Hai finalmente deciso di cambiare i vecchi infissi di casa tua e installarne di nuovi e più performanti, ma non sai se questo intervento rientri nella manutenzione straordinaria, per cui basta la segnalazione certificata di inizio attività, oppure - se cambia l'aspetto delle finestre - diventi una ristrutturazione edilizia che richiede il permesso di costruire.
Il TAR Piemonte, Sezione Seconda di Torino, ha risposto a questa domanda con la sentenza n. 1105, pubblicata il 16 maggio 2026, chiarendo quando la sostituzione degli infissi richiede il permesso di costruire e quando, invece, rientra nella manutenzione straordinaria, per cui basta la SCIA. La vicenda nasce da un contenzioso tra due proprietà confinanti di Nichelino, attorno a un vecchio capannone industriale riconvertito in centro medico.
Un capannone diviso in due, tra manutenzione e cambio d'uso
La vicenda riguarda due fabbricati che negli anni ’60 formavano un unico complesso produttivo, edificato sulla base di licenze edilizie dell'epoca e poi frazionato nel 1984 in due proprietà autonome. Da quel momento i due immobili hanno seguito percorsi diversi, restando però confinanti, separati da un muro e da alcune aperture che affacciano l'uno sul fondo dell'altro.
Nel 2024 la società proprietaria di uno dei due fabbricati ha avviato lavori per trasformarlo da mobilificio a centro medico. L'operazione ha comportato, tra l'altro, il rimpiazzo dei serramenti datati con infissi a taglio termico e una diversa apertura delle parti vetrate, resa necessaria dagli aggiornamenti normativi in materia energetica e igienico-sanitaria. I lavori sono partiti con una SCIA e sono proseguiti, per la parte relativa al cambio di destinazione d'uso, con un permesso di costruire ottenuto pochi mesi dopo.
I proprietari del fabbricato confinante hanno contestato l'intera operazione davanti al Comune di Nichelino e, dopo il respingimento della loro diffida, si sono rivolti al giudice amministrativo. Secondo la loro ricostruzione, i serramenti originari erano posti a poco più di un metro da terra e si aprivano soltanto per una porzione ridotta, senza consentire un vero affaccio sulla proprietà vicina. I nuovi infissi, al contrario, avrebbero reso possibile una veduta diretta, trasformando una semplice luce in una veduta vera e propria. Su questa base sostenevano che il Comune avesse qualificato erroneamente l'intervento come manutenzione straordinaria, quando si sarebbe trattato di una ristrutturazione soggetta a permesso di costruire, oltre a lamentare il mancato rispetto delle distanze minime dal confine previste dal codice civile.
Il punto di partenza non è l'ultimo intervento, ma la configurazione già esistente
Prima di chiedersi se i nuovi infissi rendessero l'affaccio più agevole, il TAR ha ricostruito la storia urbanistica dell'edificio, risalendo fino alla licenza edilizia degli anni ’60 e passando per un condono del 1989 e per un'autorizzazione in variante del 1991, che aveva già autorizzato il passaggio dai vecchi telai in ferro a infissi in alluminio, con una diversa fattura delle parti vetrate.
Mettendo a confronto i disegni allegati a quella variante con quelli depositati per l'intervento più recente, i giudici hanno riscontrato una sostanziale continuità nella collocazione e nelle dimensioni delle finestre. Le vedute contestate non erano dunque una novità dell'ultimo cantiere, ma esistevano già da oltre trent'anni.
Perché conta il foro nella muratura, non l'infisso
Il confine tra le due tipologie di intervento è fissato dall'art. 3 del T.U. edilizia, comma 1. Nella manutenzione straordinaria rientrano anche interventi sui prospetti di edifici già legittimi, purché non ne alterino l'assetto strutturale. La ristrutturazione edilizia scatta, invece, quando l'insieme delle opere fa sorgere un complesso edilizio sostanzialmente diverso da quello originario. L'elemento che il TAR ha ritenuto decisivo per qualificare l’intervento quale manutenzione straordinaria riguarda le opere murarie, più che gli infissi in sé. Nessun lavoro aveva modificato posizione, dimensione o allineamento dei fori finestrati. La modifica riguardava soltanto i serramenti e le porzioni apribili, non la struttura muraria che li ospita. Per questo motivo i giudici hanno richiamato un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, secondo cui il rinnovo di serramenti, infissi, serrande e abbaini si colloca tra le finiture dell'edificio e va quindi qualificato come manutenzione straordinaria, indipendentemente dal materiale scelto per la sostituzione (cfr. TAR Veneto, n. 379/2024 e TAR Campania, n. 827/2017).
