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Articolo 36 bis Testo unico edilizia

(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

[Aggiornato al 30/12/2024]

Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali

Dispositivo dell'art. 36 bis Testo unico edilizia

1. (1)In caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 34 ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 37, fino alla scadenza dei termini di cui all'articolo 34, comma 1, e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso o l'attuale proprietario dell'immobile possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche alle variazioni essenziali di cui all'articolo 32.

2. Il permesso presentato ai sensi del comma 1 può essere rilasciato dallo sportello unico per l'edilizia di cui all'articolo 5, comma 4-bis, subordinatamente alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dallo sportello unico, degli interventi di cui al secondo periodo del presente comma. In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo. Per le segnalazioni certificate di inizio attività presentate ai sensi del comma 1, lo sportello unico individua tra gli interventi di cui al secondo periodo del presente comma le misure da prescrivere ai sensi dell'articolo 19, comma 3, secondo, terzo e quarto periodo, della legge 7 agosto 1990, n. 241, che costituiscono condizioni per la formazione del titolo.

3. La richiesta del permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesta le necessarie conformità. Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell'intervento. L'epoca di realizzazione dell'intervento è provata mediante la documentazione di cui all'articolo 9 bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo. Nei casi in cui sia impossibile accertare l'epoca di realizzazione dell'intervento mediante la documentazione indicata nel terzo periodo del presente comma, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.

3-bis. Per gli immobili ubicati nelle zone sismiche di cui all'articolo 83, ad eccezione di quelle a bassa sismicità all'uopo indicate nei decreti di cui al medesimo articolo 83, si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni dell'articolo 34 bis, comma 3-bis.

4. Qualora gli interventi di cui al comma 1 siano eseguiti in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, il dirigente o il responsabile dell'ufficio richiede all'autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all'accertamento della compatibilità paesaggistica dell'intervento, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l'aumento di quelli legittimamente realizzati. L'autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, si intende formato il silenzio-assenso e il dirigente o responsabile dell'ufficio provvede autonomamente. Le disposizioni del presente comma si applicano anche nei casi in cui gli interventi di cui al comma 1 risultino incompatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione.

5. Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo:

  1. a) pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, determinato in misura pari a quella prevista dall'articolo 16, incrementato del 20 per cento in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, nelle ipotesi di cui all'articolo 34, e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell'articolo 32. Non si applica l'incremento del 20 per cento nei casi in cui l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;
  2. b) pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile valutato dai competenti uffici dell'Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l'intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, nei casi di cui all'articolo 37, e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

5-bis. Nelle ipotesi di cui al comma 4, qualora sia accertata la compatibilità paesaggistica, si applica altresì una sanzione determinata previa perizia di stima ed equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione; in caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria di cui all'articolo 167, comma 1, del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

6. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Alle segnalazioni di inizio attività presentate ai sensi del comma 1 si applica il termine di cui all'articolo 19, comma 6-bis, della legge 7 agosto 1990, n. 241. Nelle ipotesi di cui al comma 4, i termini di cui al primo e secondo periodo del presente comma sono sospesi fino alla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica. Decorsi i termini di cui al primo, secondo e terzo periodo, eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci. Il termine è interrotto qualora l'ufficio rappresenti esigenze istruttorie, motivate e formulate in modo puntuale nei termini stessi, e ricomincia a decorrere dalla ricezione degli elementi istruttori. Nei casi di cui al presente comma, l'amministrazione è tenuta a rilasciare, in via telematica, su richiesta del privato, un'attestazione circa il decorso dei termini del procedimento e dell'intervenuta formazione dei titoli abilitativi. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, l'istante può esercitare l'azione prevista dall'articolo 31 del codice del processo amministrativo, di cui all'allegato 1 annesso al decreto legislativo 2 luglio 2010, n. 104. In caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica le sanzioni previste dal presente testo unico

Note

(1) Articolo introdotto dall'art. 1, comma 1, lettera h) del D.L. 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla L. 24 luglio 2024, n. 105.

