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Articolo 1021 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 29/04/2022]

Uso

Dispositivo dell'art. 1021 Codice Civile

Chi ha il diritto d'uso di una cosa [540] può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti(1) per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia [1023](2).

I bisogni si devono valutare secondo la condizione sociale del titolare del diritto(3).

Note

(1) Diversamente da quanto avviene in materia di usufrutto, i frutti spettanti all'usuario sono esclusivamente quelli deputati al consumo materiale e diretto; non possono, pertanto, essere annoverati in tale categoria i frutti civili ed il denaro dal momento che esso non è atto a soddisfare una necessità in modo diretto, dovendosi a tale scopo provvedere ad uno scambio con altri beni.
(2) Il diritto d'uso può fare capo anche ad una persona giuridica, perché la facoltà di utilizzare il bene non ha come naturale conseguenza la soddisfazione di necessità di carattere prettamente individuale, come quelle alimentari.
L'ente che si serve di una cosa fruttifera non ha, tuttavia, il diritto di fare propri i frutti naturali, dal momento che allo stesso non fanno capo bisogni personali tali da dover essere soddisfatti con essi.
(3) L'uso può venire in essere per testamento (art. 587 del c.c.), per contratto (l'ipotesi più ricorrente è quella della donazione dell'uso o di una riserva dello stesso nella donazione di proprietà) o a seguito di usucapione (artt. 1158 ss. c.c.), ma non può esserci possesso valido a questo fine se l'attività svolta non corrisponde all'esercizio della proprietà o altro diritto reale, come accade nell'ipotesi (presa in esame dalla giurisprudenza) di utilizzo di mezzi pubblicitari su di un muro altrui finalizzato solo ad accrescere la vendita dei prodotti o la diffusione dei servizi di un complesso aziendale.

Brocardi

Cui usus relictus est, uti potest, frui non potest
Iura in re aliena
Quod ad victum sibi suisque sufficiat
Usus sine fructu

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 1021 Codice Civile

Cass. civ. n. 28972/2020

La pattuizione avente ad oggetto l'attribuzione del cd. "diritto reale di uso esclusivo" su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale, parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del "numerus clausus" dei diritti reali e della tipicità di essi. Ne consegue che il titolo negoziale che siffatta attribuzione abbia contemplato implica di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento di costituzione del condominio, le parti non abbiano voluto trasferire la proprietà ovvero, sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l'applicazione dell'art. 1419 c.c., costituire un diritto reale d'uso ex art. 1021 c.c. ovvero, ancora se sussistano i presupposti, ex art. 1424 c.c., per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (ovviamente "inter partes") di natura obbligatoria. (Dichiara estinto il processo, CORTE D'APPELLO BOLOGNA, 23/07/2015).

Cass. civ. n. 24301/2017

L'"uso esclusivo" su parti comuni dell'edificio riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, incide non sull'appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex artt. 1102 e 1117 c.c.. Tale diritto non è riconducibile al diritto reale d'uso previsto dall'art. 1021 c.c. e, pertanto, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione, è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell'unità immobiliare cui accede.

Cass. civ. n. 23669/2016

Il diritto d'uso sulle aree a parcheggio, di cui all'art. 41 "sexies" della l. n. 1150 del 1942, ha natura reale ed è, pertanto, soggetto a prescrizione ventennale, non rientrando tra i diritti indisponibili ex art. 2934, comma 2, c.c., senza che osti a tale conclusione il vincolo pubblicistico di destinazione che connota in via permanente dette aree, giacché, ai fini del corretto assetto urbanistico, è indifferente che di esse fruiscano i proprietari degli appartamenti in relazione ai quali furono calcolate ovvero altri soggetti.

Cass. civ. n. 17320/2015

Il titolare del diritto reale d'uso ha diritto di servirsi della cosa e di trarne i frutti per il soddisfacimento dei bisogni propri e della propria famiglia, sì da poter ricavare dal bene, nel suo concreto esercizio, ogni utilità ricavabile. Ne consegue che l'ampiezza di tale potere, se può incontrare limitazioni derivanti dalla natura e dalla destinazione economica del bene, non può soffrire condizionamenti maggiori o ulteriori derivanti dal titolo. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva escluso l'esistenza di qualunque diritto d'uso su una corte circostante un immobile oggetto di alienazione, senza però tener conto della natura rurale del fabbricato, della specifica distinta individuazione anche dei dati catastali di tale corte, nonché della facoltà di utilizzo attribuita al bene).

