L’acquisto di una casa rappresenta spesso il coronamento di un sogno, ma è al contempo un passo carico di rischi e responsabilità, che, come tale, richiede notevole attenzione da parte dell’acquirente. Spesso le parti, in questo percorso, si fanno “accompagnare” da esperti del settore, come gli agenti immobiliari, nei quali ripongono la propria fiducia.
Come si suol dire, però, fidarsi è bene, non fidarsi è meglio. Infatti, capita spesso che l’agente immobiliare non comunichi all’acquirente vizi dell’immobile, di cui era perfettamente a conoscenza. Quali sono, dunque, gli strumenti di tutela dei contraenti dinanzi alla condotta illegittima dell’agente?
L’obbligo dell’agente immobiliare
In primo luogo, viene in rilievo quanto previsto dall’art. 1759 del c.c., per cui il mediatore – in questo caso, l’agente immobiliare – ha il dovere di informare le parti su ogni elemento utile circa la sicurezza e la correttezza dell’operazione.
Tale onere è stato tuttavia esteso dalla giurisprudenza: secondo l’interpretazione attuale, il mediatore non solo non deve mentire, ma è altresì gravato da un obbligo attivo nel rispetto della diligenza professionale qualificata di cui all’art. 1176 del c.c., comma 2.
Ciò significa che l’agente, in quanto professionista del settore immobiliare, ha l’obbligo di informare le parti sia in ordine alle circostanze da lui conosciute, sia a quelle che avrebbe dovuto conoscere.
Abusi edilizi: un’informazione essenziale
Tale interpretazione si fa ancora più stringente nel caso in cui l’immobile sia gravato da un abuso edilizio, che impatta negativamente sul valore e sulla commerciabilità del bene. Per tale motivo, il professionista è tenuto ad effettuare tutti i controlli necessari a verificare la sussistenza di eventuali irregolarità urbanistiche, segnalandole tempestivamente all’acquirente. Il mancato assolvimento di tale obbligo costituisce una violazione grave dei doveri professionali.
Pagamento della provvigione in caso di inadempimento
Ai sensi dell’art. 1755 del c.c., quando l’affare si conclude per effetto dell’intervento del mediatore, quest’ultimo ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti. Cosa accade, però, quando l’agente immobiliare omette informazioni cruciali, come appunto un abuso edilizio?
Secondo la giurisprudenza, in questi casi l’acquirente può legittimamente rifiutarsi di corrispondere la provvigione, in quanto il professionista - che opera in violazione dei propri doveri fondamentali - non ha diritto al compenso.
Concludere l’affare: quali conseguenze?
Altra ipotesi è quella in cui l’acquirente decide di portare comunque a termine l’acquisto, confidando nella possibilità di sanare l’irregolarità o l’abuso. In tali circostanze, è possibile richiedere un risarcimento dei danni, indipendentemente dalla responsabilità del venditore. Il risarcimento può riguardare:
Come si suol dire, però, fidarsi è bene, non fidarsi è meglio. Infatti, capita spesso che l’agente immobiliare non comunichi all’acquirente vizi dell’immobile, di cui era perfettamente a conoscenza. Quali sono, dunque, gli strumenti di tutela dei contraenti dinanzi alla condotta illegittima dell’agente?
L’obbligo dell’agente immobiliare
In primo luogo, viene in rilievo quanto previsto dall’art. 1759 del c.c., per cui il mediatore – in questo caso, l’agente immobiliare – ha il dovere di informare le parti su ogni elemento utile circa la sicurezza e la correttezza dell’operazione.
Tale onere è stato tuttavia esteso dalla giurisprudenza: secondo l’interpretazione attuale, il mediatore non solo non deve mentire, ma è altresì gravato da un obbligo attivo nel rispetto della diligenza professionale qualificata di cui all’art. 1176 del c.c., comma 2.
Ciò significa che l’agente, in quanto professionista del settore immobiliare, ha l’obbligo di informare le parti sia in ordine alle circostanze da lui conosciute, sia a quelle che avrebbe dovuto conoscere.
Abusi edilizi: un’informazione essenziale
Tale interpretazione si fa ancora più stringente nel caso in cui l’immobile sia gravato da un abuso edilizio, che impatta negativamente sul valore e sulla commerciabilità del bene. Per tale motivo, il professionista è tenuto ad effettuare tutti i controlli necessari a verificare la sussistenza di eventuali irregolarità urbanistiche, segnalandole tempestivamente all’acquirente. Il mancato assolvimento di tale obbligo costituisce una violazione grave dei doveri professionali.
Pagamento della provvigione in caso di inadempimento
Ai sensi dell’art. 1755 del c.c., quando l’affare si conclude per effetto dell’intervento del mediatore, quest’ultimo ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti. Cosa accade, però, quando l’agente immobiliare omette informazioni cruciali, come appunto un abuso edilizio?
Secondo la giurisprudenza, in questi casi l’acquirente può legittimamente rifiutarsi di corrispondere la provvigione, in quanto il professionista - che opera in violazione dei propri doveri fondamentali - non ha diritto al compenso.
Concludere l’affare: quali conseguenze?
Altra ipotesi è quella in cui l’acquirente decide di portare comunque a termine l’acquisto, confidando nella possibilità di sanare l’irregolarità o l’abuso. In tali circostanze, è possibile richiedere un risarcimento dei danni, indipendentemente dalla responsabilità del venditore. Il risarcimento può riguardare:
- spese necessarie per sanare l’abuso;
- riduzione del valore dell’immobile;
- restituzione della provvigione pagata sulla base di informazioni incomplete o false.
Riduzione o annullamento della provvigione
In alcuni casi, se il giudice accerta che l’agente ha comunque svolto alcune attività utili alla conclusione dell’affare, anziché escludere del tutto la provvigione, può ridurla, riconoscendo comunque il risarcimento dei danni subiti dall’acquirente.
Come tutelarsi
Se l’abuso viene scoperto dopo la firma del preliminare:
- se la provvigione non è ancora stata corrisposta, è possibile contestarne il pagamento per grave inadempimento;
- se la provvigione è già stata versata, si può richiederne la restituzione come risarcimento;
- in ogni caso, è possibile agire legalmente per ottenere il rimborso delle spese sostenute o per la riduzione del valore dell’immobile, compensando parzialmente o totalmente la provvigione.
