Chi vive in condominio è abituato, suo malgrado, a fare i conti con il rumore di passi, sedie spostate o porte sbattute proveniente dall'appartamento sovrastante. Infatti, è una delle principali ragioni dei litigi condominiali, ma anche una delle più difficili da risolvere dal punto di vista giuridico.
Con un’ordinanza del 14 maggio 2026, il Tribunale di Roma ha rigettato un ricorso d'urgenza presentato da un condomino contro il poliambulatorio operante al piano superiore della stessa palazzina, ribadendo che la normale tollerabilità delle immissioni sonore non si misura in astratto, ma va valutata nel contesto specifico in cui le parti vivono e operano.
Un poliambulatorio al piano di sopra e una famiglia esasperata
Il protagonista della vicenda è un uomo, comproprietario di un appartamento al piano rialzato di un edificio condominiale a Roma, acquistato nel luglio 2021. Al piano superiore si trova un immobile locato sin dal 2003 come studio medico, la cui destinazione d'uso è stata successivamente modificata in poliambulatorio specialistico, con un conseguente aumento del numero di persone e delle attività svolte.
Da quel momento, secondo quanto esposto dal ricorrente, la quotidianità della famiglia del piano di sotto è diventata difficile, a causa di rumori di scrivanie e sedie spostate, apertura e chiusura di porte, via vai di pazienti con bambini, tacchi delle segretarie sul pavimento. Tutto ciò dalle 7:45 alle 22:00 nei giorni feriali e dalle 7:45 alle 17:30 il sabato, con un picco particolarmente fastidioso nelle ore pomeridiane tra le 14:00 e le 16:00, che il Regolamento di Polizia Urbana del Comune di Roma del 2019 individua come orario di interruzione delle attività potenzialmente rumorose.
Il ricorrente, in un primo momento, ha lamentato la questione direttamente con il personale del poliambulatorio e poi in sede assembleare, nel 2022, chiedendo misure di insonorizzazione o una rimodulazione degli orari. Nel giugno 2024, ha persino provveduto a sue spese all'installazione di un controsoffitto isolante nelle camere da letto, intervento che ha attenuato i rumori senza però eliminarli. Non avendo trovato una soluzione condivisa, si è quindi rivolto al Tribunale di Roma con un ricorso d'urgenza ai sensi dell’art. 700 del c.p.c., chiedendo l'immediata cessazione delle attività rumorose e l'esecuzione di lavori di insonorizzazione a carico delle società resistenti.
Le due società resistenti legate al poliambulatorio si sono costituite in giudizio, replicando che i rumori lamentati rientrano nella normale utilizzazione di qualsiasi immobile adibito ad attività professionale. Hanno poi documentato una serie di misure correttive già adottate spontaneamente, come la sostituzione della porta d'ingresso, la modifica degli orari delle pulizie, la raccomandazione alle dipendenti di indossare scarpe con suola in gomma, l’apposizione di feltrini fonoassorbenti su sedie e scrivanie e il posticipo dell'orario di accesso del personale. Il tutto confermato anche dall'esito positivo di un sopralluogo della Polizia di Roma Capitale, che non aveva rilevato irregolarità né immissioni rumorose significative.
La decisione del giudice: la prova dell'intollerabilità non è raggiunta
Il Tribunale ha rigettato il ricorso, condannando il ricorrente al rimborso delle spese di lite e delle spese di CTU.
Il giudice capitolino ha fondato la sua decisione sull'interpretazione dell'art. 844 del c.c., che disciplina le immissioni rumorose, di fumo, di calore e simili provenienti dal fondo del vicino. La norma consente al proprietario di un immobile di opporsi alle immissioni che superino la normale tollerabilità, tenuto conto delle condizioni dei luoghi e dell'eventuale contemperamento delle esigenze della produzione con quelle della proprietà. La soglia di tollerabilità non è quindi un dato fisso e universale, ma un parametro relativo che il giudice deve calibrare in relazione alle specifiche circostanze del caso concreto.
A tal fine, il giudice si è avvalso di un CTU, incaricato di eseguire rilievi fonometrici nell'appartamento del ricorrente. L'esito degli accertamenti tecnici è risultato determinante: il fonometro ha registrato effettivamente alcune immissioni provenienti dal calpestio del piano superiore, ma le stesse si sono rivelate episodiche, di breve durata e prive di continuità temporale.
