La recente sentenza n. 268 del 10 marzo 2026 del Tribunale di Pisa affronta una questione particolarmente rilevante in ambito condominiale, ossia cosa accade quando l’amministratore non comunica al creditore i nominativi dei condomini morosi. Secondo il Tribunale, il silenzio non solo è illegittimo, ma può costare caro, anche sotto forma di una condanna personale ad una penale giornaliera.
La controversia nasce da un contratto tra una società fornitrice di gas metano e un condominio amministrato da uno studio professionale. A fronte di forniture regolarmente eseguite, numerose fatture restavano insolute, per cui la società creditrice agiva in giudizio. Dopo aver ottenuto un decreto ingiuntivo per oltre 18.000 euro, divenuto esecutivo, la creditrice intraprendeva azioni esecutive nei confronti del condominio, ottenendo solo un recupero parziale del credito attraverso pignoramenti presso terzi.
Pertanto, essendo la parte residua piuttosto consistente, la società, ai sensi dell’art. 63 delle disp. att. c.c., intimava formalmente all’amministratore di comunicare i dati anagrafici dei singoli condomini morosi, comprensivi delle rispettive quote millesimali di debito. Tale procedura è essenziale perché consente al creditore di agire direttamente contro i soggetti effettivamente inadempienti, rispettando il principio di sussidiarietà che tutela i condomini in regola con i pagamenti. Tuttavia, l’amministratore non forniva alcun riscontro alla richiesta, mantenendo un atteggiamento di totale inerzia che costringeva la creditrice a promuovere un autonomo giudizio, volto ad ottenere una pronuncia di condanna.
Nel ricostruire la vicenda, il Tribunale di Pisa evidenzia come la società ricorrente abbia rispettato l’iter previsto dalla legge, ossia prima l’accertamento giudiziale del credito, poi il tentativo di esecuzione forzata nei confronti del condominio e, infine, la richiesta formale dei nominativi dei morosi. L’amministratore, evocato in giudizio, non si costituiva neppure, rimanendo contumace. Il punto, dunque, era stabilire se l’obbligo di comunicazione previsto dall’art. 63 disp. att. c.c. gravasse sull’amministratore in quanto rappresentante del condominio o se, invece, si trattasse di un obbligo personale, la cui violazione comporta conseguenze dirette nei suoi confronti.
Richiamando l’orientamento più recente della giurisprudenza di legittimità, e in particolare la pronuncia della Corte di Cassazione n. 1002/2025, il Tribunale afferma che l’obbligo di comunicare i dati dei condomini morosi non rientra nelle obbligazioni interne al mandato tra amministratore e condominio, ma costituisce un dovere legale autonomo, posto direttamente in capo all’amministratore. Si tratta di un obbligo di cooperazione con il terzo creditore, volto a rendere effettivo il principio di sussidiarietà della responsabilità condominiale. Se il creditore non può agire contro i condomini in regola se non dopo aver escusso i morosi, è evidente che deve essere messo nelle condizioni di identificarli.
Ne deriva che il creditore può agire in giudizio direttamente contro l’amministratore “in proprio” e non solo quale rappresentante del condominio. Il Tribunale accoglie integralmente la domanda della società creditrice e condanna l’amministratore a comunicare, entro 10 giorni dalla notifica della sentenza, tutti i dati richiesti relativi ai condomini morosi, inclusi codice fiscale, residenza e quota di debito. Tuttavia, ciò che rende la decisione particolarmente incisiva è l’applicazione dell’art. 614 bis del c.p.c., con cui viene introdotta una misura coercitiva indiretta: per ogni giorno di ritardo nell’adempimento, l’amministratore dovrà corrispondere 50 euro alla creditrice, a partire dall’11° giorno successivo alla notifica. Non si tratta di un risarcimento del danno in senso stretto, ma di una penale civile volta a incentivare l’esecuzione tempestiva dell’ordine giudiziale, rendendo economicamente svantaggioso l’inadempimento.
La sentenza ribadisce che l’amministratore non può fare da filtro tra condominio e creditori, né proteggere i morosi attraverso il silenzio. Al contrario, è tenuto a collaborare attivamente, fornendo tutte le informazioni necessarie affinché il creditore possa indirizzare correttamente le proprie azioni. In mancanza, il rischio è quello di essere chiamato a rispondere personalmente, non solo con una condanna ad adempiere, ma anche con sanzioni economiche giornaliere. La pronuncia rappresenta, inoltre, una forma di tutela ulteriore per i condomini in regola, perché impedisce loro di essere coinvolti prematuramente nelle pretese creditorie.
