Condominio, ecco quando puoi installare i pannelli fotovoltaici sul terrazzo condominiale senza autorizzazione: novità

È possibile installare i pannelli fotovoltaici sul terrazzo condominiale? Scopriamo insieme cosa dicono al riguardo la legge e la giurisprudenza

Il legislatore nazionale, spinto dalla necessità di adeguarsi e rispettare le Direttive Europee, oltre che di sopperire alle esigenze di approvvigionamento energetico, ha emanato diverse normative finalizzate all’uso di sistemi alternativi all’utilizzo di tali materie, sfruttando meglio le risorse naturali che il nostro territorio offre, quali, in primo luogo, sole e vento.
In particolare, in tema d’installazione di impianti non centralizzati per la produzione di energia da fonti rinnovabili, la norma di riferimento è l’art. 1122 bis del codice civile, inquadrabile alla stregua di una norma speciale rispetto all’art. 1102 c.c. che regolamenta, invece, in via generale l’uso delle parti comuni.

Ma cosa prevede specificamente l’art. 1122-bis c.c. appena citato?
L’art. 1122-bis, comma 2, c.c. ritiene consentita l’installazione di impianti fotovoltaici a servizio delle unità immobiliari di proprietà esclusiva:

• sul lastrico solare;
• su ogni altra parte comune idonea ad ospitarli;
• sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

L’installazione di un impianto fotovoltaico deve, comunque, essere realizzata in modo tale da non ledere il pari diritto d’uso degli altri condòmini, da non alterare la destinazione d’uso delle parti comuni oggetto d’intervento e da non essere lesiva della sicurezza, della stabilità e del decoro dell’edificio. Insomma l’esecuzione di simili interventi non deve contrastare con quanto disposto dall’art. 1102 c.c.

Occorre anche chiarire che, per destinazione della cosa comune, deve intendersi come quella "specifica funzione che la cosa ha avuto sin dal suo inizio ovvero che i condomini gli hanno impressa con la pratica”, sicché il divieto di destinazione dev’essere letto “nel senso di impedire che il singolo condomino modifichi l’utilità che gli altri partecipanti al condominio hanno diritto di ricavare dal bene comune e comunque impedire che il valore oggettivamente apprezzabile del bene subisca una trasformazione: non è pertanto consentito alterare la destinazione per iniziativa del singolo condomino in quanto la modifica impedisce agli altri condomini di continuare a godere delle cose secondo il loro diritto” (Trib. Milano 7 ottobre 2014, n. 11707).

Ne consegue che è illegittima l’installazione, da parte di un condomino, di un impianto fotovoltaico sul tetto comune, qualora occupi pressoché integralmente la superficie utile, escludendo di fatto gli altri condòmini da un analogo utilizzo. In tali casi, è legittima la condanna alla riduzione dell’impianto in misura compatibile con il principio di pari uso della cosa comune. Il silenzio degli altri condòmini alla comunicazione preventiva della installazione non costituisce acquiescenza. Il principio è stato ribadito di recente dal Tribunale di Rovereto nella sentenza n. 193, pubblicata il 1° agosto 2025.

In tale contesto, non può inoltre trascurarsi di menzionare anche la sentenza del Consiglio di Stato, Sez. IV, 2 aprile 2025, n. 2808 secondo cui il passaggio alla produzione di energia da fonti rinnovabili costituisce un obiettivo di interesse nazionale; deve ritenersi, pertanto:

• che non è più possibile applicare ai pannelli fotovoltaici categorie estetiche tradizionali, le quali condurrebbero inevitabilmente alla qualificazione di questi elementi come intrusioni;
• che la presenza del fotovoltaico sul tetto, alla luce delle sopravvenute esigenze energetiche, non può essere più percepita in assoluto come fattore di disturbo visivo;
• che l'attenzione deve essere focalizzata sulle modalità con cui i pannelli fotovoltaici sul tetto sono inseriti negli edifici che li ospitano e nel paesaggio circostante.

Occorre anche ricordare che, se l’intervento d'installazione comporta modifiche visibili o strutturali su parti comuni, il condomino è tenuto a informare preventivamente l’amministratore, allegando una relazione tecnica redatta da un professionista abilitato.
L’amministratore, a sua volta, può convocare un’assemblea per presentare il progetto e valutare eventuali osservazioni. L’assemblea ha la possibilità di suggerire soluzioni tecniche alternative o richiedere specifiche precauzioni, ma non può vietare l’intervento se questo risulta conforme alla normativa vigente. Lo ha confermato la Corte di Cassazione con la sentenza n. 1337 del 17 gennaio 2023.

Infine, prima di procedere con l’installazione, è fondamentale consultare il regolamento condominiale, in quanto:

• se si tratta di un regolamento contrattuale (approvato all’unanimità o allegato all’atto di acquisto), esso può legittimamente imporre limiti o divieti specifici all’uso del lastrico, vincolanti per tutti i condomini;
• se, invece, il regolamento è assembleare, può soltanto dettare norme generali (es. tipologia, dimensioni, modalità di installazione), ma non può limitare diritti individuali tutelati dalla legge, come quello all’installazione di un impianto fotovoltaico ad uso privato.