Chi vive in un condominio sa bene che le opere di ristrutturazione spesso rappresentano la principale fonte di litigi e controversie legali. La ditta che non ha portato correttamente a termine i lavori, un appartamento con problemi di umidità e il condominio che trattiene il saldo convinto di essere nel giusto.
Una recente pronuncia della Corte d'Appello di Bari (sentenza n. 770 del 5 giugno 2026) chiarisce che non ogni imperfezione nell'esecuzione dei lavori legittima il rifiuto di corrispondere il pagamento dovuto. Quando i vizi sono limitati e non pregiudicano in modo sostanziale il risultato dell'opera, l'impresa appaltatrice ha pieno diritto di essere pagata.
Un appalto condominiale, un saldo contestato e anni di contenzioso
La vicenda inizia nel settembre 2009, quando un condominio pugliese affida a un'impresa edile locale l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria, per un corrispettivo complessivo di 99.000 euro. I lavori venivano eseguiti in larga parte e l'impresa riceveva nel corso del tempo vari acconti. Tuttavia, al momento di saldare il debito residuo il condominio si opponeva per due motivi principali. Da un lato, i condomini sostenevano che alcune delle opere previste dal contratto non fossero mai state realizzate; dall'altro, lamentavano che quelle eseguite presentassero difetti e non rispondessero pienamente agli standard tecnici concordati. Fra le varie problematiche sollevate, emergeva anche il caso di un appartamento colpito da fenomeni di umidità, che i condomini attribuivano direttamente all'operato dell'impresa.
Il Tribunale di Trani accoglieva parzialmente la domanda, riconoscendo all’impresa il diritto al pagamento del saldo con una decurtazione del 5% a titolo di riduzione forfettaria per i vizi riscontrati. I condomini impugnavano la decisione davanti alla Corte d'Appello di Bari.
Inadempimento grave o difetto marginale?
La Corte barese respinge l’appello, confermando totalmente la sentenza di primo grado.
La decisione ruota attorno alle risultanze della CTU disposta in primo grado. L'esperto nominato dal Tribunale aveva condotto un'analisi precisa delle opere, confrontando quanto contrattualmente previsto con quanto concretamente realizzato ed era giunto a conclusioni diverse da quelle del condominio. Quest’ultimo, in particolare, quantificava le opere non eseguite in quasi 19.000 euro, mentre il consulente le faceva ammontare a poco più di 1.000 euro.
Quanto ai vizi dell'esecuzione, il CTU aveva escluso che essi fossero tali da compromettere “la vivibilità dell'immobile o l'aspetto estetico in maniera evidente”, escludendo altresì la convenienza economica di un rifacimento totale. Infine, i fenomeni di umidità lamentati venivano ricondotti a cause strutturali preesistenti senza alcun nesso causale dimostrabile con i lavori appaltati, tanto più a distanza di sette anni dai fatti.
Secondo il ragionamento della Corte, quando un'opera rimane incompleta, la responsabilità dell'appaltatore rientra nell’ambito dell'inadempimento contrattuale, ai sensi degli artt. 1453 e seguenti del Codice civile. Se invece l'opera è stata ultimata, ma presenta difformità o vizi, trovano applicazione le garanzie speciali previste dagli artt. 1667 e 1668 c.c. Nel caso di specie, l'opera era stata sostanzialmente completata, per cui il regime applicabile era quello dei vizi dell'opera eseguita.
Il punto centrale, tuttavia, riguarda l'eccezione di inadempimento sollevata dal condominio ai sensi dell'art. 1460 del c.c., per cui ciascuna parte può rifiutarsi di adempiere alla propria obbligazione finché l'altra non esegua la propria. La giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 26365/2013 e Cass. n. 13533/2001) ha chiarito in più occasioni che questo rimedio non è assoluto, in quanto il rifiuto di pagare deve essere proporzionato all'entità del difetto contestato e non può tradursi in uno strumento di pressione sproporzionato rispetto al pregiudizio effettivo. In altre parole, il giudice deve verificare se la spesa necessaria per eliminare i vizi sia commisurata alla parte di prezzo che il committente si rifiuta di corrispondere.
Nel caso in esame, le imperfezioni accertate giustificavano una riduzione del 5% del corrispettivo e non l'azzeramento del debito. Il condominio era quindi tenuto a versare il saldo, decurtato soltanto dell'importo dei lavori non eseguiti e della percentuale di riduzione per i vizi, così come calcolati dal consulente tecnico.
