Oggigiorno i B&B sono diffusissimi, specialmente nelle città d'arte e nelle località turistiche. Da un lato, consentono di trarre un reddito dal proprio immobile, evitando locazioni a lungo termine non esenti da rischi. Dall'altro, offrono una maggiore flessibilità nella gestione degli spazi e dei periodi di affitto, in base alle proprie esigenze e alla stagionalità del turismo. Tuttavia, queste attività ricettive possono creare disagio in condominio perché comportano un continuo viavai di ospiti, con eventuali problemi di sicurezza, schiamazzi e mancato rispetto delle regole di tutela dell'edificio. Inoltre, l'uso intensivo di portoni, ascensori, scale e altre parti comuni è in grado di aumentare usura e costi di manutenzione.
La domanda - perciò - sorge spontanea: il proprietario può rispondere per il disagio arrecato dai turisti che soggiornano nel suo B&B? Come funziona la responsabilità civile in questi casi? Anzitutto, norma di riferimento è l'art. 2043 del c.c. che disciplina la responsabilità per fatto illecito: in pratica, se il gestore organizza l'attività, accoglie i clienti, ne trae un reddito, ma non interviene per prevenire o far cessare comportamenti scorretti, potrà essere chiamato a rispondere dei danni prodotti dagli ospiti. In questa situazione egli assume una posizione "attiva" e - quindi - un dovere di controllo (pulizia, prenotazioni, regole della casa ecc.) e di prevenzione dei danni: se gli ospiti arrecano pregiudizio o disturbano i vicini, potrà essere ritenuto civilmente responsabile delle loro azioni.
La giurisprudenza (sentenza Tribunale di Roma 248/2020), inoltre, ha specificato che sono i singoli condomini, che hanno subìto un danno, coloro che possono avanzare una richiesta risarcitoria. Tuttavia, l'adunanza condominiale può promuovere un'azione in tribunale contro il gestore del B&B, se si palesa una violazione del regolamento condominiale, per chiedere la cessazione delle immissioni e dell'attività.
Per chiarire appieno a chi attribuire la responsabilit à civile in questi casi, occorre però distinguere le due seguenti situazioni:
La domanda - perciò - sorge spontanea: il proprietario può rispondere per il disagio arrecato dai turisti che soggiornano nel suo B&B? Come funziona la responsabilità civile in questi casi? Anzitutto, norma di riferimento è l'art. 2043 del c.c. che disciplina la responsabilità per fatto illecito: in pratica, se il gestore organizza l'attività, accoglie i clienti, ne trae un reddito, ma non interviene per prevenire o far cessare comportamenti scorretti, potrà essere chiamato a rispondere dei danni prodotti dagli ospiti. In questa situazione egli assume una posizione "attiva" e - quindi - un dovere di controllo (pulizia, prenotazioni, regole della casa ecc.) e di prevenzione dei danni: se gli ospiti arrecano pregiudizio o disturbano i vicini, potrà essere ritenuto civilmente responsabile delle loro azioni.
La giurisprudenza (sentenza Tribunale di Roma 248/2020), inoltre, ha specificato che sono i singoli condomini, che hanno subìto un danno, coloro che possono avanzare una richiesta risarcitoria. Tuttavia, l'adunanza condominiale può promuovere un'azione in tribunale contro il gestore del B&B, se si palesa una violazione del regolamento condominiale, per chiedere la cessazione delle immissioni e dell'attività.
Per chiarire appieno a chi attribuire la responsabilit à civile in questi casi, occorre però distinguere le due seguenti situazioni:
- se il proprietario è anche gestore, sarà lui - in prima persona - a rispondere dei danni prodotti dai clienti, sia alle parti comuni sia agli altri condomini. A rigor di logica, è lui che deve vigilare sull'attività ricettiva e che ne ottiene materialmente guadagno;
- se il gestore è, invece, una figura diversa dal proprietario, perché quest'ultimo gli ha locato l'appartamento, la situazione cambia. Salvo diversa clausola contrattuale, sarà infatti il gestore a rispondere dei danni.