Cass. civ. n. 5034/2008

La differenza, dal punto di vista sostanziale e contenutistico, tra il diritto reale d'uso e il diritto personale di godimento è costituita dall'ampiezza ed illimitatezza del primo, in conformità al canone della tipicità dei diritti reali, rispetto alla multiforme possibilità di atteggiarsi del secondo che, in ragione del suo carattere obbligatorio, può essere diversamente regolato dalle parti nei suoi aspetti di sostanza e di contenuto (nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito la quale — in relazione al conferimento di attrezzature sciistiche e di uso di terreni nell'ambito del patrimonio di una società in fase di costituzione — aveva ritenuto che tale conferimento avesse il carattere di un diritto personale di godimento e non di un diritto reale di uso, in considerazione della stretta connessione tra l'uso dei terreni ed il mantenimento degli impianti sciistici in questione).

Cass. civ. n. 7811/2006

Il diritto di uso non è limitato a soddisfare i bisogni personali del titolare, ma si estende a tutte le utilità che possono obiettivamente trarsi dal bene secondo la sua destinazione, potendo l'usuario — non diversamente dall'usufruttuario — servirsi della cosa in modo pieno, dovendo soltanto rispettare la destinazione economica di essa. Ne consegue che la costruzione di un manufatto da adibire a garage rientra nell'ambito delle facoltà riconosciute dall'art. 1021 c.c. al titolare — in forza di convenzione scritta — di un diritto di uso su un'area nuda, salva la rilevanza che detta opera assume nella regolamentazione dei rapporti tra le parti al momento della cessazione del diritto. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva respinto la domanda di accertamento di intervenuta usucapione proposta dall'usuario).

Cass. civ. n. 4599/2006

Ai sensi dell'art. 1020 (recte: 1021 - N.d.R.) c.c. il diritto d'uso, che ha natura personale, trova la sua fonte in un'obbligazione assunta da un soggetto nei confronti di un altro soggetto, il quale può servirsi della cosa secondo lo schema delineato dalla norma citata, con conseguente divieto di cedere il diritto stesso, ex art. 1024 c.c., salvo espressa pattuizione di deroga ad opera delle parti.

Cass. civ. n. 9593/1991

Con riguardo al godimento di una cappella gentilizia all'interno di una chiesa, la perpetuità del godimento medesimo, ove debba escludersi una situazione proprietaria, ovvero una situazione di «patronato ecclesiastico» in virtù di concessione canonica, non può essere riconosciuta sulla base di titolo costitutivo di un diritto d'uso, a norma degli artt. 1021 e ss. c.c., attesa la temporaneità di tale diritto.

Cass. civ. n. 5456/1989

Qualora l'assemblea dei soci di una cooperativa edilizia, che abbia ottenuto dal comune la concessione del diritto di superficie su un lotto di terreno al fine di costruirvi un complesso edilizio, abbia stabilito «l'assegnazione in uso» ad alcuni soci medesimi di determinate parti del terreno circostante i fabbricati, deve ritenersi (salvo che nonostante il tenore della citata espressione risulti in concreto che si sia voluto conferire un semplice diritto personale) che oggetto dell'assegnazione sia il diritto di uso di cui all'art. 1021 c.c., con la conseguenza che al riguardo è necessaria l'unanimità dei consensi dei soci, essendo il loro diritto sulle parti di area non direttamente interessate dai fabbricati assimilabile a quello dei condomini sulle parti comuni.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1021 Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

