L'attività di ristrutturazione è rappresentata da quell'insieme di opere edilizie di modifica, rinnovamento o miglioramento di un'unità immobiliare, nel nostro caso condominiale. In considerazione dei forti rumori e delle vibrazioni che caratterizzano tipicamente attività come demolizioni o lavorazioni murarie e impiantistiche, talvolta necessarie per assicurare l'abitabilità dell'appartamento, esistono specifici limiti e fasce orarie di silenzio atti a tutelare quiete e riposo del vicinato.
In linea generale, i regolamenti comunali consentono le opere rumorose di ristrutturazione - come ad es. la posa di infissi e serramenti o l'abbattimento di pareti e tramezzi con martelli pneumatici - nei giorni e negli orari d'ufficio, ossia mattina dalle 8:00/9:00 alle 12:30/13:00 e pomeriggio dalle 14:30/15:00 alle 18:30/19:00 (compreso il sabato). Le intuibili finalità sono quelle di evitare i rumori nelle ore di riposo notturno e nella fascia di pausa pranzo e concentrare le attività più invasive nelle ore diurne, quando è più probabile che i condomini siano fuori casa per lavoro.
Anche i regolamenti condominiali possono disciplinare orari e modalità di esecuzione dei lavori all'interno dell'edificio, introducendo eventualmente regole più restrittive: ad es. se un Comune consente lavori dalle 8 alle 19, il condominio sarà libero di stabilire che siano consentiti solo dalle 9 alle 13 e dalle 15 alle 18. Qualora, invece, determinate attività di ristrutturazione debbano necessariamente essere svolte al di fuori degli orari previsti, l'impresa sarà tenuta a chiedere una speciale autorizzazione all'amministrazione locale.
In circostanze come i lavori condominiali, le seguenti domande sorgono spontanee: il proprietario che ha optato per la ristrutturazione e che non faccia rispettare gli orari stabiliti può tutelarsi sul piano legale? E se sì, in che modo? Come intuibile, le risposte sono affermative, ma con alcune doverose precisazioni:
In linea generale, i regolamenti comunali consentono le opere rumorose di ristrutturazione - come ad es. la posa di infissi e serramenti o l'abbattimento di pareti e tramezzi con martelli pneumatici - nei giorni e negli orari d'ufficio, ossia mattina dalle 8:00/9:00 alle 12:30/13:00 e pomeriggio dalle 14:30/15:00 alle 18:30/19:00 (compreso il sabato). Le intuibili finalità sono quelle di evitare i rumori nelle ore di riposo notturno e nella fascia di pausa pranzo e concentrare le attività più invasive nelle ore diurne, quando è più probabile che i condomini siano fuori casa per lavoro.
Anche i regolamenti condominiali possono disciplinare orari e modalità di esecuzione dei lavori all'interno dell'edificio, introducendo eventualmente regole più restrittive: ad es. se un Comune consente lavori dalle 8 alle 19, il condominio sarà libero di stabilire che siano consentiti solo dalle 9 alle 13 e dalle 15 alle 18. Qualora, invece, determinate attività di ristrutturazione debbano necessariamente essere svolte al di fuori degli orari previsti, l'impresa sarà tenuta a chiedere una speciale autorizzazione all'amministrazione locale.
In circostanze come i lavori condominiali, le seguenti domande sorgono spontanee: il proprietario che ha optato per la ristrutturazione e che non faccia rispettare gli orari stabiliti può tutelarsi sul piano legale? E se sì, in che modo? Come intuibile, le risposte sono affermative, ma con alcune doverose precisazioni:
- in linea generale, i vicini disturbati dai rumori prodotti dalle opere edilizie potranno fare causa contro il proprietario dell'immobile e la ditta appaltatrice;
- il committente, solitamente il proprietario dell'immobile, è infatti tenuto a vigilare sul rispetto delle norme regolamentari (comunali e condominiali), imponendo agli operai di rispettarle;
- il vicino o i vicini che reputino di essere stati danneggiati dalle immissioni sonore - di cui all'art. 844 del c.c. - fuori dagli orari previsti potranno chiedere i danni anche al committente rimasto inerte, oltre che la sospensione o cessazione delle molestie. E potranno ottenere quest'ultima anche in via d'urgenza, così come previsto dall'art. 700 del c.p.c., qualora le immissioni acustiche siano intollerabili e tali da produrre un pregiudizio irreparabile ai vicini. Con opportuna perizia fonometrica, gli interessati dovranno dimostrare che le immissioni sonore superano la normale tollerabilità e, in quanto fatto illecito, causano un danno effettivo alla propria salute e a quella dei familiari;
- al fine di non impedire lo svolgimento delle opere, il magistrato potrà altresì ordinare misure correttive (ad es. uso di pannelli fonoassorbenti o limitazione di alcune macchine rumorose) e, per verificare in modo oggettivo il livello di rumore, affiderà a un tecnico specializzato (CTU) tale compito;
- l'accertata violazione del regolamento comunale sugli orari dei lavori di ristrutturazione implicherà l'applicazione di una distinta sanzione amministrativa pecuniaria.
Inoltre, la mancata osservanza del regolamento condominiale potrà comportare l'irrogazione di una sanzione gravante sul proprietario dell'unità immobiliare, a condizione che ciò sia espressamente disposto dallo stesso regolamento e l'assemblea voti a favore dell'applicazione della multa, con le maggioranze di cui al secondo comma dell'art. 1136 del c.c.. Si applica, infatti, quanto previsto dall'art. 70 delle disp. att. c.c. secondo cui, per le infrazioni al regolamento di condominio, può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800.