Articolo 34 bis Testo unico edilizia

Le tolleranze costruttive sono oggi disciplinate dall’art. 34 bis T.U. Edilizia, che è stato introdotto con il cosiddetto “Decreto semplificazioni” del 2020, ampliando decisamente la nozione delle difformità che non danno luogo ad un abuso edilizio.

Nel nostro caso rileva il comma 1 del summenzionato articolo, che prevede che il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisca violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.
Non si tratta di una novità prevista dal Legislatore, posto che una disposizione molto simile era già inclusa nel Testo Unico; ci si riferisce, precisamente, al testo previgente dell’art. 34, comma 2 ter (oggi abrogato), ai sensi del quale “ai fini dell'applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali”.
Come si vede, il testo attuale della norma è rimasto per molti versi identico al precedente, con la differenza che la nozione di tolleranza costruttiva non pare più riferirsi soltanto al permesso di costruire o alla SCIA sostitutiva, bensì in generale a qualsiasi titolo abilitativo.

In breve, ai fini del calcolo delle tolleranze è, dunque, necessario considerare l’altezza specificamente indicata nel titolo edilizio e verificare che l’altezza dell’unità immobiliare concretamente realizzata non ecceda appunto la soglia del 2%.
Se il limite è rispettato, il fabbricato non può essere considerato abusivo e di conseguenza sanzionato ai sensi del D.P.R. n. 380/2001.

Tuttavia, si sottolinea che il regime delle tolleranze di cui all’art. 34 bis riguarda esclusivamente l’aspetto della conformità edilizia di quanto costruito rispetto a quanto autorizzato.
Il limite minimo di 2,70 m di altezza richiamato nel quesito, invece, esula da tale profilo, in quanto è un requisito stabilito dall’art. 1, D.M. 05.07.1975 per ottenere l’abitabilità dell’immobile, cioè prettamente a fini igienico sanitari.
Pertanto, la normativa sulle tolleranze edilizie non trova applicazione nel caso di specie, mentre non si rinviene alcuna disposizione specifica che ammetta “tolleranze igienico sanitarie”.
A rigore, quindi, l’immobile –anche se per ipotesi provvisto della conformità edilizia- non presenta almeno una delle caratteristiche minime per essere considerato abitabile.

Tanto chiarito, si nota che la questione del rapporto tra agibilità e bonus fiscale previsto dal Decreto Rilancio è stata recentemente affrontata dalla Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello n. 167 del 10.03.2021.
Sul punto, viene affermato che “esula dalle prerogative dell'interpello l'appuramento delle caratteristiche tecniche di un intervento ai fini del suo corretto inquadramento in ambito edilizio incluso l'accertamento delle condizioni previste ai fini dell'applicazione dell'articolo 24, comma 1 all'edificio oggetto della presente istanza di interpello.
Detta qualificazione, inerente le opere edilizie, spetta al Comune, o altro ente territoriale competente in materia di qualificazione dell'opera edilizia e rispetto delle disposizioni urbanistiche e presuppone valutazioni di natura tecnica che non rientrano nelle competenze esercitabili dalla scrivente in sede di interpello”.
Anche se purtroppo la risposta data dall’Agenzia non è delle più chiare, le prime riflessioni relative all’art. 119, D.L. n. 34/2020, convertito in L. n. 77/2020, sembrano, comunque, escludere che l’assenza del requisito dell’agibilità sia ostativa ai fini dell’accesso al beneficio fiscale, rilevando a tal fine soltanto la conformità edilizia.

In conclusione, l'altezza insufficiente non dovrebbe impedire l’accesso al bonus, a condizione che l'immobile sia regolare dal punto di vista edilizio.
In ogni caso, è consigliabile attivarsi per risolvere il problema dell’abitabilità, posto che la sua mancanza (anche se, come scritto, non rileva ai fini del bonus) ha comunque risvolti molto importanti, soprattutto in tema di compravendita.