Il diritto alla salute collettiva in ambito condominiale rappresenta, da sempre, un limite alla inviolabilità della proprietà privata. Quando la negligenza di un singolo condomino può creare ambienti insalubri e potenzialmente nocivi per gli altri abitanti dell’immobile, l’ordinamento giuridico italiano prevede una serie di strumenti d'urgenza idonei a derogare persino al divieto di ingresso nell'altrui proprietà.
Una vicenda emblematica in tal senso è stata di recente affrontata dal Tribunale di Teramo con l'ordinanza del 3 febbraio 2026, R.G. 2838/2025. Il giudice abruzzese ha avuto modo di chiarire come l'accumulo progressivo di guano sui balconi non costituisca solo un problema di decoro, ma un'emergenza sanitaria che legittima l'intervento forzoso dell'amministratore.
Dal guano all'intervento giudiziario
La vicenda nasce dall'inerzia prolungata di un proprietario di un appartamento all'ultimo piano, il cui balcone era diventato un ricettacolo di guano di piccione. Nonostante le ripetute segnalazioni e i tentativi di risoluzione bonaria da parte del condominio, il proprietario aveva ignorato persino le raccomandate tornate al mittente per compiuta giacenza. La situazione è precipitata quando i Tecnici della Prevenzione dell'ASL, impossibilitati a entrare nell'immobile, hanno confermato dall'esterno un gravissimo stato di degrado, portando all'emissione di un'ordinanza contingibile e urgente da parte del Sindaco (ord. n. 266/2024).
Dinanzi all'inerzia anche rispetto a tale provvedimento amministrativo, il condominio si è visto costretto ad agire tramite ricorso cautelare d'urgenza ai sensi dell'art. 700 del c.p.c.. L'obiettivo era ottenere un'autorizzazione giudiziale per accedere coattivamente all'unità immobiliare, al fine di effettuare un intervento di sanificazione e pulizia del balcone.
Il Tribunale ha dovuto effettuare un bilanciamento tra il pericolo per la salute dei condomini e la sacralità e l’inviolabilità del diritto di proprietà, concludendo per la legittimità di una compressione temporanea dello stesso.
Per concedere una misura così invasiva, il giudice ha verificato la sussistenza di due requisiti fondamentali, ossia il fumus boni iuris e il periculum in mora.
In particolare, il primo è stato ravvisato nella documentazione fotografica e nei verbali dell'ASL, che attestavano chiaramente la presenza di abbondante guano stratificato nel tempo. Tale scenario costituiva una violazione palese delle norme di igiene pubblica, tra l’altro ravvisata dall’ordinanza sindacale.
Il secondo requisito è stato individuato nel rischio attuale e concreto per la sicurezza e la salute dei condomini. Il Tribunale ha sottolineato che il pregiudizio non era meramente economico o estetico, ma riguardava la salubrità ambientale dello stabile. L'inerzia del proprietario, oltre al costante e progressivo accumulo di escrementi, rendeva l'intervento non più procrastinabile, dal momento che ogni giorno di attesa avrebbe ulteriormente aggravato il rischio di diffusione di agenti patogeni. Era dunque necessaria una soluzione immediata non ottenibile tramite un giudizio ordinario.
Accesso forzoso e addebito delle spese
Pertanto, il Tribunale di Teramo, con l'ordinanza del 3 febbraio 2026, R.G. 2838/2025 ha autorizzato il condominio a entrare nell'appartamento, se necessario anche con l'ausilio della forza pubblica, per procedere alla pulizia, disinfezione e sanificazione del balcone. Il giudice ha inoltre stabilito che i costi dell'intervento, affidato a ditte specializzate, devono gravare interamente sul proprietario inadempiente, la cui negligenza ha creato il pericolo e la situazione di insalubrità.
Una vicenda emblematica in tal senso è stata di recente affrontata dal Tribunale di Teramo con l'ordinanza del 3 febbraio 2026, R.G. 2838/2025. Il giudice abruzzese ha avuto modo di chiarire come l'accumulo progressivo di guano sui balconi non costituisca solo un problema di decoro, ma un'emergenza sanitaria che legittima l'intervento forzoso dell'amministratore.
Dal guano all'intervento giudiziario
La vicenda nasce dall'inerzia prolungata di un proprietario di un appartamento all'ultimo piano, il cui balcone era diventato un ricettacolo di guano di piccione. Nonostante le ripetute segnalazioni e i tentativi di risoluzione bonaria da parte del condominio, il proprietario aveva ignorato persino le raccomandate tornate al mittente per compiuta giacenza. La situazione è precipitata quando i Tecnici della Prevenzione dell'ASL, impossibilitati a entrare nell'immobile, hanno confermato dall'esterno un gravissimo stato di degrado, portando all'emissione di un'ordinanza contingibile e urgente da parte del Sindaco (ord. n. 266/2024).
Dinanzi all'inerzia anche rispetto a tale provvedimento amministrativo, il condominio si è visto costretto ad agire tramite ricorso cautelare d'urgenza ai sensi dell'art. 700 del c.p.c.. L'obiettivo era ottenere un'autorizzazione giudiziale per accedere coattivamente all'unità immobiliare, al fine di effettuare un intervento di sanificazione e pulizia del balcone.
Il Tribunale ha dovuto effettuare un bilanciamento tra il pericolo per la salute dei condomini e la sacralità e l’inviolabilità del diritto di proprietà, concludendo per la legittimità di una compressione temporanea dello stesso.
Per concedere una misura così invasiva, il giudice ha verificato la sussistenza di due requisiti fondamentali, ossia il fumus boni iuris e il periculum in mora.
In particolare, il primo è stato ravvisato nella documentazione fotografica e nei verbali dell'ASL, che attestavano chiaramente la presenza di abbondante guano stratificato nel tempo. Tale scenario costituiva una violazione palese delle norme di igiene pubblica, tra l’altro ravvisata dall’ordinanza sindacale.
Il secondo requisito è stato individuato nel rischio attuale e concreto per la sicurezza e la salute dei condomini. Il Tribunale ha sottolineato che il pregiudizio non era meramente economico o estetico, ma riguardava la salubrità ambientale dello stabile. L'inerzia del proprietario, oltre al costante e progressivo accumulo di escrementi, rendeva l'intervento non più procrastinabile, dal momento che ogni giorno di attesa avrebbe ulteriormente aggravato il rischio di diffusione di agenti patogeni. Era dunque necessaria una soluzione immediata non ottenibile tramite un giudizio ordinario.
Accesso forzoso e addebito delle spese
Pertanto, il Tribunale di Teramo, con l'ordinanza del 3 febbraio 2026, R.G. 2838/2025 ha autorizzato il condominio a entrare nell'appartamento, se necessario anche con l'ausilio della forza pubblica, per procedere alla pulizia, disinfezione e sanificazione del balcone. Il giudice ha inoltre stabilito che i costi dell'intervento, affidato a ditte specializzate, devono gravare interamente sul proprietario inadempiente, la cui negligenza ha creato il pericolo e la situazione di insalubrità.
