Anche se la casa è inagibile, non vendibile, priva di agibilità, destinata alla demolizione o anche abusiva, l'Imu - l'imposta che riguarda la proprietà di immobili - va comunque pagata. A ribadirlo è la Corte di Cassazione, che - con la sentenza n. 27017 dell'8 ottobre scorso - intende porre un punto fermo su un tema spesso controverso: quando un immobile è effettivamente soggetto all'imposta municipale unica, istituita con il D.Lgs. 23/2011.
La decisione, che sicuramente diverrà di riferimento per la generalità dei contribuenti, professionisti e amministrazioni, indica che l'obbligo di versare l'Imu sussiste finché l'immobile esiste fisicamente e risulta (o può risultare) iscritto al catasto edilizio urbano, a prescindere dal suo stato di conservazione o dal fatto che sia effettivamente utilizzabile. Queste sono le condizioni che legittimano la richiesta del Comune in cui si trova l'immobile.
Per capire meglio la portata della decisione dei giudici di piazza Cavour, facciamo un passo indietro e consideriamo il caso che ha portato alla sentenza in oggetto. La vicenda nasce nell'ambito di una procedura fallimentare. Una s.r.l. in liquidazione aveva ricevuto dal Comune un avviso di accertamento per il versamento della Tari - ma la questione solleva riflessioni anche sull'Imu - relativo a diversi immobili di sua proprietà.
Il curatore fallimentare aveva impugnato l'atto, sostenendo che quegli immobili non dovevano essere assoggettati a imposta poiché - all'epoca - sottoposti a sequestro, ordine di acquisizione e demolizione. In sostanza, per la difesa, siccome gli edifici non avevano più alcun valore commerciale e non erano concretamente utilizzabili, non dovevano essere tassati con l'imposta locale. Da ciò la richiesta di considerare fiscalmente il mero valore dell'area di sedime - ossia la superficie su cui gli edifici erano collocati - equiparando di fatto la situazione a quella di un fabbricato in costruzione o non ultimato, a cui va applicato un trattamento fiscale diverso e più favorevole per il contribuente.
Nei primi due gradi di giudizio, l'esito non fu però quello sperato dalla s.r.l. Infatti, sia la Commissione tributaria provinciale sia quella regionale hanno respinto il ricorso. E, investita della questione, con la sentenza 27017/2025 la Cassazione ha confermato l'orientamento dei giudici tributari, cogliendo l'occasione per spiegare quando va pagata l'Imu:
La decisione, che sicuramente diverrà di riferimento per la generalità dei contribuenti, professionisti e amministrazioni, indica che l'obbligo di versare l'Imu sussiste finché l'immobile esiste fisicamente e risulta (o può risultare) iscritto al catasto edilizio urbano, a prescindere dal suo stato di conservazione o dal fatto che sia effettivamente utilizzabile. Queste sono le condizioni che legittimano la richiesta del Comune in cui si trova l'immobile.
Per capire meglio la portata della decisione dei giudici di piazza Cavour, facciamo un passo indietro e consideriamo il caso che ha portato alla sentenza in oggetto. La vicenda nasce nell'ambito di una procedura fallimentare. Una s.r.l. in liquidazione aveva ricevuto dal Comune un avviso di accertamento per il versamento della Tari - ma la questione solleva riflessioni anche sull'Imu - relativo a diversi immobili di sua proprietà.
Il curatore fallimentare aveva impugnato l'atto, sostenendo che quegli immobili non dovevano essere assoggettati a imposta poiché - all'epoca - sottoposti a sequestro, ordine di acquisizione e demolizione. In sostanza, per la difesa, siccome gli edifici non avevano più alcun valore commerciale e non erano concretamente utilizzabili, non dovevano essere tassati con l'imposta locale. Da ciò la richiesta di considerare fiscalmente il mero valore dell'area di sedime - ossia la superficie su cui gli edifici erano collocati - equiparando di fatto la situazione a quella di un fabbricato in costruzione o non ultimato, a cui va applicato un trattamento fiscale diverso e più favorevole per il contribuente.
