera che autorizza la causa.

Tuttavia non sempre vale il dissenso alle liti. Secondo il Tribunale di Catania, questo istituto non si applica alle cosiddette liti interne, cioè alle cause tra il condominio e uno o più condomini dello stesso edificio. Nel caso esaminato il contenzioso opponeva il condominio ad alcuni proprietari del fabbricato. Non si trattava, quindi, di una lite contro un soggetto esterno. Di conseguenza i condomini dissenzienti non potevano essere esclusi dal riparto delle spese legali e il citato art. 1132 c.c. non era applicabile: tutti i proprietari coinvolti dovevano partecipare alle spese. Il giudice siciliano ha richiamato sul punto un orientamento consolidato della Suprema Corte (cfr. Cass. 13885/2014), secondo cui il dissenso alle liti opera solo nei rapporti tra condominio e terzi estranei. In sostanza, quando la controversia nasce all'interno del condominio, non esiste un vero "terzo" contro cui il condominio agisce o si difende. La collettività condominiale si divide invece in gruppi contrapposti e, in questi casi, le spese processuali seguono le normali regole della soccombenza, non potendo valere la separazione di responsabilità prevista dalla legge.

Ricapitolando, il tribunale ha:

• annullato la delibera assembleare relativa alla transazione;
• confermato la correttezza del criterio del condominio parziale;
• dichiarato illegittima la partecipazione al voto dei condòmini non interessati;
• escluso la possibilità di applicare il dissenso alle liti nelle controversie interne.

A ben vedere, la sentenza offre significative indicazioni generali ad amministratori e condomini. Anzitutto, non sempre votano tutti perché,,, quando una questione riguarda soltanto una parte del fabbricato, partecipano all'assemblea e votano soltanto i condòmini interessati. Inoltre, le spese possono gravare meramente su alcuni proprietari. Se il bene comune serve soltanto una parte dell'edificio, le relative spese devono essere ripartite solo tra chi ne trae utilità. E, quanto qui più interessa, il dissenso alle liti ha limiti ben precisi sul piano dell'esonero dalle conseguenze economiche della lite. Come visto, nelle liti interne tutti partecipano alle spese legali.

Per questo motivo, la decisione rappresenta un utile chiarimento operativo per la gestione delle controversie condominiali, soprattutto nei casi frequentissimi di cause riguardanti tetti, lastrici, infiltrazioni e ripartizione delle spese.