Condominio, ecco quando puoi impugnare il verbale dell'assemblea, anche se hai già firmato: tutti i casi

Analizziamo in questo articolo i casi in cui puoi contestare il verbale dell'assemblea di condominio

L’assemblea del condominio, com'è noto, è l’organo di autogoverno dei condomini e serve a disciplinare l’uso dei servizi e delle cose comuni. Essa rappresenta, infatti, la suprema volontà dei condomini, caratterizzata dall’essere una volontà collegiale e, quindi, distinta ed autonoma rispetto a quella dei singoli partecipanti.

Può definirsi, dunque, come l’insieme dei condomini che si raduna per prendere una o più decisioni e che delibera con il voto di una maggioranza o con quello di tutti i componenti. L'ultimo comma dell'art. 1136 del codice civile recita: "delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore".

La delibera si traduce, quindi, in un atto collettivo che rappresenta l’incontro di più volontà distinte dei condomini, tendenti però ad un unico scopo, individuabile nel raggiungimento di un efficiente funzionamento della gestione dello stabile. È un procedimento a formazione progressiva, che ha come prima fase imprescindibile la convocazione di tutti gli aventi diritto (art. 1136, comma 6, c.c.) - di cui deve essere fornita prova al presidente dell’assemblea perché ne sia dato atto a verbale, nell’ambito delle operazioni preliminari ai lavori assembleari - e che si conclude con la comunicazione del verbale ai condomini, in particolare a quelli assenti, la cui prova incombe all’amministratore secondo i comuni mezzi.

Come dispone l'art. 1136 del codice civile, tutti gli aventi diritto devono essere convocati alla riunione, pena l’annullabilità delle delibere, con avviso da comunicarsi loro almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza, così come previsto dall'art. 66 disp. att. c.c.
L'assemblea, oltre che annualmente - in via ordinaria - per le deliberazioni indicate dall'articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea - tanto ordinaria quanto straordinaria - può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato - almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione - a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice, su istanza dei dissenzienti o degli assenti perché non ritualmente convocati.

Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.

Ma quali sono gli elementi che dovranno essere inseriti all’interno del verbale e quando è possibile procedere con la sua impugnazione?
Perché una delibera condominiale sia valida, il verbale deve contenere almeno i seguenti elementi:

• nominativi di presidente e segretario: la mancata nomina o l’omessa indicazione è una mera irregolarità (Cass. n. 4615/1980);
• verifica della regolare convocazione di tutti i condomini: obbligatoria ai sensi dell’art. 1136, comma 6, c.c.;
• elenco dei presenti (o rappresentati per delega): con i relativi millesimi o indicazioni che ne consentano la ricostruzione;
• verbalizzazione delle votazioni, da cui devono risultare chiaramente favorevoli, contrari, astenuti e millesimi rappresentati da ciascun gruppo.

È valida la verbalizzazione per differenza, ossia fatta indicando contrari e astenuti e deducendo i favorevoli (Cass. n. 18192/2009; n. 24456/2009).
Si ricorda, infine, che il verbale di assemblea condominiale è una scrittura privata: ai sensi della sentenza n. 11375/2017, pronunciata dalla Corte di Cassazione, può avere valore legale soltanto in merito alla provenienza delle dichiarazioni di chi lo ha sottoscritto, dunque il presidente e il segretario.
Di conseguenza, il verbale non contiene alcuna attestazione di veridicità sul suo contenuto: questo significa che sarà possibile contestarlo con qualsiasi mezzo probatorio, senza la necessità di proporre “querela di falso”.
Alla luce di quanto detto è, dunque, chiaro come l’eventuale sottoscrizione del condomino non gli impedisca di contestare il verbale, proponendo impugnazione nell’ordinario termine di trenta giorni dal giorno dell’adunanza. La firma del verbale assembleare, infatti, non comporta l’accettazione della deliberazione, costituendo solo una prova del fatto che l’adunanza si è svolta in un certo luogo e in una determinata data e che la riunione ha deciso di adottare le decisioni rappresentate nel documento.
Ai fini dell’impugnazione l’unica cosa che rileva è che il condomino presente si sia astenuto oppure sia stato dissenziente.