Il rapporto tra affitti brevi e disponibilità di abitazioni a prezzi accessibili è diventato uno dei temi centrali delle politiche abitative. La crescita delle locazioni turistiche ha, infatti, alimentato il dibattito sull'equilibrio tra la libertà del proprietario di mettere a reddito il proprio immobile e l'esigenza di garantire un'offerta sufficiente di abitazioni destinate alla locazione stabile.
In Italia, il legislatore è intervenuto progressivamente sulla disciplina delle locazioni brevi, introducendo nuovi obblighi e rafforzando i controlli. La novità più recente riguarda il numero di appartamenti che possono essere destinati alle locazioni brevi mantenendo il relativo regime fiscale. Dal periodo d'imposta 2026, infatti, il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto soltanto quando sono destinati a tale attività non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Oltre tale soglia, la legge presume che l'attività sia esercitata in forma imprenditoriale.
Adesso una possibile stretta sugli affitti brevi, nelle aree caratterizzate da forte pressione abitativa, entra nel nuovo quadro europeo sull'accessibilità degli alloggi.
La Commissione europea ha presentato l'Affordable Housing Act, un pacchetto di misure che introduce per la prima volta un quadro comune europeo per valutare gli interventi in materia abitativa che possono incidere sul funzionamento del mercato unico. L'obiettivo è fornire alle autorità nazionali, regionali e locali criteri omogenei per individuare le cosiddette “aree sottoposte a pressione abitativa”, nelle quali l'elevato costo delle abitazioni e la scarsità dell'offerta rendono più difficile l'accesso alla casa. E fra gli strumenti che, in determinate condizioni, potranno essere adottati rientrano anche le limitazioni alle locazioni brevi.
Ma quando un'area può essere considerata sotto stress abitativo?
Uno degli elementi centrali del nuovo quadro è l'introduzione di una metodologia comune per individuare le zone nelle quali la pressione sul mercato immobiliare raggiunge livelli particolarmente elevati.
Un primo indicatore è rappresentato dal rapporto tra prezzo delle abitazioni e reddito disponibile.
La soglia individuata dalla Commissione è pari a 8. In altre parole, un'area può rientrare tra quelle caratterizzate da pressione abitativa quando sono necessari almeno otto anni di reddito disponibile pro capite per acquistare un'abitazione di dimensioni medie nel relativo mercato residenziale.
La nuova impostazione europea non considera soltanto il livello raggiunto dai prezzi immobiliari. Per qualificare un territorio come area sottoposta a pressione abitativa occorre anche valutare se, in assenza di interventi, sia improbabile che la situazione migliori nei tre anni successivi.
La valutazione dovrà tenere conto, tra gli altri elementi, dell'andamento demografico e dell'equilibrio tra domanda e offerta di abitazioni.
Si tratta di un passaggio importante perché lega la possibilità di introdurre misure restrittive non soltanto alla situazione attuale del mercato, ma anche alla sua probabile evoluzione.
È proprio in questo contesto che entra in gioco il tema degli affitti brevi.
Una delle novità più rilevanti riguarda la prima casa del proprietario.
Le eventuali restrizioni agli affitti brevi non dovrebbero, infatti, colpire chi mette temporaneamente a reddito la propria abitazione principale. La previsione introduce, quindi, una distinzione tra chi gestisce immobili destinati strutturalmente al mercato turistico e il proprietario che utilizza occasionalmente la propria casa, anche per soggiorni di breve durata.
Le misure eventualmente adottate avranno, inoltre, una durata massima di cinque anni. Al termine di questo periodo dovranno essere sottoposte a revisione, così da verificare se le condizioni che ne avevano giustificato l'introduzione siano ancora presenti. Qualora vengano meno, la misura dovrà essere ritirata senza indebito ritardo.
L'Unione europea - va chiarito - non introduce una disciplina uniforme degli affitti brevi, ma cerca invero di stabilire criteri comuni per consentire interventi mirati nei territori maggiormente sottoposti a pressione,
Ad oggi, un’analisi predisposta per la commissione competente del Parlamento europeo ha individuato i principali modelli già sperimentati nei diversi Paesi dell’Unione. Un vero e proprio catalogo di strumenti a disposizione delle amministrazioni delle aree maggiormente interessate dalla pressione degli affitti turistici.
Di seguito le principali misure.
In Italia, il legislatore è intervenuto progressivamente sulla disciplina delle locazioni brevi, introducendo nuovi obblighi e rafforzando i controlli. La novità più recente riguarda il numero di appartamenti che possono essere destinati alle locazioni brevi mantenendo il relativo regime fiscale. Dal periodo d'imposta 2026, infatti, il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto soltanto quando sono destinati a tale attività non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Oltre tale soglia, la legge presume che l'attività sia esercitata in forma imprenditoriale.
Adesso una possibile stretta sugli affitti brevi, nelle aree caratterizzate da forte pressione abitativa, entra nel nuovo quadro europeo sull'accessibilità degli alloggi.
La Commissione europea ha presentato l'Affordable Housing Act, un pacchetto di misure che introduce per la prima volta un quadro comune europeo per valutare gli interventi in materia abitativa che possono incidere sul funzionamento del mercato unico. L'obiettivo è fornire alle autorità nazionali, regionali e locali criteri omogenei per individuare le cosiddette “aree sottoposte a pressione abitativa”, nelle quali l'elevato costo delle abitazioni e la scarsità dell'offerta rendono più difficile l'accesso alla casa. E fra gli strumenti che, in determinate condizioni, potranno essere adottati rientrano anche le limitazioni alle locazioni brevi.