Vedute sul lato est, semplici luci su quello nord
Il TAR ha poi distinto tra i due prospetti coinvolti nella controversia. Sul lato est le aperture erano già vedute a pieno titolo e, su di esse, incideva anche una servitù costituita al momento del frazionamento del 1984. L'atto di compravendita aveva infatti derogato espressamente alla disciplina codicistica sulle distanze, richiamando anche l'art. 46 delle norme tecniche comunali, che ammette la deroga quando esiste un accordo tra le parti formalizzato con atto pubblico. Sul lato nord, invece, le aperture si trovavano a un'altezza superiore ai due metri e mezzo dal pavimento, tale da escludere ogni possibilità di affaccio. Per queste finestre il TAR ha parlato di semplici luci, sottolineando che anche in questo caso la sostituzione degli infissi non aveva alterato altezza, posizione o dimensioni dei vani preesistenti.
I confini del controllo comunale nei rapporti di vicinato
La pronuncia poi si sofferma anche su un altro tema piuttosto ricorrente nelle liti tra vicini legate a lavori edilizi, ovvero fin dove il titolo abilitativo deve farsi carico delle pretese dei confinanti. Il TAR ribadisce un principio consolidato in giurisprudenza, secondo cui la clausola di salvezza dei diritti dei terzi non trasforma il Comune in arbitro delle liti tra privati, ma non lo autorizza nemmeno a ignorarle del tutto.
Nella sentenza si legge che “il Comune deve verificare che esista il titolo per intervenire sull'immobile” per il quale è richiesto il permesso, mentre la soluzione dei contrasti tra privati spetta soltanto al giudice civile, “unico soggetto titolare a dirimere i contrasti tra privati”. Il titolo edilizio, spiegano i giudici, opera sul piano pubblicistico e “non attribuisce a favore del richiedente diritti soggettivi” nei confronti dei privati, la cui titolarità va sempre verificata secondo le regole del diritto comune.
Cosa resta, in pratica, per chi deve sostituire gli infissi
Il ricorso è stato respinto e i ricorrenti dovranno pagare le spese di giudizio. Dalla sentenza n. 1105 del 2026 si evince chiaramente che, prima di stabilire se un intervento sugli infissi resti manutenzione straordinaria, occorre verificare la configurazione legittima delle aperture attraverso i titoli edilizi pregressi dell'immobile. Solo dopo ha senso chiedersi se i lavori abbiano toccato anche la muratura, ampliando, spostando o riducendo i vani finestrati.
Il TAR Piemonte, Sezione Seconda di Torino, ha risposto a questa domanda con la sentenza n. 1105, pubblicata il 16 maggio 2026, chiarendo quando la sostituzione degli infissi richiede il permesso di costruire e quando, invece, rientra nella manutenzione straordinaria, per cui basta la SCIA. La vicenda nasce da un contenzioso tra due proprietà confinanti di Nichelino, attorno a un vecchio capannone industriale riconvertito in centro medico.
Un capannone diviso in due, tra manutenzione e cambio d'uso
La vicenda riguarda due fabbricati che negli anni ’60 formavano un unico complesso produttivo, edificato sulla base di licenze edilizie dell'epoca e poi frazionato nel 1984 in due proprietà autonome. Da quel momento i due immobili hanno seguito percorsi diversi, restando però confinanti, separati da un muro e da alcune aperture che affacciano l'uno sul fondo dell'altro.
Nel 2024 la società proprietaria di uno dei due fabbricati ha avviato lavori per trasformarlo da mobilificio a centro medico. L'operazione ha comportato, tra l'altro, il rimpiazzo dei serramenti datati con infissi a taglio termico e una diversa apertura delle parti vetrate, resa necessaria dagli aggiornamenti normativi in materia energetica e igienico-sanitaria. I lavori sono partiti con una SCIA e sono proseguiti, per la parte relativa al cambio di destinazione d'uso, con un permesso di costruire ottenuto pochi mesi dopo.
I proprietari del fabbricato confinante hanno contestato l'intera operazione davanti al Comune di Nichelino e, dopo il respingimento della loro diffida, si sono rivolti al giudice amministrativo. Secondo la loro ricostruzione, i serramenti originari erano posti a poco più di un metro da terra e si aprivano soltanto per una porzione ridotta, senza consentire un vero affaccio sulla proprietà vicina. I nuovi infissi, al contrario, avrebbero reso possibile una veduta diretta, trasformando una semplice luce in una veduta vera e propria. Su questa base sostenevano che il Comune avesse qualificato erroneamente l'intervento come manutenzione straordinaria, quando si sarebbe trattato di una ristrutturazione soggetta a permesso di costruire, oltre a lamentare il mancato rispetto delle distanze minime dal confine previste dal codice civile.
