L'usucapione di un sottotetto condominiale da parte del singolo condomino che lo utilizzi come deposito costituisce una fattispecie di particolare complessità, poiché presuppone, in via preliminare, l'accertamento della natura giuridica del bene. Il sottotetto, infatti, può appartenere in proprietà esclusiva quale pertinenza dell'unità immobiliare dell'ultimo piano, oppure integrare una parte comune dell'edificio ai sensi dell'art.1117 c.c. Solo in quest'ultima ipotesi può porsi un problema di acquisto della proprietà esclusiva per usucapione.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il sottotetto assume natura pertinenziale quando è destinato esclusivamente all'isolamento termico e alla protezione dell'appartamento sottostante, fungendo da semplice camera d'aria, senza possedere caratteristiche tali da consentirne un'autonoma utilizzazione. A tal fine assumono rilievo le ridotte dimensioni del vano e l'accessibilità esclusiva dall'unità immobiliare dell'ultimo piano, elementi che depongono per la sua appartenenza esclusiva al proprietario di quest'ultima (Cass. civ. Sez. II, 05/04/1982, n.2090).
Diversamente, il sottotetto deve ritenersi parte comune quando, in base alle sue caratteristiche oggettive, sia destinato, anche solo potenzialmente, all'uso collettivo o all'esercizio di un servizio comune. Ciò ricorre, ad esempio, quando il locale sia accessibile dalle parti comuni dell'edificio, ospiti impianti condominiali – quali tubazioni, cavi, sfiati o serbatoi – oppure consenta l'accesso al tetto per le operazioni di manutenzione. Parimenti, la natura condominiale è riconosciuta qualora le dimensioni e la conformazione del vano ne consentano l'utilizzazione da parte di tutti i condomini come locale autonomo.
Accertata la natura comune del sottotetto, l'eventuale acquisto per usucapione è subordinato alla ricorrenza dei rigorosi presupposti previsti dall'art. 1158 c.c. Il condomino, infatti, non può limitarsi a un uso più intenso del bene comune, ma deve esercitare un possesso esclusivo, continuo, pacifico e ininterrotto per almeno venti anni, manifestando in modo inequivoco l'intenzione di comportarsi quale proprietario esclusivo (uti dominus) e non come semplice comproprietario (uti condominus).
La giurisprudenza è costante nell'affermare che tale possesso deve tradursi in un godimento incompatibile con l'analogo diritto spettante agli altri partecipanti al condominio. Ne consegue che il mero utilizzo esclusivo del sottotetto come deposito, quand'anche protratto nel tempo, non è sufficiente a fondare l'usucapione se gli altri condomini conservano, anche solo potenzialmente, la possibilità di accedere e utilizzare il bene. Analogamente, il semplice disinteresse o il mancato utilizzo da parte degli altri comproprietari non comportano perdita del loro diritto, così come la tolleranza accordata per ragioni di buon vicinato non è idonea a trasformare il compossesso in possesso esclusivo.
È, pertanto, necessario che il condomino ponga in essere atti materiali univoci e inequivocabilmente incompatibili con il diritto degli altri comproprietari, tali da rendere manifesta all'esterno la volontà di appropriarsi del bene in via esclusiva. La Corte di Cassazione richiede, infatti, comportamenti "apertamente e oggettivamente contrastanti ed incompatibili con il possesso altrui", idonei a rendere percepibile la trasformazione del titolo del possesso.
L’amministratore di condominio è legittimato a porre in essere le azioni di accertamento e di tutela dei diritti condominiali; per agire in giudizio non occorre uno specifico mandato da parte di tutti i condomini, potendo l’amministratore agire autonomamente ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c. Ciò ovviamente quando siano in gioco questioni che rientrino nelle sue specifiche competenze istituzionali; diversamente occorre sempre il benestare (preventivo o successivo, tramite ratifica) dell’assemblea (Cass. civ. sent. 15/10/2015, n. 20816).
Con specifico riferimento ai sottotetti, la giurisprudenza ha individuato, quali possibili indici del possesso esclusivo, la chiusura definitiva dell'unico accesso mediante il bloccaggio o l'inchiodatura della botola, ovvero la realizzazione di opere che impediscano agli altri condomini l'accesso al locale. Analogamente, in altre fattispecie condominiali, è stata ritenuta significativa la recinzione di una porzione comune destinata a impedirne l'utilizzo da parte degli altri partecipanti (Tribunale Crotone, 01/06/2021, n.517).
Ulteriore requisito imprescindibile è che il possesso sia esercitato in modo pubblico e non clandestino. La conoscibilità del comportamento da parte degli altri condomini rappresenta, infatti, elemento essenziale affinché possa decorrere il termine utile all'usucapione. Per tale ragione la Corte di Cassazione ha escluso l'acquisto della proprietà di un sottotetto comune, accessibile esclusivamente tramite una botola situata all'interno dell'appartamento dell'ultimo piano, rilevando che il possesso non risultava percepibile da un'apprezzabile e indistinta generalità di soggetti, ma soltanto da una ristretta cerchia di persone (Cass. civ., sent. n. 6544/2025).