In concreto, gli eventi sonori rilevati erano singoli e persistevano soltanto per pochi secondi; il tempo cumulato della loro presenza non ha superato il 17,2% del tempo di misurazione; in quasi tutte le misure si registravano lunghi intervalli di silenzio, nei quali il rumore predominante era quello del traffico veicolare della zona circostante. Solo una delle misure effettuate, simulata artificialmente mediante il trascinamento manuale degli arredi, ha mostrato un differenziale superiore a 3 dB rispetto al rumore di fondo, mentre le altre tre con scarti misurabili si sono attestate entro i 2,4 dB.
Il giudice, sulla base di queste evidenze tecniche, ha disposto che non è stata raggiunta la prova dell'esistenza dei presupposti necessari per configurare un'ipotesi di immissioni intollerabili ai sensi dell'art. 844 c.c., in quanto i dati fonometrici non attestavano quel superamento persistente e stabile della soglia acustica che la norma e la giurisprudenza richiedono perché un'immissione possa definirsi giuridicamente intollerabile.
Tale decisione si colloca nel solco di un orientamento consolidato nella giurisprudenza italiana, secondo cui la tollerabilità va valutata con criterio relativo e contestuale. Non è sufficiente che un rumore arrechi fastidio soggettivo al singolo condomino, ma occorre che quel rumore superi, in modo oggettivamente apprezzabile e non meramente episodico, il livello medio di rumorosità del contesto in cui si vive. Nella fattispecie, l'abitazione si trovava in una zona urbana con elevato rumore di veicoli e i picchi sonori provenienti dal piano superiore non riuscivano nemmeno a emergere stabilmente sopra quel livello di fondo.
Altrettanto significativo è il richiamo al bilanciamento degli interessi imposto dalla stessa norma. L'art. 844 c.c. non tutela il diritto al silenzio assoluto, ma impone di contemperare il diritto di proprietà e il diritto alla tranquillità con le esigenze delle attività produttive. Inoltre, le società convenute hanno dimostrato di aver adottato misure concrete per limitare le immissioni già prima del procedimento giudiziale.
Con un’ordinanza del 14 maggio 2026, il Tribunale di Roma ha rigettato un ricorso d'urgenza presentato da un condomino contro il poliambulatorio operante al piano superiore della stessa palazzina, ribadendo che la normale tollerabilità delle immissioni sonore non si misura in astratto, ma va valutata nel contesto specifico in cui le parti vivono e operano.
Un poliambulatorio al piano di sopra e una famiglia esasperata
Il protagonista della vicenda è un uomo, comproprietario di un appartamento al piano rialzato di un edificio condominiale a Roma, acquistato nel luglio 2021. Al piano superiore si trova un immobile locato sin dal 2003 come studio medico, la cui destinazione d'uso è stata successivamente modificata in poliambulatorio specialistico, con un conseguente aumento del numero di persone e delle attività svolte.
Da quel momento, secondo quanto esposto dal ricorrente, la quotidianità della famiglia del piano di sotto è diventata difficile, a causa di rumori di scrivanie e sedie spostate, apertura e chiusura di porte, via vai di pazienti con bambini, tacchi delle segretarie sul pavimento. Tutto ciò dalle 7:45 alle 22:00 nei giorni feriali e dalle 7:45 alle 17:30 il sabato, con un picco particolarmente fastidioso nelle ore pomeridiane tra le 14:00 e le 16:00, che il Regolamento di Polizia Urbana del Comune di Roma del 2019 individua come orario di interruzione delle attività potenzialmente rumorose.
Il ricorrente, in un primo momento, ha lamentato la questione direttamente con il personale del poliambulatorio e poi in sede assembleare, nel 2022, chiedendo misure di insonorizzazione o una rimodulazione degli orari. Nel giugno 2024, ha persino provveduto a sue spese all'installazione di un controsoffitto isolante nelle camere da letto, intervento che ha attenuato i rumori senza però eliminarli. Non avendo trovato una soluzione condivisa, si è quindi rivolto al Tribunale di Roma con un ricorso d'urgenza ai sensi dell’art. 700 del c.p.c., chiedendo l'immediata cessazione delle attività rumorose e l'esecuzione di lavori di insonorizzazione a carico delle società resistenti.
