Negli anni molti proprietari spostano qualche tramezzo interno senza toccare la cubatura, ma non aggiornano la planimetria catastale. Il problema riemerge al momento della vendita, quando il rilievo censito in Catasto non coincide più con lo stato reale dei luoghi, per cui il notaio o l'acquirente potrebbero bloccare tutto in fase di rogito. In questi casi, serve una sanatoria vera e propria, oppure esiste un margine di tolleranza che consente di chiudere l'operazione senza pratiche aggiuntive?
La risposta dipende da due variabili distinte. La prima è il momento in cui l'intervento è stato realizzato. La seconda è la natura della modifica, se cioè si tratta di uno scostamento minimo rispetto a un progetto già autorizzato, oppure di una redistribuzione integrale degli spazi mai comunicata al Comune.
Le tolleranze esecutive dell'art. 34-bis, cosa coprono davvero
Il primo riferimento normativo è l'art. 34 bis del T.U. edilizia. Il decreto Salva Casa ha delimitato con precisione l'ambito di applicazione di questa norma. Le tolleranze esecutive valgono per gli interventi conclusi entro il 24 maggio 2024 e riguardano irregolarità di modesta entità rispetto al titolo abilitativo originario. Rientrano in questa categoria, ad esempio, un muro interno realizzato in posizione leggermente diversa da quella di progetto durante lavori regolarmente autorizzati, oppure un'apertura spostata di pochi centimetri.
Quando il tecnico incaricato verifica che la difformità resta entro i confini fissati dalla norma, non è necessario alcun titolo in sanatoria. Il professionista può darne conto in due modi. Inserendo l'informazione nella documentazione sullo stato legittimo del fabbricato, oppure producendo un'asseverazione tecnica a corredo degli atti di vendita.
Le percentuali dal 2% al 6% riguardano altri parametri
L'equivoco più diffuso tra i proprietari riguarda le percentuali previste dal Salva Casa, che oscillano fra due estremi: si parte dal 2% per gli immobili più estesi e si arriva al 6% per quelli che restano sotto i 60 metri quadrati. Non si tratta, però, di un margine libero che autorizza sempre a riorganizzare gli ambienti interni. Quelle soglie riguardano esclusivamente gli scostamenti su parametri come superficie, altezza, cubatura e distacchi, non la libertà di ridisegnare gli spazi abitativi.
Quando la nuova distribuzione dei vani impone una CILA tardiva
Il quadro cambia quando le pareti interne vengono rimaneggiate in un secondo momento, al di fuori di qualunque pratica edilizia. In questa ipotesi il fatto che i metri cubi restino invariati non è sufficiente a collocare l'intervento nel perimetro delle tolleranze appena descritte.
Se le opere hanno interessato solo tramezzature non strutturali, la fattispecie ricade normalmente nel regime della CILA per diversa distribuzione degli spazi interni. Per lavori già conclusi il tecnico può valutare se sussistono i margini per una CILA tardiva, procedura che comporta il pagamento di una sanzione, ma consente di regolarizzare la posizione senza passare da un titolo in sanatoria più oneroso.
Diverso è il caso in cui l'intervento abbia toccato parti strutturali dell'edificio, o avrebbe richiesto fin dall'origine una SCIA. Qui la strada da percorrere è quella dell'art. 36 bis del T.U. edilizia, dedicato alle difformità sanabili. L'importo dovuto in questi casi non è fisso, varia in base al procedimento seguito e alla natura dei lavori eseguiti, un dato che solo un tecnico può quantificare dopo aver esaminato la situazione concreta.
Il Catasto e il rilievo aggiornato in vista del rogito
Resta un secondo livello di verifica, distinto da quello urbanistico. Il documento catastale deve essere allineato alla situazione reale dei luoghi nel momento in cui si arriva al trasferimento e, su questo fronte, l'Agenzia delle Entrate applica un criterio selettivo. Un uscio spostato di pochi centimetri o una parete interna riposizionata pesano poco, a patto che il numero complessivo degli ambienti e la loro funzione restino quelli originari. Cambia la valutazione quando la nuova distribuzione altera in modo apprezzabile gli spazi. In quel caso la variazione catastale, con il deposito di una nuova planimetria, diventa un passaggio necessario, indipendentemente da come si è risolta la questione urbanistica.
Cosa verificare prima della vendita
La sequenza corretta prevede un confronto tra tre elementi, ossia la condizione reale dell'appartamento, l'atto abilitativo conservato negli archivi comunali e i dati riportati in Catasto. Solo un tecnico abilitato può stabilire se le difformità riscontrate rientrano nelle tolleranze esecutive dell'art. 34-bis oppure richiedono una regolarizzazione, tramite CILA tardiva o attraverso la procedura dell'art. 36-bis. Nel primo caso la vendita può proseguire con un'attestazione o una dichiarazione asseverata. Nel secondo, occorre prima sanare l'intervento e, quando la distribuzione degli spazi risulta effettivamente mutata, aggiornare anche il Catasto.
