La recente Legge di Bilancio ha stravolto completamente il panorama delle locazioni brevi, introducendo vincoli che colpiscono duramente i piccoli investitori immobiliari. Secondo la normativa vigente fino al 2025, chi possedeva immobili destinati ad affitti inferiori ai 30 giorni poteva applicare la cedolare secca su quattro proprietà: il primo immobile godeva dell'aliquota agevolata al 21%, mentre per gli altri tre si applicava il 26%. Solo dal quinto immobile in poi scattava la presunzione di attività imprenditoriale, rendendo obbligatoria l'apertura della partita IVA.
Dal 2026, però, lo scenario cambia radicalmente. Il regime della cedolare secca è applicabile soltanto su due immobili: il primo tassato al 21% e il secondo al 26%. A partire dal terzo immobile, l'attività viene automaticamente considerata imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA. Questo cambiamento rappresenta un vero e proprio terremoto per chi ha investito i propri risparmi nel settore immobiliare, spostando la soglia della presunta imprenditorialità dal quinto al terzo immobile. L'obiettivo dichiarato del legislatore è equiparare i gestori di appartamenti multipli alle strutture ricettive professionali, tracciando un confine più netto tra gestione privata del patrimonio e attività d'impresa. Tuttavia, questa stretta normativa rischia paradossalmente di incentivare comportamenti elusivi e pratiche di evasione fiscale.
L'impatto sui piccoli risparmiatori
Le nuove disposizioni colpiscono principalmente chi, nel corso degli anni, ha costruito un piccolo patrimonio immobiliare investendo i propri risparmi nel mattone, utilizzando gli affitti brevi come strumento per incrementare i redditi. Questi proprietari non sono imprenditori professionali del settore turistico, ma semplici risparmiatori che hanno scelto di diversificare i propri investimenti. La perdita del regime fiscale agevolato comporta conseguenze economiche gravissime: non si tratta solamente di applicare l'aliquota IRPEF ordinaria invece della cedolare secca, ma anche di dover versare i contributi previdenziali sugli importi generati dalle locazioni brevi.
I costi operativi aumentano in modo esponenziale con l'obbligo di apertura della partita IVA. Oltre alle maggiori imposte dirette, i proprietari devono affrontare spese di commercialista, adempimenti burocratici continui e una complessità gestionale che trasforma un investimento relativamente semplice in un'attività imprenditoriale a tutti gli effetti. Il rischio concreto è che molti proprietari, per evitare questi oneri insostenibili, decidano di non dichiarare il terzo immobile, alimentando l'economia sommersa che proprio la normativa vorrebbe contrastare. La riforma, quindi, si presenta come un'arma a doppio taglio che potrebbe produrre effetti opposti a quelli desiderati.
Strategie legali per mantenere la cedolare secca
Nonostante le restrizioni imposte dalla nuova normativa, esistono diverse soluzioni perfettamente legittime che consentono di continuare a beneficiare della cedolare secca anche possedendo più di due immobili. La strategia più immediata e priva di rischi consiste nel destinare alla locazione breve solamente due immobili, convertendo gli altri a contratti di affitto tradizionale a lungo termine. I contratti standard di locazione abitativa, infatti, fanno uscire automaticamente l'immobile dal conteggio di quelli destinati agli affitti brevi, evitando così l'obbligo di apertura della partita IVA. Questa soluzione presenta però un limite evidente: si deve rinunciare ai guadagni potenzialmente più elevati che caratterizzano le locazioni turistiche rispetto agli affitti tradizionali.
Un'alternativa più articolata prevede l'intestazione degli immobili eccedenti ad altri membri del nucleo familiare, come il coniuge o i figli. Attraverso una donazione o una compravendita tra familiari, ogni soggetto può gestire autonomamente fino a due immobili in regime di cedolare secca, moltiplicando di fatto il numero di proprietà che beneficiano dell'agevolazione fiscale. Pur dovendo sostenere le spese notarili per il trasferimento di proprietà, questa opzione permette di mantenere i ricavi più alti garantiti dalle locazioni turistiche. Bisogna però considerare attentamente le possibili complicazioni future: in caso di separazione, divorzio o per questioni successorie, la redistribuzione della proprietà tra più soggetti potrebbe generare contenziosi familiari complessi e costosi.
Soluzioni alternative: comodato e sublocazione
Esistono anche altre strategie che teoricamente permetterebbero di aggirare l'obbligo di partita IVA, come il comodato d'uso gratuito o la sublocazione a favore di un familiare o di un terzo. In questi casi, il proprietario mantiene la titolarità dell'immobile ma concede il diritto di godimento del bene a un'altra persona, che potrà poi destinarlo alla locazione turistica. Dal punto di vista formale, non sarà il proprietario a gestire direttamente l'affitto breve, ma il comodatario o il sublocatario, consentendo così di non far rientrare l'immobile nel conteggio personale.
Tuttavia, queste soluzioni presentano rischi significativi che non vanno sottovalutati. L'Agenzia delle Entrate potrebbe facilmente qualificare tali operazioni come artifici finalizzati esclusivamente alla riduzione del carico fiscale, applicando la disciplina dell'abuso del diritto o dell'elusione fiscale. Le conseguenze potrebbero essere severe: recupero delle imposte non versate, applicazione di sanzioni amministrative che possono raggiungere importi considerevoli e, nei casi più gravi, anche profili di rilevanza penale. Prima di percorrere queste strade è quindi importante consultare un commercialista o un consulente fiscale esperto, che possa valutare la sostenibilità della strategia alla luce della specifica situazione patrimoniale e familiare, minimizzando i rischi di contestazioni da parte dell'amministrazione finanziaria.
