In ambito condominiale, vige la convinzione diffusa secondo cui, essendo il tetto un bene comune, i costi della sua manutenzione ricadano su tutti i condomini. In realtà, non è sempre così e il Tribunale di Avellino, con la sentenza n. 837 del 20 aprile 2026, lo ha ribadito chiaramente.
La vicenda riguarda un edificio dotato di due coperture distinte. Una, più ampia, proteggeva la parte principale del fabbricato e le aree comuni. L’altra, più piccola e a falda unica, copriva soltanto un corpo secondario, più basso di tre piani rispetto al resto, inclusa la rampa di accesso ai garage di proprietà esclusiva di alcuni condomini. A causa di alcune infiltrazioni nella seconda copertura, l’assemblea deliberava i lavori, stabilendo che i costi spettassero ai soli proprietari delle unità coperte da quel tetto. Un anno dopo, una nuova delibera stabiliva che le spese dovevano essere a carico di tutti i condomini.
Il Codice civile e la regola del beneficio concreto
La sentenza del Tribunale di Avellino ruota attorno all’art. 1123 del c.c., comma 3, il quale stabilisce che, quando un edificio presenta scale, cortili, lastrici solari o altre strutture destinate a servire soltanto una porzione del fabbricato, le relative spese di manutenzione gravano esclusivamente sul gruppo di condomini che da esse trae effettivo beneficio. Questo significa che il semplice fatto di essere proprietari in un condominio non basta a rendere responsabili i condomini di qualsiasi spesa condominiale. Ciò che conta è se il bene oggetto di manutenzione svolge una funzione concreta nei confronti della loro unità immobiliare.
Il condominio parziale
La giurisprudenza ha costruito attorno a questa norma la figura del c.d. condominio parziale, riconosciuta dalla Cassazione in numerose pronunce (tra cui la n. 791 del 2020 e la n. 36387 del 2022). Si tratta di un meccanismo che opera automaticamente, senza bisogno di alcuna delibera costitutiva né di modifiche ai regolamenti condominiali, in quanto nasce dalla conformazione materiale dell’edificio. In altre parole, quando un bene, per come è strutturalmente costruito, serve oggettivamente solo una parte dell’immobile, quella parte forma un gruppo autonomo ai fini della ripartizione dei costi.
Nel caso esaminato dal giudice avellinese, le fotografie prodotte in giudizio mostravano chiaramente come il tetto contestato non esercitasse alcuna funzione protettiva nei confronti della porzione più alta dell’edificio, dotata di una copertura propria e indipendente. I condomini di quella parte non ricevevano alcun riparo dal tetto in questione e, pertanto, non dovevano contribuire alla sua impermeabilizzazione.
Cosa cambia nella gestione condominiale quotidiana: i limiti del potere deliberativo dell’assemblea
Uno degli aspetti più pratici della sentenza riguarda i confini entro cui l’assemblea può muoversi. Molti condomini ritengono che la maggioranza abbia facoltà di modificare liberamente i criteri di riparto delle spese, ma in realtà non è così. L’assemblea condominiale non può derogare ai criteri fissati dalla legge. Una delibera che distribuisca costi tra condomini privi di qualsiasi connessione funzionale con il bene da manutenere è viziata e può essere impugnata davanti al Tribunale, entro 30 giorni dalla sua adozione, da parte degli assenti o dei dissenzienti.
Nel caso deciso dal Tribunale di Avellino, la delibera del luglio 2024 aveva addirittura annullato un precedente riparto corretto, senza che vi fosse alcuna giustificazione tecnica o documentale a supporto di tale modifica.
La vicenda riguarda un edificio dotato di due coperture distinte. Una, più ampia, proteggeva la parte principale del fabbricato e le aree comuni. L’altra, più piccola e a falda unica, copriva soltanto un corpo secondario, più basso di tre piani rispetto al resto, inclusa la rampa di accesso ai garage di proprietà esclusiva di alcuni condomini. A causa di alcune infiltrazioni nella seconda copertura, l’assemblea deliberava i lavori, stabilendo che i costi spettassero ai soli proprietari delle unità coperte da quel tetto. Un anno dopo, una nuova delibera stabiliva che le spese dovevano essere a carico di tutti i condomini.
Il Codice civile e la regola del beneficio concreto
La sentenza del Tribunale di Avellino ruota attorno all’art. 1123 del c.c., comma 3, il quale stabilisce che, quando un edificio presenta scale, cortili, lastrici solari o altre strutture destinate a servire soltanto una porzione del fabbricato, le relative spese di manutenzione gravano esclusivamente sul gruppo di condomini che da esse trae effettivo beneficio. Questo significa che il semplice fatto di essere proprietari in un condominio non basta a rendere responsabili i condomini di qualsiasi spesa condominiale. Ciò che conta è se il bene oggetto di manutenzione svolge una funzione concreta nei confronti della loro unità immobiliare.
Il condominio parziale
La giurisprudenza ha costruito attorno a questa norma la figura del c.d. condominio parziale, riconosciuta dalla Cassazione in numerose pronunce (tra cui la n. 791 del 2020 e la n. 36387 del 2022). Si tratta di un meccanismo che opera automaticamente, senza bisogno di alcuna delibera costitutiva né di modifiche ai regolamenti condominiali, in quanto nasce dalla conformazione materiale dell’edificio. In altre parole, quando un bene, per come è strutturalmente costruito, serve oggettivamente solo una parte dell’immobile, quella parte forma un gruppo autonomo ai fini della ripartizione dei costi.
Nel caso esaminato dal giudice avellinese, le fotografie prodotte in giudizio mostravano chiaramente come il tetto contestato non esercitasse alcuna funzione protettiva nei confronti della porzione più alta dell’edificio, dotata di una copertura propria e indipendente. I condomini di quella parte non ricevevano alcun riparo dal tetto in questione e, pertanto, non dovevano contribuire alla sua impermeabilizzazione.
Cosa cambia nella gestione condominiale quotidiana: i limiti del potere deliberativo dell’assemblea
Uno degli aspetti più pratici della sentenza riguarda i confini entro cui l’assemblea può muoversi. Molti condomini ritengono che la maggioranza abbia facoltà di modificare liberamente i criteri di riparto delle spese, ma in realtà non è così. L’assemblea condominiale non può derogare ai criteri fissati dalla legge. Una delibera che distribuisca costi tra condomini privi di qualsiasi connessione funzionale con il bene da manutenere è viziata e può essere impugnata davanti al Tribunale, entro 30 giorni dalla sua adozione, da parte degli assenti o dei dissenzienti.
Nel caso deciso dal Tribunale di Avellino, la delibera del luglio 2024 aveva addirittura annullato un precedente riparto corretto, senza che vi fosse alcuna giustificazione tecnica o documentale a supporto di tale modifica.
