Le assemblee condominiali sono il luogo in cui si concentrano molte delle questioni che riguardano la vita quotidiana dell'edificio: dalla gestione dei posti auto alla ripartizione delle spese, dalla manutenzione della caldaia ai lavori sulla facciata, fino agli interventi sull'ascensore e alle problematiche legate alla sicurezza e al decoro delle parti comuni.
In questo particolare microcosmo convivono interessi diversi, regole da rispettare, spese da sostenere e decisioni che devono essere assunte secondo procedure e maggioranze precise. È infatti l'assemblea a deliberare sui principali interventi di gestione e conservazione dell'edificio, approvando i lavori, i bilanci e le relative ripartizioni delle spese.
Ma, prima ancora di arrivare alla decisione, esiste un passaggio fondamentale: verificare che l'assemblea possa validamente deliberare.
Ed è proprio qui che entra in gioco il quorum condominiale, vale a dire il numero minimo di partecipanti e di millesimi necessario affinché l'assemblea possa considerarsi validamente costituita e assumere determinate decisioni.
La regolare convocazione di tutti i condòmini è un requisito fondamentale per il corretto svolgimento dell'assemblea. L'amministratore deve infatti assicurarsi che l'avviso di convocazione venga comunicato a tutti gli aventi diritto, nel rispetto delle modalità e dei termini previsti dalla legge.
Ma cosa accade se anche un solo condomino non riceve l'avviso?
L'omessa convocazione, così come una convocazione tardiva o irregolare, anche quando riguarda un solo condomino, può determinare l'annullabilità della deliberazione, indipendentemente dal peso che il voto del condomino non convocato avrebbe avuto sull'esito della votazione.
Il principio è stato ribadito dal Tribunale di Tivoli con la sentenza n. 254 del 5 marzo 2026, che ha sottolineato l'importanza del diritto di ciascun condomino a essere informato della riunione e a partecipare al confronto assembleare.
La regolarità della convocazione non costituisce, quindi, un semplice adempimento formale. La possibilità di partecipare all'assemblea, conoscere preventivamente gli argomenti all'ordine del giorno ed esprimere il proprio voto rappresenta una componente essenziale dei diritti del condomino.
La disciplina della convocazione è contenuta, principalmente, nell'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
L'avviso deve essere comunicato agli aventi diritto almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione e deve contenere le informazioni necessarie per consentire ai condòmini di partecipare consapevolmente alla riunione.
La comunicazione può essere effettuata mediante posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax oppure consegna a mano. Quando l'assemblea si svolge mediante videoconferenza, l'avviso deve inoltre contenere le indicazioni necessarie per consentire la partecipazione telematica.
Particolare attenzione deve essere prestata anche all'ordine del giorno, che deve consentire ai condòmini di conoscere preventivamente gli argomenti sui quali l'assemblea sarà chiamata a deliberare.
Ma chi deve provare la mancata convocazione?
In caso di impugnazione della deliberazione, la questione della prova assume un'importanza decisiva.
Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, quando il condomino contesta di non essere stato regolarmente convocato, spetta a quest'ultimo dimostrare l'omessa convocazione, come chiarito, tra le altre, dalla Cass. civ., Sez. II, n. 6735/2020. Non è però sufficiente, per l'amministratore, affermare genericamente di avere spedito l'avviso. Occorre poter dimostrare che la convocazione sia stata effettuata secondo le modalità previste dalla legge e nel rispetto del termine stabilito.
Con l’ordinanza n. 10361 del 19 aprile 2025, la Corte di Cassazione (Sezione II) ha poi chiarito un principio fondamentale: il mancato raggiungimento dei quorum non rende nulla la delibera, ma solo annullabile.
In pratica, la delibera è valida ed efficace finché non viene impugnata nei tempi previsti dalla legge.
Cosa significa in termini pratici?
Una decisione approvata in assemblea – anche se con pochissimi presenti – continua ad avere pieno valore legale, a meno che un condomino interessato non la impugni:
In questo particolare microcosmo convivono interessi diversi, regole da rispettare, spese da sostenere e decisioni che devono essere assunte secondo procedure e maggioranze precise. È infatti l'assemblea a deliberare sui principali interventi di gestione e conservazione dell'edificio, approvando i lavori, i bilanci e le relative ripartizioni delle spese.
Ma, prima ancora di arrivare alla decisione, esiste un passaggio fondamentale: verificare che l'assemblea possa validamente deliberare.
Ed è proprio qui che entra in gioco il quorum condominiale, vale a dire il numero minimo di partecipanti e di millesimi necessario affinché l'assemblea possa considerarsi validamente costituita e assumere determinate decisioni.