G. F. chiede
giovedì 31/03/2022 - Lombardia
“Buon giorno,
Possiedo il piano terra e cantina di una casa familiare di tre piani, una sorella possiede il secondo piano e l'altra sorella ( residente all'estero) il terzo piano.
Ho ereditato, secondo testamento, e di quanto trascritto / dichiarato nell’ atto successione, il piano terra e cantinato (86m2).
Del cantinato ne è stato riservato il diritto di uso alle mie due sorelle, fino al momento della alienazione.
Vorrei avere i seguenti chiarimenti e/o conferme in merito:
1. posso vendere il cantinato senza vincoli di mie sorelle?
2. se vendo il piano cantinato, le mie sorelle non avranno più diritto di uso?
Nella situazione attuale, come lei definisce detto “uso”?
Attualmente l'area viene utilizzata senza regole, cioe' le mie sorelle fanno ed utilizzano l’aree come vogliano.
Può la sorella all'estero dare il suo appartamento in affitto e l'inquilino utilizzare il cantinato?
Come proprietario, posso stabile delle regole , come si puo' utilizzare e cosa si puo' e non fare dentro la cantina?
Chi deve pagare eventuale spese, manutenzione e imu, ecc.
La prego di gentilmente dare le sue valutazione in merito.
Distinti saluti”
Consulenza legale i 06/04/2022
Dalla lettura del testamento trasmesso a questa Redazione, se ne deduce che la volontà del testatore è stata senza alcun dubbio quella di costituire in favore delle due figlie un diritto d’uso, gravante sul locale cantinato legato al figlio maschio, ed avente a tutti gli effetti natura di un vero e proprio diritto reale di godimento su cosa altrui.
Come tale, si suppone che la costituzione di tale diritto, a seguito della pubblicazione del testamento e di conseguente presentazione della relativa denuncia di successione, abbia formato oggetto di trascrizione presso la competente Conservatoria dei Registri immobiliari, anche se nel corpo del quesito non si fa alcun cenno a tale adempimento.

Disciplina applicabile, pertanto, è quella che il codice civile detta agli articoli dal [[n1021c]] al 1026 c.c.
In particolare, il diritto d’uso si presenta come una forma limitata del diritto di usufrutto, in tal senso potendosi argomentare da quanto disposto all’art. 1021 c.c., nella parte in cui è detto che il titolare del diritto d’uso può servirsi della cosa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.
Si ritiene consentita anche la costituzione di un uso parziale e pro quota del bene, ipotesi che il testatore ha inteso realizzare proprio nel caso di specie, avendo voluto attribuire il diritto di usare del medesimo piano cantinato ad entrambe le figlie, senza peraltro escludere dall’uso anche il figlio a cui lo stesso piano cantinato è stato legato (almeno questa si ritiene che sia stata l’intenzione del testatore).
In casi come questo si viene a configurare una vera e propria situazione di contitolarità di un unico diritto da parte di più soggetti, assimilabile a tutti gli effetti ad una comunione; pertanto, ciascuno dei titolari del diritto potrà usare del bene nei limiti della propria quota e sarà anche legittimato a chiedere la divisione del godimento secondo i principi generali dettati, appunto, in tema di comunione.

Altro requisito essenziale del diritto d’uso è la sua temporaneità, in tal senso dovendosi argomentare dal rinvio operato dall’art. 1026 c.c. alle norme dettate in tema di usufrutto, e tra queste in particolare all’art. 979 del c.c., il quale dispone che “La durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario…” (il carattere necessariamente temporaneo del diritto d’uso trova conferma anche nella giurisprudenza di legittimità, ed in particolare si può qui citare Cass. civ. Sez. I sent. N. 9593/1991, in cui si afferma che “il diritto d’uso, così come disciplinato dal codice civile, è un diritto reale di natura temporanea, al quale non può essere attribuito carattere di perpetuità”).

Vi è, infine, un’altra norma, tra quelle dettate in tema di uso e di abitazione, che nel caso di specie assume particolare rilievo, e si tratta dell’art. 1024 c.c., il quale vieta espressamente che il diritto d’uso (così come quello di abitazione) possa formare oggetto di cessione o di locazione da parte di chi ne è titolare.
Con questa norma il legislatore ne ha voluto vietare il trasferimento, la cessione del suo esercizio e la locazione.
Qualunque atto che contravviene a tale divietò è da ritenere nullo per difetto di legittimazione; la nullità opera sia nei confronti delle parti che del proprietario, il quale potrà quindi, in qualunque momento, far cessare l'uso da parte del terzo cessionario.
Peraltro, se il terzo ha comunque goduto per un certo tempo del bene dietro il pagamento di un prezzo, il corrispettivo da lui pagato spetterà al proprietario, che potrà ripeterlo dall'usuario o dall'habitator.

