Il punto di partenza di tutta la vicenda è una norma che molti conoscono poco ma che, in questi casi, risulta determinante. L'art. 2051 del c.c. stabilisce un regime di responsabilità oggettiva: il custode risponde dei danni causati dalla cosa che ha in gestione, a prescindere da qualsiasi valutazione sulla sua condotta. Non conta stabilire se l'amministratore fosse negligente o se il personale delle pulizie avesse trascurato il proprio lavoro. Ciò che conta è il nesso causale: la cosa - in questo caso i gradini delle scale comuni - ha causato il danno? Se sì, il condominio paga.
L'unica via d'uscita è dimostrare il cosiddetto caso fortuito, cioè l'intervento di un fattore esterno, eccezionale e imprevedibile, che abbia interrotto la catena delle responsabilità. Per chi subisce la caduta, invece, l'onere probatorio è molto più leggero: è sufficiente dimostrare che la sostanza scivolosa era presente su quel gradino e che lì si è verificata la caduta. Non occorre provare la colpa di nessuno.
Il report dell'Aeronautica come prova determinante
Nel caso esaminato dal Tribunale di Napoli, una donna era scivolata sui gradini esterni del palazzo, finendo a terra a causa di una sostanza descritta come "biancastra e appiccicosa", incolore e non percepibile visivamente nonostante la luce diurna. Il condominio si è difeso sostenendo che i gradini fossero bagnati per via delle precipitazioni atmosferiche del giorno. Una difesa apparentemente plausibile, che si è però rivelata un boomerang.
Il documento ufficiale rilasciato dall'Aeronautica militare ha attestato che:
- le precipitazioni avevano interessato esclusivamente le zone interne della regione e non la città;
- nella zona del sinistro si era verificata solo una leggera pioviggine nelle prime ore del mattino;
- al momento dell'incidente, avvenuto nel primo pomeriggio, non esisteva alcuna condizione climatica che potesse spiegare la presenza di liquido sui gradini.
Questa discrepanza ha azzerato la difesa del condominio. Se non pioveva, la sostanza non proveniva dall'esterno, il che significa che la sua presenza era imputabile a una mancanza di vigilanza e manutenzione delle aree comuni. Nessun avviso, nessun segnale di pericolo, nessuna pulizia tempestiva. La trappola era invisibile e il condominio ne era responsabile.
Onere della prova, insidia non percepibile e risarcimento
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza 6590 del 23 aprile 2026, ha riconosciuto che la vittima aveva assolto pienamente il proprio onere probatorio. La testimonianza oculare aveva confermato che la sostanza non era visibile, rendendo vano perfino l'utilizzo del corrimano. Quando un'anomalia non è segnalata e non è percepibile, il nesso causale è integrato in pieno.
Il condominio, per spezzare quella catena, avrebbe dovuto dimostrare che la sostanza era stata versata da un terzo pochissimi istanti prima del passaggio della donna, evento del tutto imprevedibile e improvviso. Non essendo riuscito a fornire tale prova, la responsabilità è rimasta integralmente a suo carico. Il risarcimento liquidato ha superato gli undicimila euro, calcolato tenendo conto sia dell'invalidità permanente del 5 per cento che delle sofferenze fisiche e psicologiche subite dalla condomina.
La polizza assicurativa e le spese legali: chi copre cosa
Un aspetto spesso sottovalutato riguarda il rapporto tra il condominio condannato e la propria compagnia assicurativa. In molti contratti di assicurazione RC fabbricati, le compagnie cercano di limitare il rimborso delle spese legali quando il difensore non è stato preventivamente autorizzato dall'assicuratore stesso.
Il Tribunale di Napoli ha respinto questa impostazione, stabilendo che la polizza deve manlevare integralmente il condominio, comprese le spese sostenute per la difesa tecnica in giudizio. Il fondamento normativo è l'articolo 1917, comma 3, del Codice Civile, che include espressamente le spese di resistenza in giudizio nella copertura assicurativa. Le eventuali clausole limitative inserite nei contratti devono essere interpretate con rigore e, in caso di dubbio, il principio stabilito dall'art. 1370 del c.c. impone che l'ambiguità si risolva a favore dell'assicurato. Restano escluse solo le prestazioni stragiudiziali o quelle relative a procedimenti di natura diversa da quella civile.
Il condominio, quindi, non solo non deve pagare di tasca propria il risarcimento, ma ha diritto a essere tenuto indenne anche dai costi dell'avvocato, senza dover attendere l'autorizzazione preventiva della compagnia: una tutela concreta per l'ente di gestione, che altrimenti rischierebbe di restare privo di difesa nei tempi burocratici dell'assicuratore.