La regolare convocazione di tutti i condòmini è un requisito fondamentale per il corretto svolgimento dell'assemblea. L'amministratore deve infatti assicurarsi che l'avviso di convocazione venga comunicato a tutti gli aventi diritto, nel rispetto delle modalità e dei termini previsti dalla legge.
Ma cosa accade se anche un solo condomino non riceve l'avviso?
L'omessa convocazione, così come una convocazione tardiva o irregolare, anche quando riguarda un solo condomino, può determinare l'annullabilità della deliberazione, indipendentemente dal peso che il voto del condomino non convocato avrebbe avuto sull'esito della votazione.
Il principio è stato ribadito dal Tribunale di Tivoli con la sentenza n. 254 del 5 marzo 2026, che ha sottolineato l'importanza del diritto di ciascun condomino a essere informato della riunione e a partecipare al confronto assembleare.
La regolarità della convocazione non costituisce, quindi, un semplice adempimento formale. La possibilità di partecipare all'assemblea, conoscere preventivamente gli argomenti all'ordine del giorno ed esprimere il proprio voto rappresenta una componente essenziale dei diritti del condomino.
La disciplina della convocazione è contenuta, principalmente, nell'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
L'avviso deve essere comunicato agli aventi diritto almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione e deve contenere le informazioni necessarie per consentire ai condòmini di partecipare consapevolmente alla riunione.
La comunicazione può essere effettuata mediante posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax oppure consegna a mano. Quando l'assemblea si svolge mediante videoconferenza, l'avviso deve inoltre contenere le indicazioni necessarie per consentire la partecipazione telematica.
Particolare attenzione deve essere prestata anche all'ordine del giorno, che deve consentire ai condòmini di conoscere preventivamente gli argomenti sui quali l'assemblea sarà chiamata a deliberare.
Ma chi deve provare la mancata convocazione?
In caso di impugnazione della deliberazione, la questione della prova assume un'importanza decisiva.
Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, quando il condomino contesta di non essere stato regolarmente convocato, spetta a quest'ultimo dimostrare l'omessa convocazione, come chiarito, tra le altre, dalla Cass. civ., Sez. II, n. 6735/2020. Non è però sufficiente, per l'amministratore, affermare genericamente di avere spedito l'avviso. Occorre poter dimostrare che la convocazione sia stata effettuata secondo le modalità previste dalla legge e nel rispetto del termine stabilito.
Con l’ordinanza n. 10361 del 19 aprile 2025, la Corte di Cassazione (Sezione II) ha poi chiarito un principio fondamentale: il mancato raggiungimento dei quorum non rende nulla la delibera, ma solo annullabile.
In pratica, la delibera è valida ed efficace finché non viene impugnata nei tempi previsti dalla legge.
Cosa significa in termini pratici?
Una decisione approvata in assemblea – anche se con pochissimi presenti – continua ad avere pieno valore legale, a meno che un condomino interessato non la impugni:
- entro 30 giorni (dalla data della delibera) se era presente ma contrario o astenuto;
- entro 30 giorni dalla comunicazione, se era assente (art. 1137 c.c.).
La Suprema Corte ha richiamato anche importanti precedenti (Cass. SS.UU. 4806/2005 e 9839/2021), stabilendo che la nullità si applica solo in casi estremi, come:
- mancanza di elementi essenziali dell’atto;
- oggetto illecito o impossibile;
- delibere su materie che esulano dalle competenze dell’assemblea o ledono diritti individuali su parti comuni o proprietà esclusive.
Tutti gli altri errori (convocazione errata, quorum non raggiunto, numero eccessivo di deleghe, ecc.) non rendono nulla la delibera, ma solo annullabile, se contestata nei tempi stabiliti.
Questo significa che anche le decisioni prese da soli due condomini presenti non sono irrilevanti. Producono effetti, impegnano tutti e possono determinare l’avvio di lavori, pagamenti e modifiche gestionali, fino a eventuale impugnazione nei termini previsti.
Resta pertanto valida la disciplina sui quorum (art. 1136 c.c.):
Questo significa che anche le decisioni prese da soli due condomini presenti non sono irrilevanti. Producono effetti, impegnano tutti e possono determinare l’avvio di lavori, pagamenti e modifiche gestionali, fino a eventuale impugnazione nei termini previsti.
Resta pertanto valida la disciplina sui quorum (art. 1136 c.c.):
- in prima convocazione servono presenze e millesimi elevati;
- in seconda convocazione, le soglie si abbassano.
Ma la mancanza di quorum non è più un “annullamento automatico”, bensì un vizio sanabile solo se sollevato per tempo.