La controversia nasce da un contratto tra una società fornitrice di gas metano e un condominio amministrato da uno studio professionale. A fronte di forniture regolarmente eseguite, numerose fatture restavano insolute, per cui la società creditrice agiva in giudizio. Dopo aver ottenuto un decreto ingiuntivo per oltre 18.000 euro, divenuto esecutivo, la creditrice intraprendeva azioni esecutive nei confronti del condominio, ottenendo solo un recupero parziale del credito attraverso pignoramenti presso terzi.
Pertanto, essendo la parte residua piuttosto consistente, la società, ai sensi dell’art. 63 delle disp. att. c.c., intimava formalmente all’amministratore di comunicare i dati anagrafici dei singoli condomini morosi, comprensivi delle rispettive quote millesimali di debito. Tale procedura è essenziale perché consente al creditore di agire direttamente contro i soggetti effettivamente inadempienti, rispettando il principio di sussidiarietà che tutela i condomini in regola con i pagamenti. Tuttavia, l’amministratore non forniva alcun riscontro alla richiesta, mantenendo un atteggiamento di totale inerzia che costringeva la creditrice a promuovere un autonomo giudizio, volto ad ottenere una pronuncia di condanna.
Nel ricostruire la vicenda, il Tribunale di Pisa evidenzia come la società ricorrente abbia rispettato l’iter previsto dalla legge, ossia prima l’accertamento giudiziale del credito, poi il tentativo di esecuzione forzata nei confronti del condominio e, infine, la richiesta formale dei nominativi dei morosi. L’amministratore, evocato in giudizio, non si costituiva neppure, rimanendo contumace. Il punto, dunque, era stabilire se l’obbligo di comunicazione previsto dall’art. 63 disp. att. c.c. gravasse sull’amministratore in quanto rappresentante del condominio o se, invece, si trattasse di un obbligo personale, la cui violazione comporta conseguenze dirette nei suoi confronti.
Richiamando l’orientamento più recente della giurisprudenza di legittimità, e in particolare la pronuncia della Corte di Cassazione n. 1002/2025, il Tribunale afferma che l’obbligo di comunicare i dati dei condomini morosi non rientra nelle obbligazioni interne al mandato tra amministratore e condominio, ma costituisce un dovere legale autonomo, posto direttamente in capo all’amministratore. Si tratta di un obbligo di cooperazione con il terzo creditore, volto a rendere effettivo il principio di sussidiarietà della responsabilità condominiale. Se il creditore non può agire contro i condomini in regola se non dopo aver escusso i morosi, è evidente che deve essere messo nelle condizioni di identificarli.
Ne deriva che il creditore può agire in giudizio direttamente contro l’amministratore “in proprio” e non solo quale rappresentante del condominio. Il Tribunale accoglie integralmente la domanda della società creditrice e condanna l’amministratore a comunicare, entro 10 giorni dalla notifica della sentenza, tutti i dati richiesti relativi ai condomini morosi, inclusi codice fiscale, residenza e quota di debito. Tuttavia, ciò che rende la decisione particolarmente incisiva è l’applicazione dell’art. 614 bis del c.p.c., con cui viene introdotta una misura coercitiva indiretta: per ogni giorno di ritardo nell’adempimento, l’amministratore dovrà corrispondere 50 euro alla creditrice, a partire dall’11° giorno successivo alla notifica. Non si tratta di un risarcimento del danno in senso stretto, ma di una penale civile volta a incentivare l’esecuzione tempestiva dell’ordine giudiziale, rendendo economicamente svantaggioso l’inadempimento.
La sentenza ribadisce che l’amministratore non può fare da filtro tra condominio e creditori, né proteggere i morosi attraverso il silenzio. Al contrario, è tenuto a collaborare attivamente, fornendo tutte le informazioni necessarie affinché il creditore possa indirizzare correttamente le proprie azioni. In mancanza, il rischio è quello di essere chiamato a rispondere personalmente, non solo con una condanna ad adempiere, ma anche con sanzioni economiche giornaliere. La pronuncia rappresenta, inoltre, una forma di tutela ulteriore per i condomini in regola, perché impedisce loro di essere coinvolti prematuramente nelle pretese creditorie.