Il termine ventennale decorre dal momento in cui il comportamento del condomino cessa di integrare un semplice compossesso e si trasforma in possesso esclusivo, attraverso atti idonei a estromettere gli altri comproprietari dal godimento del bene. L'onere della prova grava integralmente su chi invoca l'usucapione, il quale deve dimostrare con particolare rigore sia l'esistenza degli atti di interversione del possesso sia la loro protrazione per il periodo richiesto dalla legge.
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La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il sottotetto assume natura pertinenziale quando è destinato esclusivamente all'isolamento termico e alla protezione dell'appartamento sottostante, fungendo da semplice camera d'aria, senza possedere caratteristiche tali da consentirne un'autonoma utilizzazione. A tal fine assumono rilievo le ridotte dimensioni del vano e l'accessibilità esclusiva dall'unità immobiliare dell'ultimo piano, elementi che depongono per la sua appartenenza esclusiva al proprietario di quest'ultima (Cass. civ. Sez. II, 05/04/1982, n.2090).
Diversamente, il sottotetto deve ritenersi parte comune quando, in base alle sue caratteristiche oggettive, sia destinato, anche solo potenzialmente, all'uso collettivo o all'esercizio di un servizio comune. Ciò ricorre, ad esempio, quando il locale sia accessibile dalle parti comuni dell'edificio, ospiti impianti condominiali – quali tubazioni, cavi, sfiati o serbatoi – oppure consenta l'accesso al tetto per le operazioni di manutenzione. Parimenti, la natura condominiale è riconosciuta qualora le dimensioni e la conformazione del vano ne consentano l'utilizzazione da parte di tutti i condomini come locale autonomo.
Accertata la natura comune del sottotetto, l'eventuale acquisto per usucapione è subordinato alla ricorrenza dei rigorosi presupposti previsti dall'art. 1158 c.c. Il condomino, infatti, non può limitarsi a un uso più intenso del bene comune, ma deve esercitare un possesso esclusivo, continuo, pacifico e ininterrotto per almeno venti anni, manifestando in modo inequivoco l'intenzione di comportarsi quale proprietario esclusivo (uti dominus) e non come semplice comproprietario (uti condominus).
La giurisprudenza è costante nell'affermare che tale possesso deve tradursi in un godimento incompatibile con l'analogo diritto spettante agli altri partecipanti al condominio. Ne consegue che il mero utilizzo esclusivo del sottotetto come deposito, quand'anche protratto nel tempo, non è sufficiente a fondare l'usucapione se gli altri condomini conservano, anche solo potenzialmente, la possibilità di accedere e utilizzare il bene. Analogamente, il semplice disinteresse o il mancato utilizzo da parte degli altri comproprietari non comportano perdita del loro diritto, così come la tolleranza accordata per ragioni di buon vicinato non è idonea a trasformare il compossesso in possesso esclusivo.
È, pertanto, necessario che il condomino ponga in essere atti materiali univoci e inequivocabilmente incompatibili con il diritto degli altri comproprietari, tali da rendere manifesta all'esterno la volontà di appropriarsi del bene in via esclusiva. La Corte di Cassazione richiede, infatti, comportamenti "apertamente e oggettivamente contrastanti ed incompatibili con il possesso altrui", idonei a rendere percepibile la trasformazione del titolo del possesso.
L’amministratore di condominio è legittimato a porre in essere le azioni di accertamento e di tutela dei diritti condominiali; per agire in giudizio non occorre uno specifico mandato da parte di tutti i condomini, potendo l’amministratore agire autonomamente ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c. Ciò ovviamente quando siano in gioco questioni che rientrino nelle sue specifiche competenze istituzionali; diversamente occorre sempre il benestare (preventivo o successivo, tramite ratifica) dell’assemblea (Cass. civ. sent. 15/10/2015, n. 20816).
Con specifico riferimento ai sottotetti, la giurisprudenza ha individuato, quali possibili indici del possesso esclusivo, la chiusura definitiva dell'unico accesso mediante il bloccaggio o l'inchiodatura della botola, ovvero la realizzazione di opere che impediscano agli altri condomini l'accesso al locale. Analogamente, in altre fattispecie condominiali, è stata ritenuta significativa la recinzione di una porzione comune destinata a impedirne l'utilizzo da parte degli altri partecipanti (Tribunale Crotone, 01/06/2021, n.517).
Ulteriore requisito imprescindibile è che il possesso sia esercitato in modo pubblico e non clandestino. La conoscibilità del comportamento da parte degli altri condomini rappresenta, infatti, elemento essenziale affinché possa decorrere il termine utile all'usucapione. Per tale ragione la Corte di Cassazione ha escluso l'acquisto della proprietà di un sottotetto comune, accessibile esclusivamente tramite una botola situata all'interno dell'appartamento dell'ultimo piano, rilevando che il possesso non risultava percepibile da un'apprezzabile e indistinta generalità di soggetti, ma soltanto da una ristretta cerchia di persone (Cass. civ., sent. n. 6544/2025).
Il termine ventennale decorre dal momento in cui il comportamento del condomino cessa di integrare un semplice compossesso e si trasforma in possesso esclusivo, attraverso atti idonei a estromettere gli altri comproprietari dal godimento del bene. L'onere della prova grava integralmente su chi invoca l'usucapione, il quale deve dimostrare con particolare rigore sia l'esistenza degli atti di interversione del possesso sia la loro protrazione per il periodo richiesto dalla legge.
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