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Sostituzione della caldaia condominiale. Con quali maggioranze?

Sostituzione della caldaia condominiale. Con quali maggioranze?
Come noto, se all’interno di un condominio si rende necessario cambiare la caldaia, occorre convocare l’assemblea condominiale e che la stessa deliberi tale intervento.

Ma è necessario anche che l’amministratore presenti, in assemblea, anche i diversi preventivi che si è eventualmente fatto fare? Se in assemblea non vengono presentati i preventivi la delibera di approvazione può dirsi nulla? E, in ogni caso, con quali maggioranze deve approvarsi l'intervento? Si tratta di una “innovazione” o di una semplice “opera di manutenzione straordinaria”?

Ebbene, secondo quanto stabilito dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 652 del 2016, la risposta dovrebbe dirsi negativa. Nessun obbligo di far vedere preventivi.

Nel caso esaminato dal Tribunale, una condomina, che non aveva nemmeno partecipato all’assemblea di condominio, aveva impugnato la delibera dell’assemblea che aveva approvato la sostituzione della caldaia. Ciò sulla base del fatto che al momento della convocazione non erano stati inviati anche i preventivi di spesa relativi a tale intervento.
Inoltre, secondo la condomina, tale delibera avrebbe dovuto essere approvata con una maggioranza più elevata rispetto a quella prevista per i lavori di manutenzione straordinaria (maggioranza dei partecipanti all’assemblea, che rappresentino almeno la metà del valore dell’immobile), essendo necessario raggiungere la maggioranza prevista dall’art. 1136 codice civile per le innovazioni (maggioranza dei partecipanti all’assemblea, che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio).

Il Tribunale, tuttavia, non ritiene di dover aderire alle argomentazioni svolte dalla condomina in questione, e rigetta l'impugnazione.

ll Tribunale, infatti, osserva come la delibera non possa dirsi nulla per il solo fatto della mancata trasmissione dei preventivi di spesa, dal momento che le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4805 del 2005, hanno precisato come la delibera assembleare sia “nulla” solo quando risulti “priva degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale ed al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose e sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto”.

Nel caso di specie, invece, secondo il Tribunale, la delibera non poteva in alcun modo ritenersi nulla, dal momento che “nessuna delle ipotesi di nullità elencate dalla Sezioni Unite ricomprende, sia pure indirettamente, la mancata trasmissione dei preventivi di spesa”.

Non solo, la delibera non potrebbe, nemmeno, ritenersi annullabile.
In proposito, il Tribunale si richiama alla stessa sentenza delle Sezioni Unite, la quale ha precisato anche le cause di annullabilità della delibera assembleare, che si hanno quando la delibera “presenta vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quando è adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quando è affetta da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quando è genericamente affetta da irregolarità nel procedimento di convocazione, quando richiede maggioranza qualificate in relazione all'oggetto”.

Dunque, la delibera in oggetto non potrebbe nemmeno considerarsi annullabile, dal momento che la mancata trasmissione dei preventivi di spesa non può essere considerata un “vizio formale in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinente il procedimento di convocazione”.

In sostanza, poiché non esiste nessuna norma che imponga di trasmettere i preventivi di spesa, la delibera non poteva considerarsi in alcun modo viziata sotto questo punto di vista.

Per quanto riguarda, invece, la questione relativa alle maggioranze necessarie per l’approvazione della delibera, il Tribunale osserva come, anche il questo caso, non sia possibile aderire alla tesi della condomina, secondo la quale si dovrebbero applicare le maggioranze richieste per le “innovazioni”.

Osserva il Tribunale, infatti, come possa parlarsi di “innovazione” solo quando si intraprende “un'opera nuova che alteri in tutto o in parte la cosa comune, in senso materiale o nella destinazione preesistente, mentre costituiscono opere di manutenzione quelle che non comportano un'alterazione sostanziale o la modifica della cosa comune”.

Nel caso in esame, dunque, trattandosi di una semplice sostituzione della caldaia, non si era certo in presenza di una innovazione, bensì di una semplice opera di “manutenzione straordinaria”, con la conseguenza che la relativa delibera poteva ben essere approvata come le maggioranze semplici previste dall’art. art. 1136 del c.c. codice civile.

Redazione Giuridica

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