Alla luce dei principi sopra delineati e delle norme giuridiche citate, è a questo punto possibile rispondere alla singole domande che vengono poste:
a) il diritto d’uso che il testatore ha previsto in favore delle figlie ha natura di diritto reale di godimento su cosa altrui;
b) è del tutto coerente con il carattere della necessaria temporaneità di tale diritto, la circostanza che il testatore abbia fatto coincidere l’estinzione dello stesso al momento in cui il figlio proprietario del cantinato deciderà di alienarlo a qualunque terzo.
Tale disposizione vale sia come termine di durata del diritto che come condizione risolutiva dello stesso, con la conseguenza che il proprietario del locale potrà in qualunque momento venderlo senza che nulla le sorelle usuarie possano opporre (da tale momento il diritto di uso si estingue);
c) trattandosi di un diritto personalissimo, volto a soddisfare i bisogni del titolare e della sua famiglia, non sarà consentito alle sorelle disporne allorquando decidessero di dare in locazione l’appartamento di cui sono proprietarie (il relativo divieto è sancito espressamente all’art. 1024 c.c., citato nella parte introduttiva di questa consulenza);
d) per ciò che concerne il diritto di fissare unilateralmente delle regole per l’uso del cantinato, va detto che, essendo stato il diritto di uso costituito in favore di più persone, vige tra queste un regime assimilabile a quello della comunione. Pertanto, troverà applicazione analogica l’art. 1102 del c.c., secondo il quale ciascun partecipante può servirsi del bene comune purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne pari uso.
e) ultimo aspetto su cui viene chiesto di soffermarsi è quello relativo alla ripartizione delle spese inerenti all’immobile. A tale riguardo trovano applicazione, per espresso richiamo fattone dall’art. 1026 c.c., le norme dettate in tema di usufrutto (artt. 1004 e ss. c.c.), il che significa, in termini estremamente sintetici, che sui titolari del diritto di uso graveranno tutte le spese inerenti la manutenzione ordinaria nonché le tasse strettamente connesse all’uso del bene (quale, ad esempio la tassa sui rifiuti, IMU, IRPEF), mentre sul titolare del diritto di proprietà graveranno le spese straordinarie necessarie per la manutenzione dell’immobile.

O.C. chiede
domenica 18/07/2021 - Piemonte
“Buongiorno,

sto valutando l'acquisto di un'abitazione unifamigliare sita su di un terreno comune, che in forza di regolamento di condominio (5 condomini) prevede l'uso esclusivo di un'area circostante l'immobile (giardino). Tutti i condomini hanno un terreno intorno alla casa che è comune ma recintato in forza di uso esclusivo. Poi c'è anche un'area comune che in sostanza è la strada di accesso alle 5 ville.

L'immobile in questione è oggi di comproprietà di due coniugi che lo hanno acquistato negli anni '90 dal costruttore. Il notaio, nell'atto, ha indicato il trasferimento dell'uso esclusivo e oggi c'è un regolamento di condominio a cui è allegata la mappa con relative porzioni in uso comune/esclusivo.

Vorrei sapere se, stante la documentazione che posso allegare (atto di provenienza dell'immobile, regolamento di condominio, mappe/planimentrie), ritenete che:
1. sia effettivamente possibile che io possa acquistare oltre che la piena proprietà dell'immobile, anche il diritto di uso esclusivo (non perpetuo, se capisco, ma fino alla morte di chi acquista) tramite un atto notarile sottoscritto solo da chi vende (se comprendo bene il diritto di uso esclusivo sia indisponibile);
2. sia/non sia opportuno coinvolgere il condominio per una nuova delibera (da adottare prima dell'atto notarile?) ad abundantiam per ribadire che quel terreno/giardino è in uso esclusivo della casa senza vincoli di tempo (fatta salva la morte di chi acquista).
3. possa, in futuro, il condominio deliberare una diversa destinazione del terreno in uso esclusivo, prima della data di morte dell'acquirente.