Nei primi due gradi di giudizio, l'esito non fu però quello sperato dalla s.r.l. Infatti, sia la Commissione tributaria provinciale sia quella regionale hanno respinto il ricorso. E, investita della questione, con la sentenza 27017/2025 la Cassazione ha confermato l'orientamento dei giudici tributari, cogliendo l'occasione per spiegare quando va pagata l'Imu:
- non occorre l'agibilità, ossia il requisito amministrativo che attesta che un edificio rispetta le norme di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico;
- non occorre l'utilizzabilità, vale a dire la possibilità concreta e materiale di usare l'edificio, indipendentemente dal certificato di agibilità;
- l'iscrizione di un immobile al catasto edilizio urbano è, di per sé, già sufficiente a far sorgere l'obbligo di pagare l'imposta, indipendentemente dalla sua agibilità o utilizzabilità.
Non solo. La Corte aggiunge che l'iscrizione catastale non è neppure una condizione indispensabile, perché l'imposta si applica anche a quegli immobili che sono accatastabili, cioè che sono riconoscibili come fabbricati completati nella loro struttura essenziale. Perciò l'Imu non dipende dalla regolarità urbanistica né dalla possibilità concreta di utilizzo del bene: per le norme vigenti - in materia molto elastiche - ciò che rileva è la sua esistenza materiale come costruzione. La disciplina fiscale è autonoma da quella edilizia e urbanistica.
Tuttavia, quanto chiarito dalla Cassazione non esclude la possibile riduzione del 50% del costo dell'Imu, prevista dal legislatore per gli immobili inagibili o inabitabili, ma soltanto in presenza di condizioni oggettive, comprovate e documentate. Si pensi, ad esempio, alle situazioni in cui l'edificio presenta cedimenti causati da eventi naturali o pericoli strutturali a seguito di un incendio. A scanso di equivoci - e come sottolinea la Corte - l'inagibilità rilevante ai fini Imu è però soltanto quella di natura fisica e materiale, e non quella derivante da vincoli o provvedimenti amministrativi.
Inoltre, uno dei passaggi più interessanti della pronuncia riguarda proprio gli immobili soggetti a ordine di demolizione. Per la Corte, il semplice fatto che il Comune abbia ordinato la demolizione non esonera dal pagamento dell'Imu. L'imposta resta dovuta fino a quando l'immobile non sia effettivamente demolito, perché fino a quel momento continua a esistere come fabbricato. Solo nel momento in cui l'edificio viene effettivamente abbattuto, il bene cessa di essere un fabbricato e diventa area edificabile o terreno, con diverso regime fiscale.
Concludendo, per tutti i proprietari e gli operatori del settore immobiliare, la sentenza rappresenta un chiarimento definitivo: finché un immobile esiste, l'Imu si paga; solo la sua effettiva demolizione può far venir meno l'obbligo.
Tuttavia, quanto chiarito dalla Cassazione non esclude la possibile riduzione del 50% del costo dell'Imu, prevista dal legislatore per gli immobili inagibili o inabitabili, ma soltanto in presenza di condizioni oggettive, comprovate e documentate. Si pensi, ad esempio, alle situazioni in cui l'edificio presenta cedimenti causati da eventi naturali o pericoli strutturali a seguito di un incendio. A scanso di equivoci - e come sottolinea la Corte - l'inagibilità rilevante ai fini Imu è però soltanto quella di natura fisica e materiale, e non quella derivante da vincoli o provvedimenti amministrativi.
Inoltre, uno dei passaggi più interessanti della pronuncia riguarda proprio gli immobili soggetti a ordine di demolizione. Per la Corte, il semplice fatto che il Comune abbia ordinato la demolizione non esonera dal pagamento dell'Imu. L'imposta resta dovuta fino a quando l'immobile non sia effettivamente demolito, perché fino a quel momento continua a esistere come fabbricato. Solo nel momento in cui l'edificio viene effettivamente abbattuto, il bene cessa di essere un fabbricato e diventa area edificabile o terreno, con diverso regime fiscale.
Concludendo, per tutti i proprietari e gli operatori del settore immobiliare, la sentenza rappresenta un chiarimento definitivo: finché un immobile esiste, l'Imu si paga; solo la sua effettiva demolizione può far venir meno l'obbligo.