Il punto di partenza non è l'ultimo intervento, ma la configurazione già esistente
Prima di chiedersi se i nuovi infissi rendessero l'affaccio più agevole, il TAR ha ricostruito la storia urbanistica dell'edificio, risalendo fino alla licenza edilizia degli anni ’60 e passando per un condono del 1989 e per un'autorizzazione in variante del 1991, che aveva già autorizzato il passaggio dai vecchi telai in ferro a infissi in alluminio, con una diversa fattura delle parti vetrate.
Mettendo a confronto i disegni allegati a quella variante con quelli depositati per l'intervento più recente, i giudici hanno riscontrato una sostanziale continuità nella collocazione e nelle dimensioni delle finestre. Le vedute contestate non erano dunque una novità dell'ultimo cantiere, ma esistevano già da oltre trent'anni.
Perché conta il foro nella muratura, non l'infisso
Il confine tra le due tipologie di intervento è fissato dall'art. 3 del T.U. edilizia, comma 1. Nella manutenzione straordinaria rientrano anche interventi sui prospetti di edifici già legittimi, purché non ne alterino l'assetto strutturale. La ristrutturazione edilizia scatta, invece, quando l'insieme delle opere fa sorgere un complesso edilizio sostanzialmente diverso da quello originario. L'elemento che il TAR ha ritenuto decisivo per qualificare l’intervento quale manutenzione straordinaria riguarda le opere murarie, più che gli infissi in sé. Nessun lavoro aveva modificato posizione, dimensione o allineamento dei fori finestrati. La modifica riguardava soltanto i serramenti e le porzioni apribili, non la struttura muraria che li ospita. Per questo motivo i giudici hanno richiamato un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, secondo cui il rinnovo di serramenti, infissi, serrande e abbaini si colloca tra le finiture dell'edificio e va quindi qualificato come manutenzione straordinaria, indipendentemente dal materiale scelto per la sostituzione (cfr. TAR Veneto, n. 379/2024 e TAR Campania, n. 827/2017).
Vedute sul lato est, semplici luci su quello nord
Il TAR ha poi distinto tra i due prospetti coinvolti nella controversia. Sul lato est le aperture erano già vedute a pieno titolo e, su di esse, incideva anche una servitù costituita al momento del frazionamento del 1984. L'atto di compravendita aveva infatti derogato espressamente alla disciplina codicistica sulle distanze, richiamando anche l'art. 46 delle norme tecniche comunali, che ammette la deroga quando esiste un accordo tra le parti formalizzato con atto pubblico. Sul lato nord, invece, le aperture si trovavano a un'altezza superiore ai due metri e mezzo dal pavimento, tale da escludere ogni possibilità di affaccio. Per queste finestre il TAR ha parlato di semplici luci, sottolineando che anche in questo caso la sostituzione degli infissi non aveva alterato altezza, posizione o dimensioni dei vani preesistenti.
I confini del controllo comunale nei rapporti di vicinato
La pronuncia poi si sofferma anche su un altro tema piuttosto ricorrente nelle liti tra vicini legate a lavori edilizi, ovvero fin dove il titolo abilitativo deve farsi carico delle pretese dei confinanti. Il TAR ribadisce un principio consolidato in giurisprudenza, secondo cui la clausola di salvezza dei diritti dei terzi non trasforma il Comune in arbitro delle liti tra privati, ma non lo autorizza nemmeno a ignorarle del tutto.
Nella sentenza si legge che “il Comune deve verificare che esista il titolo per intervenire sull'immobile” per il quale è richiesto il permesso, mentre la soluzione dei contrasti tra privati spetta soltanto al giudice civile, “unico soggetto titolare a dirimere i contrasti tra privati”. Il titolo edilizio, spiegano i giudici, opera sul piano pubblicistico e “non attribuisce a favore del richiedente diritti soggettivi” nei confronti dei privati, la cui titolarità va sempre verificata secondo le regole del diritto comune.
Cosa resta, in pratica, per chi deve sostituire gli infissi
Il ricorso è stato respinto e i ricorrenti dovranno pagare le spese di giudizio. Dalla sentenza n. 1105 del 2026 si evince chiaramente che, prima di stabilire se un intervento sugli infissi resti manutenzione straordinaria, occorre verificare la configurazione legittima delle aperture attraverso i titoli edilizi pregressi dell'immobile. Solo dopo ha senso chiedersi se i lavori abbiano toccato anche la muratura, ampliando, spostando o riducendo i vani finestrati.