Grazie molte”
Consulenza legale i 23/07/2021
Nella prassi notarile sovente capita che nel momento in cui il costruttore originario va a cedere le singole unità immobiliari ai futuri proprietari (i quali comporranno il condominio), costituisca a favore dell’acquirente anche diritti di uso esclusivo su parti dell’edificio di natura condominiale.
Nel rogito che è stato dato in visione, ad esempio, l’impresa costruttrice cedette non solo la proprietà della villetta che l’autore del quesito si appresta ad acquistare, ma venne anche costituito a favore della unità immobiliare principale un diritto di uso esclusivo e perpetuo (quindi non con termine di scadenza) su una porzione di area verde la cui proprietà viene comunque mantenuta comune e condominiale e pertanto condivisa in comunione pro quota assieme agli altri proprietari delle villette del complesso.
Il motivo per cui soprattutto in epoca passata si ricorreva a questi espedienti è da ricercarsi in ragioni prettamente fiscali e catastali: vendere unitamente alla unità immobiliare la piena proprietà di una porzione dell’area verde, inciderebbe sulle rendite catastali della proprietà acquistata con conseguente aumento del carico fiscale connesso.

Recentemente i diritti di uso esclusivo su parti condominiali comuni sono stati oggetto di un rilevantissimo intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n.28972 del 17.12.2020, il quale ha profondamente mutato l’orientamento dei giudici in materia.
La natura giuridica di tali diritti d’ uso esclusivo è sempre stata piuttosto controversa, ma in passato una parte molto autorevole della giurisprudenza considerava la costituzione di tali tipologie di diritti ammissibili ritenendole delle servitù prediali di cui agli artt.1027del c.c.

Con il recente intervento delle Sezioni Unite il predetto orientamento è stato sconfessato: secondo i supremi giudici, non è previsto nel nostro ordinamento e pertanto non può essere costituito un diritto di uso perpetuo che vada di fatto a svuotare completamente il contenuto del diritto di proprietà sulla parte condominiale su cui esso insiste (in questo caso, l’area verde attorno alle villette).

Posto questo, rimane aperto un problema spinoso: come devono essere inquadrati giuridicamente tutti diritti di uso esclusivo che sono stati costituiti in questi decenni prima dell’intervento delle Sezioni Unite? Conservano ancora una loro validità? I supremi giudici si preoccupano di dare una risposta a questi interrogativi offrendo sostanzialmente tre soluzioni:
  • la prima, è quella di ricondurre tali pattuizioni nell’ambito del diritto d’uso di cui agli artt. 1021 e ss. del c.c.;
  • la seconda, è quella di considerare tali tipi di pattuizioni come la concessione di un diritto d’uso di natura obbligatoria, la cui efficacia pertanto cessa nel momento in cui il proprietario cede la propria abitazione principale;
  • la terza e ultima, è quella di considerare la pattuizione come un accordo per mezzo del quale si trasferisce in realtà la piena proprietà e non il semplice diritto d’uso sul bene interessato.

Ovviamente le Sezioni Unite non prendono posizione su quale soluzione adottare, lasciando tale compito all’ interprete sulla base delle caratteristiche del caso specifico. Non si vuole essere in questa sede eccessivamente tecnici più di quanto non lo si è stato fino adesso, basti solo dire che se nel caso prospettato si adottassero le prime due soluzioni, queste presuppongono che nel rogito per mezzo del quale si dovrà procedere al trasferimento della proprietà dai due coniugi all’autore del quesito, intervengano anche gli altri proprietari delle villette adiacenti. Essi dovranno prestare il loro consenso al trasferimento del diritto d’uso insistente sulla porzione di area verde di pertinenza, oppure al trasferimento dell’intero diritto di proprietà su tale bene (scelta a questo punto consigliabile). Questa è una soluzione che pare offrire maggiori garanzie circa la sicurezza dell’acquisto che ci si appresta a fare, ma di difficile realizzazione pratica in quanto presuppone il coinvolgimento degli altri proprietari delle villette e non è affatto scontato che essi prestino i consensi necessari alla realizzazione della operazione.

