Le macchie di umidità visibili dai visitatori di un appartamento in vendita, se non sono state fraudolentemente occultate a mezzo di utilizzazione di pezzi di arredo, costituiscono vizi facilmente riconoscibili, con il conseguente esonero della responsabilità del venditore.
Il vizio facilmente riconoscibile è quel vizio che può essere riconosciuto dall'uomo di media diligenza, cioè privo di particolari competenze tecniche (tesi c.d. oggettiva). Per la tesi c.d. soggettiva, invece, la riconoscibilità va valutata avendo riguardo al caso concreto e quindi alle particolari conoscenze che ha l'acquirente. La disciplina dell'art. 1491 c.c. prevede, tuttavia, che la garanzia è dovuta anche in caso di vizi facilmente riconoscibili, nello specifico nel momento in cui il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
Nel caso di specie, gli attori avevano acquistato dai convenuti la proprietà di un appartamento, esponendo che l'unità immobiliare presentava dei gravi vizi quali umidità, infiltrazioni di muffa, oltre che ad inconvenienti dell'impianto di riscaldamento, denunciati ai venditori con telegramma e riscontrati a mezzo di accertamento tecnico preventivo. Gli stessi attori chiedevano, di conseguenza, la restituzione della parte del prezzo corrispondente alla diminuzione del valore dell'immobile e la condanna al risarcimento del danno.
La Corte d'Appello, in completa riforma della sentenza di primo grado, respingeva la domanda, poiché non valutava come nascoste dagli arredi le chiazze di umidità lamentate e accertate, con conseguente affermazione dell'esonero da responsabilità per facile riconoscibilità dei vizi oggetto dell'eccezione.
Con il ricorso in Cassazione, gli attori, invece, lamentavano che l'immobile era stato presentato dagli acquirenti come privo di vizi in quanto "completamente restaurato". Tale fatto storico decisivo era stato completamente omesso nella motivazione del giudice di secondo grado, con violazione dell'art. 360, n. 5, c.p.c.
Nell'ordinanza del 31 agosto 2021, n. 23659 il motivo non è accolto, poiché si evidenzia che la doglianza dei ricorrenti attiene, in buona parte, a un profilo fattuale non rientrante nella fattispecie di cui all'invocato parametro normativo processuale (art. 360, n. 5, c.p.c).
In particolare veniva rilevato che l'oggetto sostanziale della censura non era diretto a focalizzare un preciso fatto che fosse stato oggetto di omessa valutazione. Infatti lo stesso coinvolgeva valutazioni di genere fattuale già adeguatamente svolte dalla Corte del merito e non più ripetibili in sede di legittimità.
Inoltre, il giudizio sulla facile riconoscibilità era stato congruamente motivato dalla decisione gravata a mezzo di logiche deduzioni ed argomentazioni quali quella che vi era stata visibilità delle macchie, viste anche da altri visitatori dell'appartamento ed inesistenza di operazioni fraudolente di occultamento a mezzo di utilizzazione dell'arredamento al fine di nascondere le stesse.
In ogni caso, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza, l'utilizzazione per la presentazione di quanto proposto in vendita come idoneo al "buon funzionamento" o "completamente restaurato" non equivale automaticamente a dichiarazione di esenzione di vizi (ex plurimis Cass. n. 2862/1997 e n. 695/2000).