Una recente pronuncia della Corte d'Appello di Bari (sentenza n. 770 del 5 giugno 2026) chiarisce che non ogni imperfezione nell'esecuzione dei lavori legittima il rifiuto di corrispondere il pagamento dovuto. Quando i vizi sono limitati e non pregiudicano in modo sostanziale il risultato dell'opera, l'impresa appaltatrice ha pieno diritto di essere pagata.
Un appalto condominiale, un saldo contestato e anni di contenzioso
La vicenda inizia nel settembre 2009, quando un condominio pugliese affida a un'impresa edile locale l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria, per un corrispettivo complessivo di 99.000 euro. I lavori venivano eseguiti in larga parte e l'impresa riceveva nel corso del tempo vari acconti. Tuttavia, al momento di saldare il debito residuo il condominio si opponeva per due motivi principali. Da un lato, i condomini sostenevano che alcune delle opere previste dal contratto non fossero mai state realizzate; dall'altro, lamentavano che quelle eseguite presentassero difetti e non rispondessero pienamente agli standard tecnici concordati. Fra le varie problematiche sollevate, emergeva anche il caso di un appartamento colpito da fenomeni di umidità, che i condomini attribuivano direttamente all'operato dell'impresa.
Il Tribunale di Trani accoglieva parzialmente la domanda, riconoscendo all’impresa il diritto al pagamento del saldo con una decurtazione del 5% a titolo di riduzione forfettaria per i vizi riscontrati. I condomini impugnavano la decisione davanti alla Corte d'Appello di Bari.
Inadempimento grave o difetto marginale?
La Corte barese respinge l’appello, confermando totalmente la sentenza di primo grado.
La decisione ruota attorno alle risultanze della CTU disposta in primo grado. L'esperto nominato dal Tribunale aveva condotto un'analisi precisa delle opere, confrontando quanto contrattualmente previsto con quanto concretamente realizzato ed era giunto a conclusioni diverse da quelle del condominio. Quest’ultimo, in particolare, quantificava le opere non eseguite in quasi 19.000 euro, mentre il consulente le faceva ammontare a poco più di 1.000 euro.
Quanto ai vizi dell'esecuzione, il CTU aveva escluso che essi fossero tali da compromettere “la vivibilità dell'immobile o l'aspetto estetico in maniera evidente”, escludendo altresì la convenienza economica di un rifacimento totale. Infine, i fenomeni di umidità lamentati venivano ricondotti a cause strutturali preesistenti senza alcun nesso causale dimostrabile con i lavori appaltati, tanto più a distanza di sette anni dai fatti.
Secondo il ragionamento della Corte, quando un'opera rimane incompleta, la responsabilità dell'appaltatore rientra nell’ambito dell'inadempimento contrattuale, ai sensi degli artt. 1453 e seguenti del Codice civile. Se invece l'opera è stata ultimata, ma presenta difformità o vizi, trovano applicazione le garanzie speciali previste dagli artt. 1667 e 1668 c.c. Nel caso di specie, l'opera era stata sostanzialmente completata, per cui il regime applicabile era quello dei vizi dell'opera eseguita.
Il punto centrale, tuttavia, riguarda l'eccezione di inadempimento sollevata dal condominio ai sensi dell'art. 1460 del c.c., per cui ciascuna parte può rifiutarsi di adempiere alla propria obbligazione finché l'altra non esegua la propria. La giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 26365/2013 e Cass. n. 13533/2001) ha chiarito in più occasioni che questo rimedio non è assoluto, in quanto il rifiuto di pagare deve essere proporzionato all'entità del difetto contestato e non può tradursi in uno strumento di pressione sproporzionato rispetto al pregiudizio effettivo. In altre parole, il giudice deve verificare se la spesa necessaria per eliminare i vizi sia commisurata alla parte di prezzo che il committente si rifiuta di corrispondere.
Nel caso in esame, le imperfezioni accertate giustificavano una riduzione del 5% del corrispettivo e non l'azzeramento del debito. Il condominio era quindi tenuto a versare il saldo, decurtato soltanto dell'importo dei lavori non eseguiti e della percentuale di riduzione per i vizi, così come calcolati dal consulente tecnico.