Le due società resistenti legate al poliambulatorio si sono costituite in giudizio, replicando che i rumori lamentati rientrano nella normale utilizzazione di qualsiasi immobile adibito ad attività professionale. Hanno poi documentato una serie di misure correttive già adottate spontaneamente, come la sostituzione della porta d'ingresso, la modifica degli orari delle pulizie, la raccomandazione alle dipendenti di indossare scarpe con suola in gomma, l’apposizione di feltrini fonoassorbenti su sedie e scrivanie e il posticipo dell'orario di accesso del personale. Il tutto confermato anche dall'esito positivo di un sopralluogo della Polizia di Roma Capitale, che non aveva rilevato irregolarità né immissioni rumorose significative.
La decisione del giudice: la prova dell'intollerabilità non è raggiunta
Il Tribunale ha rigettato il ricorso, condannando il ricorrente al rimborso delle spese di lite e delle spese di CTU.
Il giudice capitolino ha fondato la sua decisione sull'interpretazione dell'art. 844 del c.c., che disciplina le immissioni rumorose, di fumo, di calore e simili provenienti dal fondo del vicino. La norma consente al proprietario di un immobile di opporsi alle immissioni che superino la normale tollerabilità, tenuto conto delle condizioni dei luoghi e dell'eventuale contemperamento delle esigenze della produzione con quelle della proprietà. La soglia di tollerabilità non è quindi un dato fisso e universale, ma un parametro relativo che il giudice deve calibrare in relazione alle specifiche circostanze del caso concreto.
A tal fine, il giudice si è avvalso di un CTU, incaricato di eseguire rilievi fonometrici nell'appartamento del ricorrente. L'esito degli accertamenti tecnici è risultato determinante: il fonometro ha registrato effettivamente alcune immissioni provenienti dal calpestio del piano superiore, ma le stesse si sono rivelate episodiche, di breve durata e prive di continuità temporale.
In concreto, gli eventi sonori rilevati erano singoli e persistevano soltanto per pochi secondi; il tempo cumulato della loro presenza non ha superato il 17,2% del tempo di misurazione; in quasi tutte le misure si registravano lunghi intervalli di silenzio, nei quali il rumore predominante era quello del traffico veicolare della zona circostante. Solo una delle misure effettuate, simulata artificialmente mediante il trascinamento manuale degli arredi, ha mostrato un differenziale superiore a 3 dB rispetto al rumore di fondo, mentre le altre tre con scarti misurabili si sono attestate entro i 2,4 dB.
Il giudice, sulla base di queste evidenze tecniche, ha disposto che non è stata raggiunta la prova dell'esistenza dei presupposti necessari per configurare un'ipotesi di immissioni intollerabili ai sensi dell'art. 844 c.c., in quanto i dati fonometrici non attestavano quel superamento persistente e stabile della soglia acustica che la norma e la giurisprudenza richiedono perché un'immissione possa definirsi giuridicamente intollerabile.
Tale decisione si colloca nel solco di un orientamento consolidato nella giurisprudenza italiana, secondo cui la tollerabilità va valutata con criterio relativo e contestuale. Non è sufficiente che un rumore arrechi fastidio soggettivo al singolo condomino, ma occorre che quel rumore superi, in modo oggettivamente apprezzabile e non meramente episodico, il livello medio di rumorosità del contesto in cui si vive. Nella fattispecie, l'abitazione si trovava in una zona urbana con elevato rumore di veicoli e i picchi sonori provenienti dal piano superiore non riuscivano nemmeno a emergere stabilmente sopra quel livello di fondo.
Altrettanto significativo è il richiamo al bilanciamento degli interessi imposto dalla stessa norma. L'art. 844 c.c. non tutela il diritto al silenzio assoluto, ma impone di contemperare il diritto di proprietà e il diritto alla tranquillità con le esigenze delle attività produttive. Inoltre, le società convenute hanno dimostrato di aver adottato misure concrete per limitare le immissioni già prima del procedimento giudiziale.
