La proposta interviene perciò su distinti aspetti della vita condominiale. Si va dalla maggiore trasparenza nella gestione delle risorse economiche del condominio al rafforzamento di obblighi e responsabilità dell'amministratore; dalle modifica delle maggioranze assembleari alla più incisiva gestione della morosità; dalla previsione di assicurazioni obbligatorie per tutti i condomini, fino ai requisiti professionali più stringenti per gli amministratori.
Il ddl introduce l'obbligo, per l'amministratore, di pubblicare sul web l'estratto conto del conto corrente condominiale, entro trenta giorni dalla fine di ogni trimestre. Il documento dovrebbe essere consultabile dai condomini, in un'apposita area riservata. Lo scopo della norma è consentire ai condomini un controllo più semplice e costante dei movimenti finanziari del condominio, rafforzando così la trasparenza nella gestione delle spese comuni.
Non solo. È introdotta la possibilità di escludere la responsabilità civile, penale o amministrativa dell'amministratore quando egli dimostri di non aver potuto adempiere ai propri obblighi, a causa della morosità dei condomini. Si tratta di una previsione che mira a evitare che tale professionista sia chiamato a rispondere, per situazioni determinate dalla mancata disponibilità di fondi nel bilancio condominiale.
Ma, con tutta probabilità, la novità più significativa del disegno di legge, riguarda la riduzione delle maggioranze necessarie per approvare alcuni interventi negli edifici condominiali. Oggi, molte decisioni relative ai lavori condominiali richiedono maggioranze assembleari piuttosto elevate, il che spesso rende difficile approvare interventi anche quando risultano necessari.
La nuova proposta prevede che gli interventi obbligatori previsti dalla legge, ad es. quelli relativi alla sicurezza degli impianti, alla prevenzione incendi o alla messa a norma degli edifici, possano essere deliberati con una maggioranza molto più bassa rispetto a quella attuale. In particolare, sarebbe sufficiente il voto favorevole di:
- un terzo dei condomini presenti in assemblea;
- che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio.
L'intento della nuova norma condominiale è evitare che interventi necessari all'edificio, per garantirne la stabilità e preservare la salute dei condomini, restino bloccati per anni a causa delle difficoltà nel raggiungere le maggioranze richieste. Si tratta di una situazione che, nella pratica condominiale, è tutt'altro che rara. In molti edifici, infatti, la scarsa partecipazione alle assemblee, o i contrasti tra condomini, rendono spesso impossibile approvare lavori indispensabili, per la sicurezza dell'immobile.
D'altra parte, però, tale scelta solleva anche alcune perplessità. Infatti, ridurre in modo così marcato la soglia decisionale potrebbe aprire al via libera assembleare di interventi molto costosi, con il consenso di una minoranza relativamente ristretta dei condomini. In altre parole, una decisione che comporta spese significative potrebbe essere presa anche con un numero limitato di voti favorevoli, a patto che raggiunga il terzo dei presenti e del valore millesimale. In termini pratici, i condomini con minori risorse economiche sarebbero, in qualche modo, penalizzati da questa novità. È una previsione che, quindi, potrebbe modificare in modo decisivo gli equilibri decisionali all'interno delle assemblee condominiali, con la possibile insorgenza di dissidi tra proprietari delle unità immobiliari.
Il disegno di legge introduce altresì l'obbligo per i condomìni di stipulare una polizza assicurativa che copra il rischio di perimento, totale o parziale, dell'edificio e la responsabilità civile verso terzi. La finalità dichiarata è garantire una maggiore tutela patrimoniale, sia ai condomini sia ai soggetti terzi, che potrebbero subire danni a causa dell'edificio.
Ricordiamo, inoltre, che il testo del disegno di legge modifica anche il sistema delle sanzioni condominiali, stabilendo che il proprietario risponda delle infrazioni commesse da chiunque utilizzi l'immobile, anche a titolo di ospitalità.
Concludendo, da un lato, le novità in arrivo appaiono rafforzare la professionalizzazione degli amministratori, dall'altro rendono più semplici e rapide le decisioni condominiali, soprattutto quando riguardano interventi obbligatori. Ora il testo del ddl dovrà affrontare tutto l'iter parlamentare, con esame in commissione, possibili modifiche e approvazione da parte di entrambe le Camere, prima di diventare eventualmente legge. Vero è che il testo riapre un importante dibattito sulla gestione dei condomini, introducendo alcune novità che potrebbero incidere in modo sostanziale sugli equilibri della vita condominiale.