In condominio le decisioni assembleari non si limitano a un voto espresso a maggioranza, ma ogni scelta deve essere cristallizzata in un documento ufficiale, ovvero il verbale dell’assemblea. È proprio da questo atto che dipende la certezza giuridica delle delibere e la possibilità per i condòmini di verificarle, contestarle o difendere le proprie ragioni. La sentenza n. 3374/2025 del Tribunale di Salerno ha chiarito quanto sia delicato il tema della verbalizzazione, soprattutto in caso di assemblee andate deserte.
Il caso concreto
Alcuni condòmini avevano deciso di impugnare una delibera, denunciando alcuni vizi procedurali. Il Tribunale campano ha dato loro ragione e ha annullato la delibera, individuando due gravi irregolarità:
Il caso concreto
Alcuni condòmini avevano deciso di impugnare una delibera, denunciando alcuni vizi procedurali. Il Tribunale campano ha dato loro ragione e ha annullato la delibera, individuando due gravi irregolarità:
- l’assenza del verbale della prima convocazione, da cui risultasse che l’assemblea era andata deserta, non avendo raggiunto il numero legale;
- la mancata indicazione dei condòmini delegati, cioè di coloro che avevano preso parte alla riunione rappresentando altri proprietari, senza neppure l’allegazione delle relative deleghe.
Due elementi apparentemente di natura meramente formale e burocratica che, però, incidono sulla validità del procedimento deliberativo. Senza il verbale della prima convocazione deserta, la successiva riunione non può essere considerata come una “seconda convocazione” e, quindi, non può godere dei quorum agevolati. Di conseguenza, le delibere approvate in seconda convocazione sono annullabili, anche se ad impugnarle è un solo condòmino.
Perché la verbalizzazione è obbligatoria
La riforma del condominio del 2012 ha introdotto l’obbligo di tenere un registro dei verbali assembleari, in cui vanno riportate non solo le decisioni prese, ma anche le circostanze relative alle assemblee non costituite. Questo adempimento, spesso considerato una formalità burocratica, rappresenta invece la chiave di volta per garantire trasparenza, tracciabilità e legalità.
Il verbale della prima convocazione andata a vuoto costituisce l’unica prova giuridicamente valida che la riunione non si è potuta tenere. In mancanza del verbale, alla successiva assemblea il condominio non potrà applicare i quorum più bassi, ma dovrà rispettare quelli più rigidi stabiliti dal Codice Civile per la prima.
L’art. 1136 del c.c. dispone che, per la regolare costituzione dell’assemblea in prima convocazione, è necessario l'intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio, nonché la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Quanto alle deliberazioni, invece, le stesse sono approvate con un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti e alla metà del valore dell'edificio.
L'assemblea in seconda convocazione, invece, è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. Per la validità della deliberazione è, invece, richiesta la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Un presidio di legalità, non un orpello burocratico
Per chi gestisce un condominio, questa pronuncia costituisce un campanello d’allarme. Non verbalizzare una riunione deserta può comportare contenziosi, nonché l’annullamento delle delibere. Pertanto, la verbalizzazione di ogni passaggio, inclusa l’assemblea “fantasma” della prima convocazione, è una condizione necessaria per assicurare che la volontà condominiale si formi correttamente.
