Chi ha acquistato la prima casa negli ultimi anni sfruttando l'esenzione riservata ai giovani under 36 dovrebbe recuperare la documentazione di quel periodo. L'Agenzia delle Entrate ha avviato una nuova stagione di verifiche su queste operazioni, che si affianca a un controllo parallelo sui bonus edilizi riconosciuti a professionisti e titolari di partita Iva. Lo strumento scelto per individuare le posizioni irregolari è l'incrocio tra i dati dell'anagrafe dei rapporti finanziari e quanto dichiarato al momento del rogito.
I requisiti dell'agevolazione e i vantaggi concessi
L'art. 64 del decreto Sostegni bis (d.l. n. 73/2021) aveva introdotto un abbattimento integrale del carico fiscale per chi comprava la prima abitazione entro i 36 anni di età, purché in possesso di un Isee non superiore a 40.000 euro e a condizione che l'immobile fosse destinato ad abitazione principale. In presenza di questi tre requisiti, lo Stato annullava l'imposta di registro, le imposte ipotecaria e catastale e l'imposta sostitutiva sui finanziamenti collegati all'acquisto. A completare il quadro restava la garanzia pubblica Consap, che copre fino all'80% del mutuo e che, a differenza dell'esenzione fiscale, è tuttora attiva. Il ricorso alla misura è stato piuttosto rilevante. Secondo le rilevazioni del notariato, nel quadriennio 2021-2024 sono stati stipulati quasi 700mila mutui agevolati destinati agli acquirenti under 36.
Le scadenze ora sotto osservazione
I controlli si concentrano innanzitutto sul rispetto delle finestre temporali fissate dalla norma. Nella sua versione originaria, la norma si applicava alle compravendite concluse in un periodo preciso, dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2023. Una proroga successiva ha esteso il beneficio ai contratti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024, ma solo per chi aveva già firmato e registrato un compromesso entro la fine del 2023. Rientra nel perimetro delle verifiche anche chi ha concluso l'acquisto tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024. In quel breve intervallo molti contribuenti, pur avendovi diritto, hanno versato le imposte per intero e hanno, poi, maturato un credito d'imposta pari alle somme pagate in eccesso. Su tutte queste posizioni gli uffici stanno ora incrociando i redditi e i patrimoni realmente detenuti con quanto indicato nell'Isee presentato, oltre a verificare che la casa acquistata sia stata effettivamente adibita a residenza principale.
Il fronte parallelo dei bonus edilizi
L'attività ispettiva dell'amministrazione finanziaria riguarda anche il comparto dei bonus edilizi, che negli anni ha assorbito risorse pubbliche ingenti. In questo caso l'attenzione è puntata su lavoratori autonomi e professionisti tecnici, individuati dal Ministero dell'Economia come categoria prioritaria fin dai primi mesi del 2026. Sotto la lente d’ingrandimento del Fisco finiscono i visti di conformità con cui i tecnici attestano la spettanza dei crediti d'imposta, le comunicazioni CILA e SCIA depositate per gli interventi di manutenzione straordinaria e le istanze catastali riferite a immobili e terreni oggetto di lavori. Incrociando fatture, asseverazioni tecniche e movimenti bancari reali, il Fisco punta a individuare cantieri “gonfiati” o mai avviati, all'origine di crediti fiscali privi di reale copertura.
Una struttura dedicata dal 1° aprile 2026
Per gestire in modo coordinato questa mole di controlli, l'Agenzia delle Entrate ha istituito una nuova articolazione interna, la Sezione controlli registro, operativa dal 1° aprile 2026 all'interno dell'ufficio competente per le verifiche su persone fisiche e lavoratori autonomi. Alla nuova sezione spetta il compito di allineare i criteri applicati dagli uffici periferici su agevolazioni edilizie e fiscalità immobiliare, così da scongiurare che due contribuenti nella stessa condizione ricevano un trattamento diverso solo perché residenti in regioni diverse.
I requisiti dell'agevolazione e i vantaggi concessi
L'art. 64 del decreto Sostegni bis (d.l. n. 73/2021) aveva introdotto un abbattimento integrale del carico fiscale per chi comprava la prima abitazione entro i 36 anni di età, purché in possesso di un Isee non superiore a 40.000 euro e a condizione che l'immobile fosse destinato ad abitazione principale. In presenza di questi tre requisiti, lo Stato annullava l'imposta di registro, le imposte ipotecaria e catastale e l'imposta sostitutiva sui finanziamenti collegati all'acquisto. A completare il quadro restava la garanzia pubblica Consap, che copre fino all'80% del mutuo e che, a differenza dell'esenzione fiscale, è tuttora attiva. Il ricorso alla misura è stato piuttosto rilevante. Secondo le rilevazioni del notariato, nel quadriennio 2021-2024 sono stati stipulati quasi 700mila mutui agevolati destinati agli acquirenti under 36.
Le scadenze ora sotto osservazione
I controlli si concentrano innanzitutto sul rispetto delle finestre temporali fissate dalla norma. Nella sua versione originaria, la norma si applicava alle compravendite concluse in un periodo preciso, dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2023. Una proroga successiva ha esteso il beneficio ai contratti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024, ma solo per chi aveva già firmato e registrato un compromesso entro la fine del 2023. Rientra nel perimetro delle verifiche anche chi ha concluso l'acquisto tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024. In quel breve intervallo molti contribuenti, pur avendovi diritto, hanno versato le imposte per intero e hanno, poi, maturato un credito d'imposta pari alle somme pagate in eccesso. Su tutte queste posizioni gli uffici stanno ora incrociando i redditi e i patrimoni realmente detenuti con quanto indicato nell'Isee presentato, oltre a verificare che la casa acquistata sia stata effettivamente adibita a residenza principale.
Il fronte parallelo dei bonus edilizi
L'attività ispettiva dell'amministrazione finanziaria riguarda anche il comparto dei bonus edilizi, che negli anni ha assorbito risorse pubbliche ingenti. In questo caso l'attenzione è puntata su lavoratori autonomi e professionisti tecnici, individuati dal Ministero dell'Economia come categoria prioritaria fin dai primi mesi del 2026. Sotto la lente d’ingrandimento del Fisco finiscono i visti di conformità con cui i tecnici attestano la spettanza dei crediti d'imposta, le comunicazioni CILA e SCIA depositate per gli interventi di manutenzione straordinaria e le istanze catastali riferite a immobili e terreni oggetto di lavori. Incrociando fatture, asseverazioni tecniche e movimenti bancari reali, il Fisco punta a individuare cantieri “gonfiati” o mai avviati, all'origine di crediti fiscali privi di reale copertura.
Una struttura dedicata dal 1° aprile 2026
Per gestire in modo coordinato questa mole di controlli, l'Agenzia delle Entrate ha istituito una nuova articolazione interna, la Sezione controlli registro, operativa dal 1° aprile 2026 all'interno dell'ufficio competente per le verifiche su persone fisiche e lavoratori autonomi. Alla nuova sezione spetta il compito di allineare i criteri applicati dagli uffici periferici su agevolazioni edilizie e fiscalità immobiliare, così da scongiurare che due contribuenti nella stessa condizione ricevano un trattamento diverso solo perché residenti in regioni diverse.
