Con la sentenza del Consiglio di Stato n. 4443 del 3 giugno 2026 viene confermato un principio consolidato in materia edilizia: la trasformazione di locali accessori, quali garage, cantine e centrali termiche, in ambienti destinati ad uso abitativo può configurare una ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire e, se realizzata senza titolo, giustificare l'adozione dell'ordine di demolizione.
La vicenda ha riguardato un immobile residenziale composto da un piano abitativo fuori terra e da un piano interrato autorizzato con destinazione pertinenziale. Durante un sopralluogo, il Comune ha accertato che alcuni locali interrati, originariamente destinati a garage, cantina e centrale termica, erano stati trasformati in spazi utilizzabili a fini residenziali.
Ritenendo tali opere realizzate in assenza del necessario titolo edilizio e qualificandole come mutamento di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, l'amministrazione ha emesso un'ordinanza di demolizione. Successivamente, l'istanza di accertamento di conformità presentata dai proprietari è stata respinta.
Dopo il rigetto del ricorso da parte del TAR, la controversia è stata esaminata dal Consiglio di Stato. Secondo i giudici, la valutazione non può limitarsi alle singole opere eseguite all'interno dei locali, ma deve considerare gli effetti complessivi dell'intervento sull'organismo edilizio.
La trasformazione di spazi autorizzati come pertinenze in ambienti abitabili determina infatti:
La vicenda ha riguardato un immobile residenziale composto da un piano abitativo fuori terra e da un piano interrato autorizzato con destinazione pertinenziale. Durante un sopralluogo, il Comune ha accertato che alcuni locali interrati, originariamente destinati a garage, cantina e centrale termica, erano stati trasformati in spazi utilizzabili a fini residenziali.
Ritenendo tali opere realizzate in assenza del necessario titolo edilizio e qualificandole come mutamento di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, l'amministrazione ha emesso un'ordinanza di demolizione. Successivamente, l'istanza di accertamento di conformità presentata dai proprietari è stata respinta.
Dopo il rigetto del ricorso da parte del TAR, la controversia è stata esaminata dal Consiglio di Stato. Secondo i giudici, la valutazione non può limitarsi alle singole opere eseguite all'interno dei locali, ma deve considerare gli effetti complessivi dell'intervento sull'organismo edilizio.
La trasformazione di spazi autorizzati come pertinenze in ambienti abitabili determina infatti:
- la perdita della funzione accessoria originariamente assentita;
- l'incremento delle superfici destinate alla residenza;
- un aumento del carico urbanistico;
- la creazione di nuovi volumi e superfici effettivamente fruibili a fini abitativi.
Tali effetti rendono l'intervento urbanisticamente rilevante e incompatibile con la qualificazione di semplice modifica interna.
Il Consiglio di Stato ha ricondotto l'intervento alla categoria della ristrutturazione edilizia prevista dall'art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. 380/2001 (Testo unico edilizia).
Nel caso concreto, il mutamento di destinazione d'uso dei locali interrati si inseriva inoltre in un quadro più ampio di trasformazioni dell'immobile, comprendente anche la chiusura di un portico e la realizzazione di una piscina. L'insieme delle opere ha determinato una modifica sostanziale dell'assetto originariamente autorizzato, integrando una variazione essenziale rispetto al progetto approvato.
Per tali ragioni, l'intervento è stato qualificato come ristrutturazione edilizia "pesante", soggetta a permesso di costruire.
Il Consiglio di Stato ha ricondotto l'intervento alla categoria della ristrutturazione edilizia prevista dall'art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. 380/2001 (Testo unico edilizia).
Nel caso concreto, il mutamento di destinazione d'uso dei locali interrati si inseriva inoltre in un quadro più ampio di trasformazioni dell'immobile, comprendente anche la chiusura di un portico e la realizzazione di una piscina. L'insieme delle opere ha determinato una modifica sostanziale dell'assetto originariamente autorizzato, integrando una variazione essenziale rispetto al progetto approvato.
Per tali ragioni, l'intervento è stato qualificato come ristrutturazione edilizia "pesante", soggetta a permesso di costruire.