Resta una terza soluzione, che è quella a conti fatti che ci si sente di consigliare: ovvero di far finta di nulla e non smuovere le acque, soprattutto se la problematica del diritto d’uso è emersa solo nell’ambito delle trattative di acquisto e non è ancora nota agli altri condomini.
A rogito i due coniugi venderanno oltre alla proprietà della villetta anche il diritto d’uso sull’area verde, cessione che era pacificamente ammessa prima dell’intervento delle Sezioni Unite, e sicuramente possibile anche adesso. Se dopo il rogito di vendita nel corso degli anni gli altri proprietari avanzeranno delle pretese sull’area verde che si andrà ad acquistare (circostanza che non è assolutamente detto che accada), in un ipotetico contenzioso ci si potrà difendere con una ragionevole probabilità di successo sostenendo che ciò che fu trasferito con l’originario rogito del 1995 non fu un diritto di uso esclusivo ma l’intera proprietà dell’area verde. Se sorgerà la necessità i cinque proprietari potranno anche andare in un secondo momento davanti al notaio, dividendosi il bene comune in cinque porzioni in proprietà esclusiva.
Non è possibile invece che i proprietari riuniti in assemblea possano a colpi di maggioranza deliberare una diversa destinazione dell’area o addirittura una sua suddivisione, cosa che potrebbe avvenire solo con il consenso di tutti per mezzo di un rogito notarile.
È giusto precisare che la suddivisione di tale area verde richiederebbe non solo l’assistenza di un notaio che rogiti l’atto, ma anche di un tecnico edile che si preoccupi di presentare tutte le pratiche catastali conseguenti. Attribuire la proprietà esclusiva di una porzione di area verde a ciascun proprietario comporterebbe inoltre l’innalzamento delle rendite catastali delle proprietà di ciascuno, incidendo sul loro carico fiscale: per tale motivo, si consiglia di lasciare la situazione giuridica nello stato in cui si trova.


Silvio V. chiede
sabato 10/10/2020 - Piemonte
“Buongiorno, nel 1982 ho acquistato un appartamento in un condominio di Pecetto T.se - Condominio composto da sei corpi di fabbrica tre al pian terreno con tavernetta e tre al primo piano con mansarda. Il costruttore ci ha dato il regolamento condominiale regolarmente registrato da un notaio.
I tre proprietari del pian terreno hanno antistante alla loro proprietà un giardino, hanno fatto pressione sulla società venditrice, affermando che gli era stato promesso l'uso esclusivo e perpetuo di tale giardino. Su invito della società costruttrice ci siamo tutti i sei proprietari recati dallo stesso Notaio ed abbiamo firmato un atto notarile a integrazione del regolamento condominiale con delle clausole che ne regolano l'uso da parte di coloro che ne hanno l'uso esclusivo.
Ora non avendo mai rispettato tali disposizioni, dopo diversi miei solleciti ed una raccomandata dell'amministratore attuale e mail dell'amministratore precedente li ho informati che sarei passato alle vie legali per far rispettare tale integrazione al regolamento condominiale.
I tre condomini onde evitare di dover rivoluzionare i loro giardini, hanno richiesto un'aggiunta di un ordine del giorno dell'ultima assemblea ordinaria condominiale svoltasi ieri, 09.10.2020 con amministratore dimissionario di CANCELLARE da questo atto notarile alcuni punti in esso inseriti, ed esattamente:
Il Punto B che regola sia l'altezza 80 cm. che l'uniformità del tipo (siepe o staccionata) che separa i tre giardini tra loro.
Il Punto F che impedisce di mettere cancelli all'ingresso di tali giardini.
Il Punto G che regola l'altezza dei piantamenti degli alberi in 3 metri con relativo ribaltamento di metri tre (distanza dal perimetro del caseggiato).
Clausole sempre disattese.
Ora un condominio con un albero ben più altro di tre metri con il suo fogliame mi impedisce la veduta sia del cancello e vialetto d'ingresso al condominio, mi impedisce una bellissima veduta a perdita d'occhio dove vedo anche gli Appennini ed al mattino a volte mi impedisce di vedere uno spettacolo per il quale non ho mai voluto cambiare case in 40 anni, ovvero il nascere del sole tutto rosso, veramente un'emozione per il cuore e spettacolo per gli occhi.
Tutti questi impedimenti sono fotografati e documentati.
Ora ieri sera senza voto unanime (come da me richiesto, data la natura contrattuale di tale integrazione al regolamento contrattuale) la maggioranza ha deliberato di cancellare queste clausole, io ho fatto scrivere sul verbale che impugnerò tale delibera.
Quindi domando il vostro parere legale, non intendendo accordarmi in fase conciliatoria, e passando a giudizio, ho possibilità di vincere questa causa, tenendo presente come Voi ben sapete che alcune clausole di un regolamento contrattuale possono essere modificate/cancellate.
Ma in ogni caso una richiesta di cancellazione, non dovrebbe essere accompagnata da una proposta di modifica? Diversamente come già avviene per la siepe del proprietario sottostante a me arriva sino oltre il mio balcone e cosi potrebbe essere per uno o più alberi.
Se avete bisogno di altra documentazione, chiedetemela pure.
In attesa di una gentile e sollecita risposta per rispettare i tempi per un'impugnazione
Vi saluto
Silvio V.”
Consulenza legale i 14/10/2020
Le considerazioni che si sono svolte nel quesito sono corrette e vanno condivise. Ci troviamo di fronte ad un tipico regolamento di condominio di natura contrattuale nel quale viene previsto che una parte del giardino condominiale venga gravata da un diritto di uso esclusivo e perpetuo ex art 1021 del c.c., imponendo però a chi ne beneficia determinati limiti a detto utilizzo.
A fronte della natura assolutamente contrattuale del regolamento ed in particolare delle clausole a cui si fa riferimento nel quesito, non può l’assemblea di condominio, a colpi di maggioranza, deliberare di modificare quanto a suo tempo pattuito. Serve, a questo scopo, necessariamente la unanimità dei consensi. Il risultato è che la delibera condominiale di cui al quesito deve considerarsi radicalmente nulla e quindi impugnabile in ogni tempo anche oltre i rigidi termini impugnatori previsti dall’art.1137del c.c. Ormai sul punto la giurisprudenza della Corte di Cassazione è assolutamente consolidata.

