Se negli anni passati il sistema dei bonus casa è stato caratterizzato da una certa generosità, oggi assistiamo ad una strategia di contenimento progressivo, da un lato con la riduzione delle aliquote e, dall’altro, con l'introduzione di un tetto massimo alle detrazioni legato alla ricchezza del contribuente. Si tratta di un ricalcolo strutturale che trasforma i bonus da diritti “universali” a benefici proporzionali alla situazione reddituale e familiare di chi sostiene la spesa.
Le aliquote tra prima e seconda casa
La prima grande novità che i contribuenti dovranno gestire riguarda la differenziazione degli sconti in base alla natura dell'immobile oggetto dell'intervento. La soglia standard del 50%, che per anni ha rappresentato il punto di riferimento per le ristrutturazioni, oggi è limitata esclusivamente all'abitazione principale. Per le spese sostenute nel corso del 2025, infatti, la detrazione base per i lavori edilizi scende al 36%, con un limite di spesa confermato a 96.000 euro. Tuttavia, per proteggere chi investe sulla prima casa, la Manovra ha previsto un potenziamento dell'aliquota che riporta lo sconto al 50% per i proprietari o i titolari di diritti reali sulla prima casa.
Questa distinzione rende necessaria una particolare cautela in fase di compilazione del modello 730/2026, poiché l'errore nell'individuazione della categoria catastale o del titolo di possesso potrebbe tradursi in un recupero d'imposta da parte dell'Agenzia delle Entrate.
Il “décalage” per i redditi alti: come funzionano i nuovi tetti
Il cambiamento più radicale è il meccanismo introdotto dall'art. 16 ter del T.U.I.R., che stabilisce un limite massimo complessivo agli oneri detraibili per i titolari di redditi superiori a 75.000 euro. Una volta superata la soglia di reddito, il contribuente non può più detrarre illimitatamente le proprie spese, ma deve sottostare a un tetto massimo calcolato incrociando il reddito complessivo con la composizione del nucleo familiare.
Per chi percepisce tra i 75.000 e i 100.000 euro, il valore base su cui calcolare il limite è fissato a 14.000 euro, mentre per i redditi superiori a 100.000 euro la base scende drasticamente a 8.000 euro. Questo importo base non è però il valore finale, ma deve essere moltiplicato per un coefficiente familiare. In assenza di figli, il coefficiente è dello 0,50, riducendo il limite effettivo a 7.000 euro per la prima fascia e a soli 4.000 euro per la seconda. Con un figlio a carico, il moltiplicatore sale allo 0,70, portando i tetti rispettivamente a 9.800 e 5.600 euro.
Il sistema premia progressivamente le famiglie più numerose. Infatti, in presenza di due figli il coefficiente è dello 0,85 (tetti di 11.900 e 6.800 euro), mentre il valore massimo, pari a un coefficiente di 1,00, è riservato a chi ha più di due figli o almeno un figlio con disabilità accertata. In quest'ultimo caso, il contribuente può sfruttare l'intero plafond di 14.000 o 8.000 euro.
Il calcolo del reddito complessivo e l'impatto sulle rate
Un errore comune è pensare che, nel calcolo della soglia dei 75.000 euro, conti solo lo stipendio. Al contrario, la definizione di reddito complessivo ai fini del nuovo limite è onnicomprensiva. Oltre ai redditi ordinari soggetti a tassazione IRPEF, bisogna sommare le entrate derivanti dalla cedolare secca sugli affitti, i compensi per chi opera in regime forfettario e le mance nel settore turistico. L'unico elemento che viene dedotto da questa somma è la rendita catastale dell'abitazione principale, purché non sia locata.
Per quanto riguarda i bonus casa ripartiti in 10 anni, il meccanismo del tetto massimo incide solo sulla quota di detrazione di competenza dell'anno corrente. Chi ha iniziato lavori nel 2025 deve considerare solo la prima rata decennale nel calcolo del tetto per il 730/2026. Le rate residue relative a interventi sostenuti fino al 31 dicembre 2024 rimangono invece escluse da questo calcolo, preservando i diritti acquisiti secondo le vecchie regole. Qualora la somma delle detrazioni spettanti superasse il limite calcolato, il contribuente sarà chiamato a scegliere, in dichiarazione, quali spese portare in detrazione e a quali rinunciare definitivamente.
Prospettive future: la lenta erosione dell'agevolazione
Il percorso tracciato dal legislatore non si ferma al 2026, ma lascia presagire un declino costante della convenienza fiscale per chi ristruttura. A partire dal 1° gennaio 2027, l'aliquota per l'abitazione principale scenderà al 36%, mentre per tutti gli altri casi si ridurrà al 30%, pur mantenendo il limite di spesa a 96.000 euro.
