Successione, da oggi niente restituzione della casa donata se lesa la legittima, agli eredi spetta solo un risarcimento

La riforma delle successioni cambia tutto, niente più restituzione della casa donata dal de cuius, ma solo un risarcimento per gli eredi che abbiano subito una lesione della legittima. Ecco cosa prevede il Ddl Semplificazioni

Dalla restituzione del bene donato alla compensazione economica dell'erede, la cui legittima sia stata lesa dall'atto di liberalità compiuto in vita dal de cuius. Il diritto civile sta per affrontare una delle sue trasformazioni più profonde degli ultimi decenni. Infatti, la riforma contenuta nell'art. 44 del nuovo Ddl Semplificazioni collegato alla manovra, cambia radicalmente il meccanismo di tutela dei familiari del defunto, per quanto attiene alla successione. È una scelta di campo netta che tocca interessi patrimoniali, affettivi e commerciali di migliaia di famiglie italiane. Il principio cardine della novità è semplice, ma rivoluzionario: gli eredi non potranno più chiedere la restituzione dell'immobile donato, ma soltanto un risarcimento economico.

Una scelta netta e giustificata dalla necessità di migliorare gli equilibri tra tutela familiare e fluidità del mercato immobiliare, ponendo fine a quel clima di cronica incertezza, che - accompagnando le case oggetto di atti di donazione - da anni genera prudenza tra acquirenti, notai e banche (si pensi ad es. al ricorso a polizze assicurative dedicate o ad atti complessi come il mutuo dissenso).

L'assetto tradizionale prevede la tutela "reale" del legittimario grazie al diritto di sequela. Il coniuge, i figli o - in mancanza di questi - gli ascendenti hanno un'arma molto forte, per proteggere la quota ereditaria nel suo fulcro. Infatti, se il defunto ha donato un immobile eccedendo la cosiddetta quota disponibile, gli eredi - a particolari condizioni fissate dall'art. 563 del c.c.- possono esercitare l'azione di riduzione, chiedere la restituzione del bene e agire non soltanto contro il donatario, ma anche nei confronti di chi abbia - in seguito - comprato l'immobile.

Nella pratica, l'appena citata azione in tribunale ha notevolmente complicato il mercato immobiliare di case donate. Queste ultime, in molte situazioni, si rivelano invendibili per i giustificati timori dei potenziali acquirenti di divenire il bersaglio di iniziative giudiziarie dei legittimari. Ora, con una novità normativa che vuole agevolare i traffici economici:

• in linea generale, non ci sarà più alcun obbligo di restituzione o recupero fisico dell'immobile;
• a favore degli eredi, insorgerà un mero diritto al risarcimento monetario nei confronti del donatario, il quale sarà tenuto a una compensazione economica nel limite necessario per riparare alla lesione dell'intera quota di legittima dovuta alla donazione stessa;
• l'acquirente dell'immobile diverrà definitivamente intoccabile, se il suo acquisto viene trascritto nei registri immobiliari prima della trascrizione dell'azione di riduzione.

In altre parole, per un principio logico di priorità temporale delle trascrizioni - una volta registrata la compravendita - la posizione del terzo compratore si "cristallizzerà" e l'immobile, acquistato a titolo oneroso, non potrà più essere reclamato dagli eredi. Questi ultimi conserveranno una tutela di tipo squisitamente economico. La finalità di questo riequilibrio, fissato dalle nuove norme di legge, è palese: proteggere la certezza delle transazioni immobiliari tra privati, e agevolarne il compimento, anche a costo di ridurre il peso specifico dei diritti successori.

Spostando la tutela dal bene al denaro, il legislatore introduce però un punto di fragilità che preoccupa giuristi e notai. Come accennato, infatti, gli eredi avranno un credito nei confronti del donatario. Ma se quest'ultimo si troverà nella condizione materiale di nullatenenza o di titolarità di ingenti debiti, il palese rischio è che il diritto alla compensazione del legittimario resti inapplicato. In base all'assetto pre-riforma, invece, gli eredi possono contare sul valore dell'immobile per tutelarsi anche dopo molti anni.

Al nuovo schema c'è una sola specifica eccezione. Infatti, l'azione di riduzione potrà essere esercitata contro il terzo esclusivamente se quell'acquirente ha ricevuto l'immobile tramite donazione da un donatario, originario e insolvente. In tutti gli altri casi pratici, il bene resterà definitivamente fuori dal perimetro successorio.

Ricapitolando, il Ddl Semplificazioni punta a sbloccare definitivamente la circolazione degli immobili donati, superando un ostacolo che ha frenato compravendite, mutui e investimenti per molto tempo. Ma, d'altra parte, introduce una tutela più debole per gli eredi, che non potranno più contare sulla forza del bene come garanzia reale del loro diritto. Sarà ora il patrimonio del donatario a fungere da unica fonte di ristoro, con tutti i rischi che questo comporta. La riforma unisce semplificazione e modernizzazione, ma apre interrogativi sulla reale protezione dei familiari del defunto.