Vi è da dire, inoltre, che oltre a tale grave vizio di nullità una delibera di tale tenore sarebbe anche difficile da attuare a livello pratico, in quanto i condomini si dovrebbero anche recare da un notaio per procedere alla modifica del precedente rogito del 1982, ma il professionista non potrebbe mai rogare il nuovo atto senza la necessaria comparizione in atti delle parti che intervennero nel primo rogito o, in loro mancanza, dei successivi aventi causa (chi, per intenderci, ha acquistato a vario titolo dagli originari proprietari del 1982 le singole unità abitative).

Tutto ciò detto, si hanno tutte le ragioni per adire le vie legali affinché le disposizioni in merito all’utilizzo delle aree verdi in uso esclusivo siano rispettate dai beneficiari.


Antonino P. chiede
lunedì 30/12/2013 - Lazio
“Vivo nella casa dei miei Genitori dal 1961, ho 3 fratelli che si sono sposati prima della morte di Papà che risale al 1989. Mamma è morta nel 2008, e come coniuge vivente avendo diritto di usufrutto ha pagato le fiscalità spettanti per intero tutte a suo nome, fino alla sua esistenza in vita.
Io sono quello che si è preso cura dei Genitori, ma ora per effetto della successione la casa ragionevolmente è una proprietà indivisa (siamo 4 fratelli) e Io (sono celibe e senza figli), seguito a vivere nella stessa casa (sono quindi 52 anni che vivo lì), ho quindi pagato l'IMU 1°casa per quanto riguarda la mia parte (ossia il 25%) con la dovuta deduzione per il 2012, nulla per il 2013 (poiché 1°Casa esente da tassa IMU), mentre i miei fratelli (che ricompenso pagando Io personalmente le loro quote, visto che ho avuto fino ad ora l’ausilio di viverci e non pagare alcun affitto) hanno pagato IRPEF e IMU come seconda casa a loro nome. Mi chiedo: posso Io pretendere in qualche forma un diritto d'uso, diritto di abitazione, Usufrutto o Usucapione (assumendomi così tutta la parte fiscale e chiedendo i vari rimborsi delle somme erogate dai miei fratelli dal momento della morte di Mamma), cosicché i miei fratelli non possano pretendere una eventuale vendita dell’immobile? Grazie”
Consulenza legale i 22/01/2014
Nel caso esposto sussiste un diritto di proprietà per quota indivisa di 1/4 su un immobile derivante da successione ereditaria.
Innanzitutto, non appare possibile configurare in capo al figlio che è rimasto a vivere nella casa dei genitori un diritto d'uso o di abitazione.
Il diritto di abitazione è quel diritto reale di godimento su una cosa altrui, per il quale il titolare ha facoltà di abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia (art. 1022 del c.c.). Tale diritto sorge solo se costituito per atto tra vivi (un contratto) o per atto mortis causa (testamento).
L'unica ipotesi di costituzione legale (cioè prevista per legge) del diritto di abitazione è disciplinata dall'art. 540, secondo comma, c.c., che stabilisce tale diritto a favore del coniuge superstite, anche quando concorre con altri chiamati, sulla casa adibita a residenza familiare.
Nessuna delle ipotesi descritte si rinviene nel caso di specie.