La vera stretta avverrà però nel periodo compreso tra il 2028 e il 2033, quando la detrazione scenderà al 30% per qualsiasi tipologia di immobile e il limite massimo di spesa ammissibile verrà dimezzato, passando da 96.000 a soli 48.000 euro. Nel 2034, pur assistendo a un teorico ritorno dell'aliquota al 36%, il tetto di spesa rimarrà bloccato a 48.000 euro.
Le aliquote tra prima e seconda casa
La prima grande novità che i contribuenti dovranno gestire riguarda la differenziazione degli sconti in base alla natura dell'immobile oggetto dell'intervento. La soglia standard del 50%, che per anni ha rappresentato il punto di riferimento per le ristrutturazioni, oggi è limitata esclusivamente all'abitazione principale. Per le spese sostenute nel corso del 2025, infatti, la detrazione base per i lavori edilizi scende al 36%, con un limite di spesa confermato a 96.000 euro. Tuttavia, per proteggere chi investe sulla prima casa, la Manovra ha previsto un potenziamento dell'aliquota che riporta lo sconto al 50% per i proprietari o i titolari di diritti reali sulla prima casa.
Questa distinzione rende necessaria una particolare cautela in fase di compilazione del modello 730/2026, poiché l'errore nell'individuazione della categoria catastale o del titolo di possesso potrebbe tradursi in un recupero d'imposta da parte dell'Agenzia delle Entrate.
Il “décalage” per i redditi alti: come funzionano i nuovi tetti
Il cambiamento più radicale è il meccanismo introdotto dall'art. 16 ter del T.U.I.R., che stabilisce un limite massimo complessivo agli oneri detraibili per i titolari di redditi superiori a 75.000 euro. Una volta superata la soglia di reddito, il contribuente non può più detrarre illimitatamente le proprie spese, ma deve sottostare a un tetto massimo calcolato incrociando il reddito complessivo con la composizione del nucleo familiare.
Per chi percepisce tra i 75.000 e i 100.000 euro, il valore base su cui calcolare il limite è fissato a 14.000 euro, mentre per i redditi superiori a 100.000 euro la base scende drasticamente a 8.000 euro. Questo importo base non è però il valore finale, ma deve essere moltiplicato per un coefficiente familiare. In assenza di figli, il coefficiente è dello 0,50, riducendo il limite effettivo a 7.000 euro per la prima fascia e a soli 4.000 euro per la seconda. Con un figlio a carico, il moltiplicatore sale allo 0,70, portando i tetti rispettivamente a 9.800 e 5.600 euro.
Il sistema premia progressivamente le famiglie più numerose. Infatti, in presenza di due figli il coefficiente è dello 0,85 (tetti di 11.900 e 6.800 euro), mentre il valore massimo, pari a un coefficiente di 1,00, è riservato a chi ha più di due figli o almeno un figlio con disabilità accertata. In quest'ultimo caso, il contribuente può sfruttare l'intero plafond di 14.000 o 8.000 euro.
Il calcolo del reddito complessivo e l'impatto sulle rate
Un errore comune è pensare che, nel calcolo della soglia dei 75.000 euro, conti solo lo stipendio. Al contrario, la definizione di reddito complessivo ai fini del nuovo limite è onnicomprensiva. Oltre ai redditi ordinari soggetti a tassazione IRPEF, bisogna sommare le entrate derivanti dalla cedolare secca sugli affitti, i compensi per chi opera in regime forfettario e le mance nel settore turistico. L'unico elemento che viene dedotto da questa somma è la rendita catastale dell'abitazione principale, purché non sia locata.
Per quanto riguarda i bonus casa ripartiti in 10 anni, il meccanismo del tetto massimo incide solo sulla quota di detrazione di competenza dell'anno corrente. Chi ha iniziato lavori nel 2025 deve considerare solo la prima rata decennale nel calcolo del tetto per il 730/2026. Le rate residue relative a interventi sostenuti fino al 31 dicembre 2024 rimangono invece escluse da questo calcolo, preservando i diritti acquisiti secondo le vecchie regole. Qualora la somma delle detrazioni spettanti superasse il limite calcolato, il contribuente sarà chiamato a scegliere, in dichiarazione, quali spese portare in detrazione e a quali rinunciare definitivamente.
Prospettive future: la lenta erosione dell'agevolazione
Il percorso tracciato dal legislatore non si ferma al 2026, ma lascia presagire un declino costante della convenienza fiscale per chi ristruttura. A partire dal 1° gennaio 2027, l'aliquota per l'abitazione principale scenderà al 36%, mentre per tutti gli altri casi si ridurrà al 30%, pur mantenendo il limite di spesa a 96.000 euro.
La vera stretta avverrà però nel periodo compreso tra il 2028 e il 2033, quando la detrazione scenderà al 30% per qualsiasi tipologia di immobile e il limite massimo di spesa ammissibile verrà dimezzato, passando da 96.000 a soli 48.000 euro. Nel 2034, pur assistendo a un teorico ritorno dell'aliquota al 36%, il tetto di spesa rimarrà bloccato a 48.000 euro.
