La possibilità di parcheggiare vicino alla propria abitazione rappresenta, per una persona con ridotte capacità motorie, molto più di una semplice comodità. La distanza tra il punto di sosta e l'ingresso dell'edificio può incidere concretamente sulla possibilità di uscire di casa, rientrare autonomamente e utilizzare gli spazi comuni senza dover affrontare ostacoli difficilmente superabili. Ecco perché l'ordinamento italiano riconosce speciale tutela al diritto alla mobilità e all'accessibilità delle persone con disabilità, da non sottovalutare neanche nella gestione delle aree condominiali.
Se il cortile condominiale è destinato, anche soltanto in parte, al parcheggio delle automobili, il residente con una disabilità che compromette la deambulazione può chiedere che gli venga riservato uno spazio di sosta il più possibile vicino all'ingresso dell'edificio e privo di barriere architettoniche. La richiesta può essere avanzata anche quando l'assemblea abbia stabilito una turnazione o altre limitazioni nell'utilizzo dei posti auto.
Non solo. Anche in presenza di un divieto generale di parcheggio deliberato dall'assemblea, il diritto della persona con disabilità può comunque prevalere quando la sosta nel cortile rappresenta una condizione indispensabile per accedere all'immobile e non determina concreti pericoli per la sicurezza dei residenti o la stabilità del fabbricato. In ogni caso, verosimilmente occorrerà in assemblea valutare i fondamenti del divieto e la possibilità di individuare una soluzione che concili le esigenze di sicurezza e di utilizzo delle parti comuni con il diritto all'accessibilità. Peraltro la presenza del contrassegno unificato disabili europeo (CUDE) costituisce un elemento rilevante per documentare la condizione e le esigenze di mobilità, insieme alla documentazione sanitaria e agli eventuali verbali di riconoscimento dell'invalidità.
A sostegno dei diritti delle persone con disabilità c'è un articolato apparato normativo. Si pensi, anzitutto, alla legge n. 13/1989 che ha introdotto misure per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, intervenendo anche sulle modalità con cui i condomini possono realizzare opere dirette a migliorare l'accessibilità. Analogamente rilevante è il D.M. n. 236/1989, testo che ha stabilito i requisiti tecnici necessari per garantire accessibilità, visitabilità e adattabilità degli edifici. La legge n. 104/1992 riconosce e tutela i diritti delle persone con disabilità, promuovendo la loro autonomia e integrazione sociale, mentre la legge n. 67/2006 contiene misure per la tutela giudiziaria delle persone con disabilità vittime di discriminazioni tali da ostacolarne partecipazione e accesso agli ambienti di vita quotidiana.
Uno dei problemi più frequenti - si è detto - riguarda i regolamenti condominiali che vietano in generale la sosta nel cortile, oppure stabiliscono una turnazione tra i condomini per utilizzare i pochi posti disponibili. Ebbene, queste disposizioni non possono essere applicate in modo automatico quando entrano in conflitto con esigenze concrete di accessibilità. Il diritto di utilizzare le parti comuni, disciplinato dall'art. 1102 del c.c., deve infatti essere coordinato con la tutela della persona con disabilità e con il principio di pari godimento degli spazi condominiali.
La giurisprudenza ha riconosciuto particolare rilievo a queste esigenze. Ad esempio con la sentenza n. 513/2020, il Tribunale di Verbania ha dichiarato nulla la delibera condominiale che aveva bocciato la richiesta di un posto auto riservato avanzata da un residente con disabilità, richiamando anche i principi della suddetta legge n. 67/2006 contro le discriminazioni. L'orientamento di speciale tutela è stato ribadito dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 12021/2022 che - valorizzando il dovere di solidarietà tra condomini verso la persona con disabilità - ha stabilito che l'assemblea ha il potere-dovere di assegnare posti auto ai diversamente abili vicino all'accesso al portone di ingresso dell'edificio di residenza.
Le pronunce confermano, quindi, che i condomini riuniti non possono arbitrariamente respingere una richiesta di parcheggio riservato, limitandosi a richiamare genericamente il regolamento. Devono invece esaminare le necessità concrete del richiedente e verificare se sia possibile individuare una soluzione adeguata. A seconda delle caratteristiche del cortile, peraltro, potrà essere opportuno modificare l'organizzazione degli stalli esistenti o valutare la possibilità di ricavarne uno nuovo, nel rispetto delle condizioni tecniche e delle maggioranze previste dalla legge per gli interventi sulle parti comuni.
Una delibera che respingesse la richiesta, senza prendere in considerazione le effettive necessità della persona interessata, potrebbe quindi risultare illegittima e, in presenza dei presupposti, anche discriminatoria. Come accennato, ciò non significa però che qualsiasi divieto di parcheggio debba essere disapplicato: occorre verificare le ragioni fondative e l'eventuale presenza di pericoli od ostacoli oggettivi alla realizzazione dello stallo.
Inoltre la tutela dell'accessibilità non riguarda esclusivamente il proprietario di un appartamento. Anche l'inquilino con disabilità può invocare il diritto a utilizzare le parti comuni necessarie per raggiungere e fruire dell'abitazione. Il contratto di locazione, infatti, attribuisce al conduttore il diritto di godere dell'immobile e delle strutture comuni funzionali al suo utilizzo. Anche il conduttore potrà, pertanto, rivolgersi all'amministratore e chiedere che venga individuata una soluzione per parcheggiare vicino all'ingresso, accompagnando la richiesta con la documentazione utile a dimostrare la condizione di disabilità e le concrete difficoltà di deambulazione.
Come accennato, il diritto all'accessibilità non è illimitato e deve essere coordinato con la sicurezza e con i diritti degli altri residenti. Anche in tribunale il condominio può contestare una determinata soluzione, quando dimostri l'esistenza di impedimenti tecnici o concreti rischi per la sicurezza delle persone, per la circolazione interna o per la stabilità dell'edificio. Non basta, tuttavia, invocare genericamente il disagio degli altri condomini: occorrono motivazioni specifiche e verificabili, che dimostrino perché lo spazio richiesto non possa essere utilizzato in sicurezza. E quando il cortile non dispone di aree idonee o non è materialmente possibile ricavare uno stallo, la persona interessata potrà valutare anche la richiesta al Comune di un parcheggio riservato su suolo pubblico, secondo le condizioni e le procedure previste dall'art. 381, quinto comma, del D.P.R. n. 495/1992.
In definitiva, la gestione degli spazi comuni non può trasformarsi in un ostacolo all'autonomia delle persone con disabilità. Il regolamento condominiale e le decisioni assembleari devono rispettare il diritto dei residenti a utilizzare l'edificio in condizioni di effettiva accessibilità, senza che la condizione di disabilità possa diventare motivo di esclusione.