La risposta dipende da due variabili distinte. La prima è il momento in cui l'intervento è stato realizzato. La seconda è la natura della modifica, se cioè si tratta di uno scostamento minimo rispetto a un progetto già autorizzato, oppure di una redistribuzione integrale degli spazi mai comunicata al Comune.
Le tolleranze esecutive dell'art. 34-bis, cosa coprono davvero
Il primo riferimento normativo è l'art. 34 bis del T.U. edilizia. Il decreto Salva Casa ha delimitato con precisione l'ambito di applicazione di questa norma. Le tolleranze esecutive valgono per gli interventi conclusi entro il 24 maggio 2024 e riguardano irregolarità di modesta entità rispetto al titolo abilitativo originario. Rientrano in questa categoria, ad esempio, un muro interno realizzato in posizione leggermente diversa da quella di progetto durante lavori regolarmente autorizzati, oppure un'apertura spostata di pochi centimetri.
Quando il tecnico incaricato verifica che la difformità resta entro i confini fissati dalla norma, non è necessario alcun titolo in sanatoria. Il professionista può darne conto in due modi. Inserendo l'informazione nella documentazione sullo stato legittimo del fabbricato, oppure producendo un'asseverazione tecnica a corredo degli atti di vendita.
Le percentuali dal 2% al 6% riguardano altri parametri
L'equivoco più diffuso tra i proprietari riguarda le percentuali previste dal Salva Casa, che oscillano fra due estremi: si parte dal 2% per gli immobili più estesi e si arriva al 6% per quelli che restano sotto i 60 metri quadrati. Non si tratta, però, di un margine libero che autorizza sempre a riorganizzare gli ambienti interni. Quelle soglie riguardano esclusivamente gli scostamenti su parametri come superficie, altezza, cubatura e distacchi, non la libertà di ridisegnare gli spazi abitativi.
Quando la nuova distribuzione dei vani impone una CILA tardiva
Il quadro cambia quando le pareti interne vengono rimaneggiate in un secondo momento, al di fuori di qualunque pratica edilizia. In questa ipotesi il fatto che i metri cubi restino invariati non è sufficiente a collocare l'intervento nel perimetro delle tolleranze appena descritte.
Se le opere hanno interessato solo tramezzature non strutturali, la fattispecie ricade normalmente nel regime della CILA per diversa distribuzione degli spazi interni. Per lavori già conclusi il tecnico può valutare se sussistono i margini per una CILA tardiva, procedura che comporta il pagamento di una sanzione, ma consente di regolarizzare la posizione senza passare da un titolo in sanatoria più oneroso.
Diverso è il caso in cui l'intervento abbia toccato parti strutturali dell'edificio, o avrebbe richiesto fin dall'origine una SCIA. Qui la strada da percorrere è quella dell'art. 36 bis del T.U. edilizia, dedicato alle difformità sanabili. L'importo dovuto in questi casi non è fisso, varia in base al procedimento seguito e alla natura dei lavori eseguiti, un dato che solo un tecnico può quantificare dopo aver esaminato la situazione concreta.
Il Catasto e il rilievo aggiornato in vista del rogito
Resta un secondo livello di verifica, distinto da quello urbanistico. Il documento catastale deve essere allineato alla situazione reale dei luoghi nel momento in cui si arriva al trasferimento e, su questo fronte, l'Agenzia delle Entrate applica un criterio selettivo. Un uscio spostato di pochi centimetri o una parete interna riposizionata pesano poco, a patto che il numero complessivo degli ambienti e la loro funzione restino quelli originari. Cambia la valutazione quando la nuova distribuzione altera in modo apprezzabile gli spazi. In quel caso la variazione catastale, con il deposito di una nuova planimetria, diventa un passaggio necessario, indipendentemente da come si è risolta la questione urbanistica.
Cosa verificare prima della vendita
La sequenza corretta prevede un confronto tra tre elementi, ossia la condizione reale dell'appartamento, l'atto abilitativo conservato negli archivi comunali e i dati riportati in Catasto. Solo un tecnico abilitato può stabilire se le difformità riscontrate rientrano nelle tolleranze esecutive dell'art. 34-bis oppure richiedono una regolarizzazione, tramite CILA tardiva o attraverso la procedura dell'art. 36-bis. Nel primo caso la vendita può proseguire con un'attestazione o una dichiarazione asseverata. Nel secondo, occorre prima sanare l'intervento e, quando la distribuzione degli spazi risulta effettivamente mutata, aggiornare anche il Catasto.
