Condominio, divieto di installazione condizionatori: ecco quando, tutte le regole e i limiti previsti dalla legge

L'installazione di un condizionatore sul balcone del proprio appartamento può spesso ingenerare controversie tra condomini. Vediamo cosa prevede la legge, quali sono i limiti che impone e come evitare liti condominiali a questo riguardo

L’installazione di un condizionatore in condominio non di rado genera controversie tra i condomini, soprattutto quando questi sollevino questioni legate alla rovina del decoro architettonico, alle immissioni rumorose o, in generale, alla sicurezza dell’edificio. La normativa vigente consente l'installazione dei condizionatori, ma al contempo impone ai singoli proprietari il rispetto di alcune regole fondamentali nell’esercizio del loro diritto di proprietà. Vediamo quali sono le possibilità e i limiti previsti dalla legge.
L’installazione di un condizionatore rientra nell’ambito dell’uso delle parti comuni e delle modifiche alle proprietà individuali all’interno di un condominio. A regolamentare questa materia intervengono:
1) il Codice Civile, in particolare gli artt. 1102, 1122 e 1122 bis;
2) il regolamento condominiale;
3) le norme comunali e i regolamenti edilizi;
4) la giurisprudenza in materia.

L’articolo 1102 c.c. stabilisce che ogni comproprietario ha il diritto di utilizzare le parti comuni dell’edificio, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne ugualmente uso. In base a questa disposizione, l’installazione di un condizionatore sulla facciata, nel cortile o su altre parti comuni è ammessa, a condizione che:

• non arrechi pregiudizio al decoro architettonico;
• non comprometta la sicurezza dell’edificio;
• non impedisca agli altri condomini di fruire delle parti comuni;
• rispetti le eventuali prescrizioni del regolamento condominiale.

L’art. 1122 c.c. consente ai singoli condomini di effettuare l’installazione di impianti nella propria porzione di edificio, purché tale installazione non arrechi danno alle parti comuni e non intacchi il decoro, la stabilità e la sicurezza dell’intero edificio. In ogni caso, prevede che di questi interventi venga sempre data preventiva notizia al condominio (nella persona dell’amministratore).

L’articolo 1122-bis c.c. introduce ulteriori regole specifiche, in particolare per impianti destinati alla produzione di energia rinnovabile, come i pannelli solari, prevedendo che, anche in questo caso, la loro installazione non debba compromettere la stabilità e la sicurezza dell’edificio.

Il regolamento condominiale può, anch’esso, stabilire limitazioni o condizioni specifiche per l’installazione dei condizionatori. Ad esempio, può vietarne l’installazione sulle facciate principali o imporre specifiche prescrizioni per ridurre l’impatto visivo e acustico dell’impianto.
Tuttavia, un divieto generale e assoluto sarebbe illegittimo, specialmente quando si tratti di un mero regolamento condominiale assembleare.
Infatti, il regolamento condominiale – a seconda di come si è formato – può avere due diverse nature giuridiche:

1. regolamento di natura assembleare: si forma con deliberazione adottata a maggioranza dei condomini. Questo tipo di regolamento può disciplinare la ripartizione delle spese tra le unità immobiliari facenti parte del condominio, così come può prendere decisioni relative ad eventuali interventi straordinari da effettuare. Tuttavia, la legge non consente di imporre divieti o limitazioni al diritto di proprietà dei singoli condomini tramite un regolamento condominiale adottato mediante approvazione della sola maggioranza dei condomini. Per fare ciò, sarà necessario adottare un
2. regolamento di natura contrattuale: si forma con approvazione all’unanimità di tutti i condomini al momento della costituzione del condominio o successivamente alla sua costituzione, purché sempre a seguito di deliberazione unanime. Con questo tipo di regolamento, si possono prevedere dei divieti da imporre ai singoli condomini nell’esercizio del loro diritto di proprietà.

Premesso quanto sopra, al fine di rendere noto a tutti (anche ad acquirenti futuri ed eventuali) le limitazioni al diritto di proprietà adottate dai condomini con regolamento contrattuale, è necessario trascrivere tale regolamento nei registri immobiliari?
Dal momento che la trascrizione del regolamento nei registri immobiliari ha effetto di sola pubblicità dichiarativa, non è obbligatoria la sua trascrizione per renderlo vincolante tra le parti, ma in caso non ricorrano determinati presupposti esso non sarà opponibile ai terzi. La giurisprudenza ha chiarito che il regolamento condominiale deve essere trascritto affinché anche i futuri acquirenti ne abbiano conoscenza, ma può anche non essere trascritto se viene direttamente allegato all’atto notarile di compravendita. Così facendo, l’acquirente che si accinge ad acquisire la proprietà immobiliare dichiarerà di essere a conoscenza del regolamento condominiale esistente e di vincolarsi ad esso con l’acquisto dell’unità immobiliare.

Uno degli aspetti più delicati riguarda poi il decoro architettonico. Secondo la giurisprudenza, il concetto di decoro architettonico si riferisce all’aspetto estetico dell’edificio e alla sua armonia visiva. L’installazione di un condizionatore su una facciata visibile dalla strada potrebbe essere considerata una modifica che altera il decoro, specialmente in edifici storici o di pregio.
Se l’assemblea condominiale ritiene che l’impianto pregiudichi il decoro architettonico, potrebbe chiederne la rimozione. Tuttavia, spetta al giudice valutare caso per caso se il pregiudizio sia effettivo.

In sintesi, il condominio non può vietare l’installazione dei condizionatori in maniera arbitraria, ma può imporre regole per garantire il rispetto del decoro architettonico, della sicurezza e del diritto al quieto vivere degli altri condomini. L’unico modo in cui esso potrà imporre divieti ai condomini è mediante un regolamento condominiale di natura contrattuale, trascritto nei pubblici registri immobiliari oppure menzionato esplicitamente nell’atto di provenienza dell’immobile.
Come prassi di buon senso ed anche in assenza di uno specifico divieto, prima di procedere con l’installazione è sempre consigliabile verificare il regolamento condominiale e, se necessario, ottenere l’autorizzazione dell’assemblea per evitare contestazioni legali.