Condominio e lastrico solare: per l'uso a terzi serve l’unanimità. Sentenza Cassazione 20548/2025

A quali condizioni il condòmino che ha l’uso esclusivo del lastrico solare condominiale può concederlo a terzi?

“In assenza del consenso unanime dei condòmini, l'usuario esclusivo non può concedere, sulla parte comune che resta in ("nudo") condominio, i diritti di cui all'art. 1108, comma 3, c.c., né consentire che terzi ivi erigano o collochino costruzioni o installazioni (quali, ad esempio, antenne televisive o antenne di telefonia mobile)”: così è massimata la recente sentenza emessa dalla Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione, n. 20548 del 21/07/2025.

La sentenza che ci accingiamo ad esaminare prende le mosse da una vicenda svoltasi a Genova.
In particolare, il Tribunale del capoluogo ligure, accogliendo la domanda proposta da un condominio, aveva dichiarato che una società, proprietaria di alcuni appartamenti all’interno dell’edificio condominiale, aveva illegittimamente ceduto ad altra società, a titolo di comodato, per la durata di trent'anni il diritto di uso esclusivo di una porzione di lastrico solare.
Detta porzione di lastrico solare spettava alla società cedente in base a una norma del regolamento di condominio; tuttavia, rilevava il Tribunale, la cessione era avvenuta in mancanza di autorizzazione da parte dell’unanimità dei condomini e, pertanto, in violazione dell’art. 1108, comma 3 c.c.
La convenuta veniva altresì condannata a risarcire il danno nei confronti del condominio.

La decisione di primo grado veniva appellata. La Corte d’Appello di Genova accoglieva l’impugnazione, respingendo le domande del condominio e condannandolo al pagamento delle spese del doppio grado.
Alcuni condòmini proponevano ricorso per Cassazione.

Analizziamo ora la motivazione data dalla Suprema Corte, che ha cassato con rinvio la sentenza impugnata.
La Corte territoriale, secondo quanto rilevato dagli Ermellini, parte dalle seguenti premesse:

1. da un lato, il diritto di uso esclusivo sul lastrico sarebbe qualificabile come diritto reale e non come diritto personale di godimento collegato alla proprietà singola;
2. dall’altro, il condomino usuario potrebbe cederlo a terzi senza necessità del consenso degli altri comproprietari. Quest’assunto fa leva - nota la Cassazione - sui principi enunciati da Cass. Civ. n. 24301/2017, per la quale l’“uso esclusivo” su parti comuni dell’edificio, riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, inciderebbe non sull’appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, bensì sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condòmini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex artt. 1102 e 1117 c.c.

Tale diritto reale d’uso esclusivo non sarebbe riconducibile al diritto reale d’uso previsto dall’art. 1021 del c.c. e, dunque, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione, sarebbe tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell’unità immobiliare cui accede.

Tuttavia, prosegue il Supremo Collegio, l’accezione del diritto di uso esclusivo che scaturisce dalla pronuncia del 2017, in controtendenza rispetto ai precedenti nomofilattici, non è stata confermata dalla giurisprudenza successiva, in particolare dalle Sezioni Unite che, con sentenza n. 28972 del 17/12/2020, hanno affermato il principio secondo cui la pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del cosiddetto “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale, parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condòmini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del “numerus clausus” dei diritti reali e della tipicità di essi.

Nella pronuncia citata, le Sezioni Unite richiamano l’art. 1126 del c.c. il quale prevede espressamente che uno dei condòmini possa avere l’uso esclusivo del calpestio del lastrico (che la dottrina definisce come diritto reale equivalente ad una servitù) e, dunque, possa usucapire non la proprietà del lastrico, ma il diritto di calpestio esclusivo.
Tale disposizione è riferita ad una situazione del tutto peculiare, quale quella dei lastrici solari che, pur svolgendo una funzione necessaria di copertura dell’edificio - e costituendo, come tali, parti comuni - possono però essere oggetto di calpestio, per la loro conformazione e ubicazione, soltanto da uno o alcuni condòmini, ragion per cui l’uso esclusivo nel senso sopra descritto non priva gli altri condòmini di alcunché, dato che essi non vi potrebbero comunque, di fatto, accedere.

Proprio nel solco della sentenza 28972/2020 delle Sezioni Unite si colloca dichiaratamente la pronuncia in commento, in cui si ribadisce essere “indubitabile che il lastrico solare in uso esclusivo ad un condomino, nonostante la sua peculiarità, mantenga la natura di parte comune dell’edificio, secondo la nozione delineata dall’art. 1117 c.c.”.

Inoltre - prosegue la Corte - il diritto di uso esclusivo che il regolamento condominiale può riservare ad un condomino sulle parti comuni non rappresenta un diritto reale atipico, ma è piuttosto l’espressione dell’autonomia privata riconosciuta ai comproprietari, i quali ben possono derogare al principio sancito dall’art. 1102 c.c., riservando a uno soltanto tra di loro le facoltà di godimento della parte comune.

Da quanto sopra enunciato deriva, quale corollario, il principio di diritto riportato in apertura del presente articolo.
Riassumendo, quindi, il consenso unanime dei condòmini è indispensabile affinché l’usuario esclusivo possa validamente concedere, sulla parte comune che resta in (“nudo”) condominio, i diritti di cui all’art. 1108, comma 3 c.c., o consentire che terzi vi erigano o vi collochino costruzioni o installazioni (quali, ad esempio, antenne televisive o antenne di telefonia mobile).