Come è noto, l'amministratore è la figura incaricata di gestire il condominio, curandone manutenzione, contabilità e rapporti con i fornitori. Non di rado però è oggetto di critiche da parte dei condomini, perché accusato di scarsa trasparenza, ritardi nella gestione o scelte poco condivise. Si pensi, ad esempio, al caso non remoto dell'invio in ritardo del verbale assembleare, quel documento ufficiale che riporta tutto ciò che è stato discusso e deliberato durante l'adunanza condominiale. Il verbale ha valore legale e serve a tutelare i diritti dei condomini, oltre che a dimostrare la regolarità delle deliberazioni.
Ci sono circostanze in cui, per svariate ragioni (elevato carico di lavoro, tempi tecnici, difficoltà nel reperire documentazione o preventivi discussi in assemblea, ecc.), i tempi di spedizione si allungano, lasciando in attesa i condomini per molti giorni. La domanda sorge spontanea: l'amministratore che non invia tempestivamente il verbale può essere revocato?
Ebbene, in primo luogo va precisato che il legislatore non ha fissato un termine perentorio e specifico entro cui il professionista, incaricato dell'amministrazione dello stabile, deve spedire il documento. Parallelamente, giurisprudenza (si pensi alla recente decisione della Cassazione 9035/2025) e consolidata prassi condominiale suggeriscono che l'invio debba, comunque, avvenire in tempi ragionevoli, per assicurare trasparenza, adempiere a obblighi di natura economica o al fine di consentire eventuali impugnazioni. Al contempo la tempestiva spedizione dimostra correttezza e diligenza da parte del professionista e può essere valutata positivamente, al fine di una conferma dell'incarico.
A ben vedere, in materia di ritardo nell'invio del verbale assembleare, si rinviene un indiretto riferimento normativo utile nell'art. 1137 del c.c., secondo cui "contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti".
Pertanto, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto ha trenta giorni per contestare quanto deciso nell'adunanza, con la precisazione per cui detto termine decorre dalla data di ricezione del verbale per i condomini non presenti alla riunione. Ed è chiaro che posticipare a oltranza l'invio comporta l'assottigliamento dei tempi di esercizio del diritto di impugnazione: ecco perché l'inadempienza o negligenza dell'amministratore può diventare rilevante.
C'è un altro aspetto degno di nota. Vero è che il legislatore non prevede espressamente che il documento vada inviato anche agli assenti all'adunanza, ma ciò è desumibile dal fatto che è proprio dalla comunicazione del verbale che decorre il citato termine di impugnazione. E, in mancanza di invio, detto termine non comincerà mai a decorrere, restando sospeso e generando una spiacevole incertezza giuridica e una oggettiva instabilità nei rapporti di coloro che vivono nell'edificio. Le decisioni, infatti, restano potenzialmente impugnabili anche dopo molto tempo, in particolare se qualcuno contesta spese ritenute eccessive o prive di fondamento.
Quel che qui preme sottolineare è che, comunque, l'amministratore è sempre il solo soggetto responsabile dell'invio del verbale a tutti i condòmini. Se egli non adempie a questo dovere, quanto deciso in assemblea sarà comunque valido ed efficace. Sul piano della responsabilità, la prassi condominiale indica che un singolo episodio di ritardo, magari dettagliatamente giustificato, molto raramente è fonte di revoca immediata del professionista da parte della magistratura. L'amministratore rischierà, invece, nelle situazioni di ritardi plurimi e ingiustificati e, soprattutto, nei casi di mancato invio del verbale, anche a distanza di molto tempo. Si palesa infatti una grave irregolarità nella gestione condominiale, che non può non minare il rapporto in essere con il caseggiato. Sarà l'assemblea a decidere per la sua eventuale sostituzione, ma è vero che, in situazioni di omissioni particolarmente gravi, sarà possibile revocarlo per via giudiziaria.
Ci sono circostanze in cui, per svariate ragioni (elevato carico di lavoro, tempi tecnici, difficoltà nel reperire documentazione o preventivi discussi in assemblea, ecc.), i tempi di spedizione si allungano, lasciando in attesa i condomini per molti giorni. La domanda sorge spontanea: l'amministratore che non invia tempestivamente il verbale può essere revocato?
Ebbene, in primo luogo va precisato che il legislatore non ha fissato un termine perentorio e specifico entro cui il professionista, incaricato dell'amministrazione dello stabile, deve spedire il documento. Parallelamente, giurisprudenza (si pensi alla recente decisione della Cassazione 9035/2025) e consolidata prassi condominiale suggeriscono che l'invio debba, comunque, avvenire in tempi ragionevoli, per assicurare trasparenza, adempiere a obblighi di natura economica o al fine di consentire eventuali impugnazioni. Al contempo la tempestiva spedizione dimostra correttezza e diligenza da parte del professionista e può essere valutata positivamente, al fine di una conferma dell'incarico.
A ben vedere, in materia di ritardo nell'invio del verbale assembleare, si rinviene un indiretto riferimento normativo utile nell'art. 1137 del c.c., secondo cui "contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti".
Pertanto, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto ha trenta giorni per contestare quanto deciso nell'adunanza, con la precisazione per cui detto termine decorre dalla data di ricezione del verbale per i condomini non presenti alla riunione. Ed è chiaro che posticipare a oltranza l'invio comporta l'assottigliamento dei tempi di esercizio del diritto di impugnazione: ecco perché l'inadempienza o negligenza dell'amministratore può diventare rilevante.
C'è un altro aspetto degno di nota. Vero è che il legislatore non prevede espressamente che il documento vada inviato anche agli assenti all'adunanza, ma ciò è desumibile dal fatto che è proprio dalla comunicazione del verbale che decorre il citato termine di impugnazione. E, in mancanza di invio, detto termine non comincerà mai a decorrere, restando sospeso e generando una spiacevole incertezza giuridica e una oggettiva instabilità nei rapporti di coloro che vivono nell'edificio. Le decisioni, infatti, restano potenzialmente impugnabili anche dopo molto tempo, in particolare se qualcuno contesta spese ritenute eccessive o prive di fondamento.
Quel che qui preme sottolineare è che, comunque, l'amministratore è sempre il solo soggetto responsabile dell'invio del verbale a tutti i condòmini. Se egli non adempie a questo dovere, quanto deciso in assemblea sarà comunque valido ed efficace. Sul piano della responsabilità, la prassi condominiale indica che un singolo episodio di ritardo, magari dettagliatamente giustificato, molto raramente è fonte di revoca immediata del professionista da parte della magistratura. L'amministratore rischierà, invece, nelle situazioni di ritardi plurimi e ingiustificati e, soprattutto, nei casi di mancato invio del verbale, anche a distanza di molto tempo. Si palesa infatti una grave irregolarità nella gestione condominiale, che non può non minare il rapporto in essere con il caseggiato. Sarà l'assemblea a decidere per la sua eventuale sostituzione, ma è vero che, in situazioni di omissioni particolarmente gravi, sarà possibile revocarlo per via giudiziaria.