Un termosifone collegato al riscaldamento centralizzato, ma che scalda a metà, obbliga comunque il condomino a partecipare alle spese condominiali? E cosa accade quando, a causa di un impianto troppo vecchio, si deve procedere alla sostituzione della caldaia?
Il pagamento delle quote non si sospende
Chi riceve calore insufficiente non può interrompere unilateralmente i versamenti al condominio. L'obbligo contributivo nasce dalla comproprietà dell'impianto centralizzato, non dalla qualità del servizio reso in un determinato momento. Sospendere i pagamenti espone quindi il condomino a un'azione di recupero da parte dell'amministratore, a prescindere dalle ragioni del malfunzionamento e può tradursi in un decreto ingiuntivo con i relativi interessi di mora. Chi ritiene di avere ragione deve, dunque, continuare a pagare e far valere le proprie pretese per altra via.
Questo non significa che il proprietario resti privo di tutela. La Cassazione ha chiarito che il condominio risponde quando non interviene a riparare o adeguare l'impianto nonostante le segnalazioni ricevute (Cass. 31 maggio 2006, n. 12956). L'inerzia dell'ente condominiale funge così da presupposto per una richiesta di risarcimento. Perché la richiesta abbia seguito, conviene che il condomino documenti per iscritto le segnalazioni fatte all'amministratore tramite diffida o raccomandata.
Come si quantifica il risarcimento
Per ottenere un risarcimento economico serve un accertamento giudiziale che dimostri il danno effettivamente subito. L'onere della prova grava su chi lamenta il malfunzionamento e non sul condominio. Su questo punto la Cassazione ha tracciato un confine netto. Il condomino può pretendere il risarcimento del danno subito, ma “non la restituzione dei contributi versati per il godimento del servizio” che, per quanto insufficiente, gli è comunque stato fornito (Cass. 31 maggio 2006, n. 12956). Il danno risarcibile coincide, piuttosto, con le spese sostenute in proprio per compensare la carenza di calore.
Un caso ricorrente riguarda l'acquisto di un condizionatore o di stufe elettriche per integrare un riscaldamento centralizzato insufficiente. Anche qui vale il medesimo principio. “Il condomino non può sottrarsi al pagamento delle quote relative al riscaldamento”, ma se il malfunzionamento risulta accertato ha diritto al ristoro delle spese realmente sostenute per procurarsi autonomamente il calore necessario. La Cassazione ha precisato che il danno risarcibile comprende le spese per il combustibile o l'energia elettrica alternativi e quelle per l'acquisto dei macchinari necessari a garantire la temperatura dovuta, non la restituzione delle quote versate al condominio (Cass. 28 agosto 2002, n. 12596). Anche in questo caso è fondamentale conservare le fatture e le bollette del periodo del guasto, al fine di rendere concreta la quantificazione del danno davanti al giudice.
La sostituzione della caldaia cambia criterio di riparto
Quando l'impianto deve essere sostituito e l'assemblea delibera in tal senso, il criterio di ripartizione delle spese cambia rispetto a quello usato per la gestione ordinaria. I costi per acquistare e installare il nuovo generatore seguono il criterio dei millesimi di proprietà, non le tabelle di consumo effettivo che regolano invece le bollette del riscaldamento quotidiano. La Cassazione motiva questa scelta con la natura stessa dell'obbligo. Si tratta di una spesa di conservazione, dovuta dai condomini quali comproprietari dell'impianto “in proporzione della quota che esprime la misura della appartenenza” e non in base all'uso che ciascuno ne fa (Cass. 27 gennaio 2004, n. 1420). La differenza è piuttosto rilevante. Le tabelle millesimali fotografano il valore dell'appartamento, quelle di consumo l'uso concreto del calore. Confondere i due criteri genera contestazioni frequenti in sede di rendiconto ed è un errore che l'amministratore deve evitare già in fase di convocazione assembleare.
Il limite della maggioranza assembleare
L'assemblea non può, a maggioranza, introdurre un criterio di riparto diverso da quello millesimale per la sostituzione del generatore. Una delibera in tal senso sarebbe illegittima, perché incide sul valore della proprietà esclusiva di ciascun condomino (Cass. 27 gennaio 2004, n. 1420). Solo una convenzione firmata da ciascun proprietario può derogare al criterio legale di ripartizione. Se manca questo consenso unanime, il costo del nuovo generatore continua a gravare su ciascun condomino in proporzione al valore millesimale della propria unità immobiliare.