Attenzione però, in quest'ultima ipotesi anche il proprietario potrebbe essere ritenuto corresponsabile, per omissione di vigilanza o per aver tollerato condotte dannose, se viene accertato in tribunale che era stato messo a conoscenza di comportamenti scorretti - ma, di seguito, non ha fatto nulla per impedirli. È il caso tipico di chi, ad esempio, viene a sapere che gli ospiti del suo B&B organizzano feste notturne e danneggiano le parti comuni del condominio e, ciò nonostante, ignora le lamentele e non interviene al fine di impedire l'uso improprio dell'immobile e far rispettare il regolamento condominiale.
Proprio il regolamento del palazzo ha un ruolo nient'affatto secondario. Infatti, se tale testo vieta espressamente l'esercizio di attività ricettive o locazioni turistiche, il condominio può contestare e far cessare l'attività. Come chiarito dalla Cassazione nella sentenza n. 2770 di quest'anno, il condominio può impedire l'attività di B&B, se nel regolamento condominiale contrattuale è prevista un'apposita clausola, chiara e trascritta nei pubblici registri. La pronuncia si colloca nello stesso solco della sentenza 109/2016 degli Ermellini, la quale aveva già stabilito che, in presenza di un regolamento contrattuale, il divieto di attività ricettiva è pienamente valido, anche se l'attività non provoca disturbo o danno. Infatti, il diritto di proprietà deve sempre rispettare condizioni e limiti prefissati nei patti condominiali.
Ma, anche laddove il regolamento non dica nulla a riguardo, il comportamento scorretto degli ospiti del B&B può comunque avere conseguenze legali ai sensi dell'art. 844 del c.c. sulle immissioni intollerabili e del citato art. 2043 Codice Civile. Tra i tanti comportamenti che possono condurre a una causa civile - e fatto salvo l'eventuale rilievo penale - ci sono, ad esempio, il danneggiamento di portoni, ringhiere o ascensori, oppure l'uso improprio del cortile condominiale o - ancora - i rumori notturni.
Concludendo, la presenza di un B&B in condominio può essere fonte di attriti e responsabilità, ma la legge offre strumenti di tutela sia ai singoli condomini sia alla collettività condominiale. La chiave rimane sempre l'equilibrio: esercitare l'attività ricettiva nel rispetto delle regole e dei diritti altrui significa garantire convivenza e legalità all'interno dello stesso edificio.
Proprio il regolamento del palazzo ha un ruolo nient'affatto secondario. Infatti, se tale testo vieta espressamente l'esercizio di attività ricettive o locazioni turistiche, il condominio può contestare e far cessare l'attività. Come chiarito dalla Cassazione nella sentenza n. 2770 di quest'anno, il condominio può impedire l'attività di B&B, se nel regolamento condominiale contrattuale è prevista un'apposita clausola, chiara e trascritta nei pubblici registri. La pronuncia si colloca nello stesso solco della sentenza 109/2016 degli Ermellini, la quale aveva già stabilito che, in presenza di un regolamento contrattuale, il divieto di attività ricettiva è pienamente valido, anche se l'attività non provoca disturbo o danno. Infatti, il diritto di proprietà deve sempre rispettare condizioni e limiti prefissati nei patti condominiali.
Ma, anche laddove il regolamento non dica nulla a riguardo, il comportamento scorretto degli ospiti del B&B può comunque avere conseguenze legali ai sensi dell'art. 844 del c.c. sulle immissioni intollerabili e del citato art. 2043 Codice Civile. Tra i tanti comportamenti che possono condurre a una causa civile - e fatto salvo l'eventuale rilievo penale - ci sono, ad esempio, il danneggiamento di portoni, ringhiere o ascensori, oppure l'uso improprio del cortile condominiale o - ancora - i rumori notturni.
Concludendo, la presenza di un B&B in condominio può essere fonte di attriti e responsabilità, ma la legge offre strumenti di tutela sia ai singoli condomini sia alla collettività condominiale. La chiave rimane sempre l'equilibrio: esercitare l'attività ricettiva nel rispetto delle regole e dei diritti altrui significa garantire convivenza e legalità all'interno dello stesso edificio.