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Consulenze legali
relative all'articolo 36 bis Testo unico edilizia

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

V. R. chiede
martedì 15/07/2025
“Buongiorno,
Nel 1985 circa la mia famiglia ha costruito un immobile presentando regolare progetto al comune di competenza. Purtroppo, a causa di una particolare situazione familiare in quel frangente, la concessione edilizia non è stata mai ritirata. Pur tuttavia l’immobile è stato costruito in conformità al progetto. Forse (sto verificando in quanto erede), sono stati anche pagati gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione. Leggendo articoli sul web ho inteso che l’immobile non è a rischio demolizione (corretto ?) ma è necessario sanare la questione legata al mancato ritiro della concessione e regolarizzare l’immobile a tutti gli effetti per poterlo trasferire agli eredi o vendere. Un ingegnere che ho consultato in zona mi dice che per sanare il tutto bisogna pagare al comune una cifra abbastanza elevata, quasi sproporzionata rispetto al valore dell’immobile stesso. Vi risulta ? Ci sono altre soluzioni ? Cosa posso fare ? Grazie”
Consulenza legale i 23/07/2025
La risposta al quesito non può essere univoca in quanto, sul tema della regolarità dell’immobile costruito in conformità di un titolo edilizio rilasciato, ma mai ritirato si sono formati, nel corso degli anni, diverse prassi e orientamenti giurisprudenziali.

Secondo l’orientamento più favorevole, l’intervento conforme al titolo edilizio rilasciato, ma non ritirato, “non può dirsi abusivo e, conseguentemente, non possono ad esso applicarsi le misure sanzionatorie rivolte alla repressione dell’attività edilizia abusiva (salva la possibilità per il Comune, ove ne ricorrano i presupposti, di disporre l’annullamento in autotutela del titolo qualora ritenga effettivamente che lo stato di fatto non sia conforme a ciò che è stato in precedenza assentito” (TAR Milano, 14/11/2017 n. 2173).
E ancora “il titolo edilizio è automaticamente efficace sin dal suo rilascio, senza che i suoi effetti trovino ostacolo nel mancato ritiro e/o nel mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione (cfr. T.A.R., Latina, Sez. I, 10 ottobre 2011, n. 788), profili materiali che possono assumere rilievo ai soli fini della decorrenza del termine annuale di decadenza, essendo quest’ultima un effetto negativo per il destinatario che ne presuppone la conoscenza del titolo stesso (cfr. Consiglio di Stato, Sez. VII, 17 aprile 2023, n. 3823). Ciò conduce all’annullamento degli atti impugnati, con i quali è stata intimata la demolizione integrale dell’edificio sull’erroneo presupposto della sua totale abusività, viceversa esclusa dalla dianzi evidenziata efficacia del titolo edilizio” (TAR Sardegna n. 941/2024).

Va da sé, quindi, che il carattere non abusivo dell’intervento, sia pur nel presupposto che esso sia perfettamente conforme al titolo rilasciato e non ritirato, esclude la necessità di regolarizzazione (attraverso l’accertamento di conformità di cui all’art. 36-bis del T.U. Edilizia) e allontana la possibilità che l’immobile divenga oggetto di un’ordinanza di demolizione da parte del Comune.

Tuttavia, occorre tenere presente come sia prassi, in molti Comuni, richiedere la sanatoria “formale” dell’intervento attraverso il procedimento descritto dall’art-36-bis sopra citato, il quale prevede che “il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
2. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16”.

Alla luce di quanto descritto, in merito alle possibili azioni da intraprendere, il suggerimento è quello di rivolgersi ad un avvocato di fiducia che, coadiuvato da un tecnico, sondi la prassi seguita dall’Amministrazione comunale in casi analoghi e, se non nota, ottenga il numero del permesso di costruire - rectius della concessione edilizia - così da poter essere citato negli eventuali atti di trasferimento dell’immobile.