Il pagamento delle quote non si sospende
Chi riceve calore insufficiente non può interrompere unilateralmente i versamenti al condominio. L'obbligo contributivo nasce dalla comproprietà dell'impianto centralizzato, non dalla qualità del servizio reso in un determinato momento. Sospendere i pagamenti espone quindi il condomino a un'azione di recupero da parte dell'amministratore, a prescindere dalle ragioni del malfunzionamento e può tradursi in un decreto ingiuntivo con i relativi interessi di mora. Chi ritiene di avere ragione deve, dunque, continuare a pagare e far valere le proprie pretese per altra via.
Questo non significa che il proprietario resti privo di tutela. La Cassazione ha chiarito che il condominio risponde quando non interviene a riparare o adeguare l'impianto nonostante le segnalazioni ricevute (Cass. 31 maggio 2006, n. 12956). L'inerzia dell'ente condominiale funge così da presupposto per una richiesta di risarcimento. Perché la richiesta abbia seguito, conviene che il condomino documenti per iscritto le segnalazioni fatte all'amministratore tramite diffida o raccomandata.
Come si quantifica il risarcimento
Per ottenere un risarcimento economico serve un accertamento giudiziale che dimostri il danno effettivamente subito. L'onere della prova grava su chi lamenta il malfunzionamento e non sul condominio. Su questo punto la Cassazione ha tracciato un confine netto. Il condomino può pretendere il risarcimento del danno subito, ma “non la restituzione dei contributi versati per il godimento del servizio” che, per quanto insufficiente, gli è comunque stato fornito (Cass. 31 maggio 2006, n. 12956). Il danno risarcibile coincide, piuttosto, con le spese sostenute in proprio per compensare la carenza di calore.
Un caso ricorrente riguarda l'acquisto di un condizionatore o di stufe elettriche per integrare un riscaldamento centralizzato insufficiente. Anche qui vale il medesimo principio. “Il condomino non può sottrarsi al pagamento delle quote relative al riscaldamento”, ma se il malfunzionamento risulta accertato ha diritto al ristoro delle spese realmente sostenute per procurarsi autonomamente il calore necessario. La Cassazione ha precisato che il danno risarcibile comprende le spese per il combustibile o l'energia elettrica alternativi e quelle per l'acquisto dei macchinari necessari a garantire la temperatura dovuta, non la restituzione delle quote versate al condominio (Cass. 28 agosto 2002, n. 12596). Anche in questo caso è fondamentale conservare le fatture e le bollette del periodo del guasto, al fine di rendere concreta la quantificazione del danno davanti al giudice.
La sostituzione della caldaia cambia criterio di riparto
Quando l'impianto deve essere sostituito e l'assemblea delibera in tal senso, il criterio di ripartizione delle spese cambia rispetto a quello usato per la gestione ordinaria. I costi per acquistare e installare il nuovo generatore seguono il criterio dei millesimi di proprietà, non le tabelle di consumo effettivo che regolano invece le bollette del riscaldamento quotidiano. La Cassazione motiva questa scelta con la natura stessa dell'obbligo. Si tratta di una spesa di conservazione, dovuta dai condomini quali comproprietari dell'impianto “in proporzione della quota che esprime la misura della appartenenza” e non in base all'uso che ciascuno ne fa (Cass. 27 gennaio 2004, n. 1420). La differenza è piuttosto rilevante. Le tabelle millesimali fotografano il valore dell'appartamento, quelle di consumo l'uso concreto del calore. Confondere i due criteri genera contestazioni frequenti in sede di rendiconto ed è un errore che l'amministratore deve evitare già in fase di convocazione assembleare.
Il limite della maggioranza assembleare
L'assemblea non può, a maggioranza, introdurre un criterio di riparto diverso da quello millesimale per la sostituzione del generatore. Una delibera in tal senso sarebbe illegittima, perché incide sul valore della proprietà esclusiva di ciascun condomino (Cass. 27 gennaio 2004, n. 1420). Solo una convenzione firmata da ciascun proprietario può derogare al criterio legale di ripartizione. Se manca questo consenso unanime, il costo del nuovo generatore continua a gravare su ciascun condomino in proporzione al valore millesimale della propria unità immobiliare.