Quanto al diritto d'uso, anch'esso deve essere costituito negozialmente, per atto tra vivi o per testamento: quindi, nemmeno questa figura entra in gioco nella vicenda in esame.

Il diritto di usufrutto può essere costituito per legge (es.: usufrutto legale dei genitori sui beni dei figli, art. 324 del c.c.), per contratto (che dovrà rivestire la forma scritta se riguarda un immobile), per testamento e per usucapione.
Nessuna delle ipotesi di costituzione sembra trovare applicazione nel caso di specie, a parte quella di usucapione, su cui si dirà più avanti.

Ci si può quindi chiedere se il comproprietario del bene indiviso possa usucapire il diritto di proprietà sulla parte spettante agli altri partecipanti alla comunione (i tre fratelli).
L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, basato sul possesso continuo, pacifico, non violento e ininterrotto su una cosa per un determinato periodo di tempo: è regolato dagli articoli 1158 e seguenti c.c.
La giurisprudenza ha in più occasioni affrontato il problema in esame. Ad esempio, con sentenza della Corte di cassazione n. 5226 del 12 aprile 2002, la Suprema Corte ha statuito che in caso di successione per morte, il coerede può usucapire la quota degli altri coeredi, se dopo la morte del de cuius è rimasto nel possesso del bene ereditario. Non risulta, tuttavia, sufficiente la semplice circostanza che gli altri partecipanti alla comunione ereditaria si siano astenuti dall’uso comune del bene ereditato: al contrario, è necessario che il singolo coerede abbia goduto del bene in un modo che sia inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, evidenziando una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus. Dice la Corte che "tale volontà non può essere desunta dal semplice fatto che il coerede abbia amministrato il bene ed abbia provveduto alla sua manutenzione e al pagamento delle imposte giacché si deve presumere che tali attività siano state compiute nella qualità di coerede. Ne discende che per invocare l’usucapione del bene ereditario occorre dimostrare che il rapporto materiale con il bene stesso si è verificato in modo tale da escludere, con palese manifestazione del volere, gli altri coeredi dalla possibilità di instaurare analogo rapporto con il medesimo bene".
Sulla stessa linea anche successive decisioni: "In tema di compossesso il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all'esercizio del possesso “ad usucapionem”, e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell'altro compossessore, risultando per converso necessario, ai fini dell'usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla “res” da parte dell'interessato attraverso una attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene" (Cassazione civile , sez. II, sentenza 27 luglio 2009, n. 17462).

Alla luce delle sentenze citate, sembra di poter dire che l'usucapione è astrattamente configurabile ma solo il giudice di merito - a cui dovranno essere forniti tutti i dettagli del caso - potrà valutare la sussistenza dei presupposti dell'usucapione nella fattispecie concreta.

Si deve peraltro rilevare che un elemento di fatto apparentemente contrastante con la tesi dell'usucapione è data dal fatto che i tre fratelli che non abitano nella casa dei genitori denunciano regolarmente al fisco le rispettive quote come "seconda casa": ciò sembra collidere con l'idea che il quarto fratello si comporti come esclusivo proprietario, anche se ha affrontato nel tempo molte delle spese legate all'immobile. Proprio questo dettaglio fiscale potrebbe rappresentare una probabile eccezione in giudizio, atteso che il fatto che poi il pagamento delle imposte venga rimborsato ai fratelli potrebbe anche figurare come una sorta di corrispettivo che viene a loro pagato in cambio del godimento esclusivo dell'immobile.


In ogni caso, è bene precisare che il termine per usucapire un immobile è pari a vent'anni, che in questo caso decorrono dalla morte del genitore che ha lasciato l'immobile (la madre): essendo questa avvenuta nel 2008 non sarebbe ancora trascorso il periodo di tempo necessario per il perfezionarsi dell'usucapione. Il possesso precedente alla morte della madre, è avvenuto per il figlio in qualità di semplice comodatario, pertanto ai fini della usucapione non può essere conteggiato.
Il mancato passaggio del tempo previsto dalla legge per l'usucapione fa sì che questa debba essere esclusa anche per quanto riguarda un eventuale acquisto del diritto di usufrutto.

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