Ma quando un'area può essere considerata sotto stress abitativo?
Uno degli elementi centrali del nuovo quadro è l'introduzione di una metodologia comune per individuare le zone nelle quali la pressione sul mercato immobiliare raggiunge livelli particolarmente elevati.
Un primo indicatore è rappresentato dal rapporto tra prezzo delle abitazioni e reddito disponibile.
La soglia individuata dalla Commissione è pari a 8. In altre parole, un'area può rientrare tra quelle caratterizzate da pressione abitativa quando sono necessari almeno otto anni di reddito disponibile pro capite per acquistare un'abitazione di dimensioni medie nel relativo mercato residenziale.
La nuova impostazione europea non considera soltanto il livello raggiunto dai prezzi immobiliari. Per qualificare un territorio come area sottoposta a pressione abitativa occorre anche valutare se, in assenza di interventi, sia improbabile che la situazione migliori nei tre anni successivi.
La valutazione dovrà tenere conto, tra gli altri elementi, dell'andamento demografico e dell'equilibrio tra domanda e offerta di abitazioni.
Si tratta di un passaggio importante perché lega la possibilità di introdurre misure restrittive non soltanto alla situazione attuale del mercato, ma anche alla sua probabile evoluzione.
È proprio in questo contesto che entra in gioco il tema degli affitti brevi.
Una delle novità più rilevanti riguarda la prima casa del proprietario.
Le eventuali restrizioni agli affitti brevi non dovrebbero, infatti, colpire chi mette temporaneamente a reddito la propria abitazione principale. La previsione introduce, quindi, una distinzione tra chi gestisce immobili destinati strutturalmente al mercato turistico e il proprietario che utilizza occasionalmente la propria casa, anche per soggiorni di breve durata.
Le misure eventualmente adottate avranno, inoltre, una durata massima di cinque anni. Al termine di questo periodo dovranno essere sottoposte a revisione, così da verificare se le condizioni che ne avevano giustificato l'introduzione siano ancora presenti. Qualora vengano meno, la misura dovrà essere ritirata senza indebito ritardo.
L'Unione europea - va chiarito - non introduce una disciplina uniforme degli affitti brevi, ma cerca invero di stabilire criteri comuni per consentire interventi mirati nei territori maggiormente sottoposti a pressione,
Ad oggi, un’analisi predisposta per la commissione competente del Parlamento europeo ha individuato i principali modelli già sperimentati nei diversi Paesi dell’Unione. Un vero e proprio catalogo di strumenti a disposizione delle amministrazioni delle aree maggiormente interessate dalla pressione degli affitti turistici.
Di seguito le principali misure.
- Autorizzazioni e divieti. In questo modello, l’attività di affitto breve può essere esercitata soltanto dopo aver ottenuto il via libera dell’autorità locale. Si tratta di una soluzione utilizzata soprattutto per le attività svolte in forma professionale. Le autorizzazioni possono essere accompagnate da limitazioni territoriali. In alcune zone della città, ad esempio, potrebbe essere impedito il rilascio di nuove autorizzazioni, oppure potrebbe essere vietato del tutto l'avvio di nuove locazioni brevi. Un ulteriore strumento consiste nell'introduzione di un limite al numero di notti per cui un immobile può essere affittato ogni anno. La finalità è contenere la presenza delle locazioni turistiche e ridurne l'impatto sul mercato abitativo e sull'organizzazione delle città.
- I limiti quantitativi. Un'altra possibilità è rappresentata dall'introduzione di veri e propri tetti numerici. L'amministrazione può stabilire, per esempio, che gli immobili destinati agli affitti brevi non possano superare una determinata percentuale del patrimonio abitativo di un quartiere, di una zona o dell'intero territorio comunale. L'obiettivo di questo tipo di intervento è preservare un equilibrio tra le diverse funzioni urbane, evitando che intere aree vengano progressivamente trasformate in zone caratterizzate prevalentemente da attività ricettive. Il Consiglio del Comune di Napoli, ad esempio, ha approvato a maggioranza la norma del “70/30” : in un palazzo con dieci appartamenti, al massimo tre potranno essere destinati alla ricettività extralberghiera; gli altri sette dovranno restare civili abitazioni. Contestualmente la medesima amministrazione ha introdotto anche l’obbligo del cambio di destinazione d’uso, attraverso specifici titoli autorizzativi. L’obiettivo è rendere più chiaro quanti immobili vengono effettivamente sottratti alla funzione residenziale per essere destinati al mercato turistico.
- Requisiti e standard minimi. Le restrizioni non riguardano soltanto il numero di immobili o le modalità con cui possono essere affittati. Molti Comuni hanno introdotto, o possono introdurre, anche requisiti minimi per gli appartamenti destinati alle locazioni brevi. Si tratta di condizioni relative, ad esempio, alla superficie dell'immobile in rapporto al numero degli ospiti, alle dimensioni delle camere, ai requisiti di abitabilità e agli standard di sicurezza. Particolare attenzione può essere riservata alle misure antincendio e alla presenza di dispositivi e dotazioni obbligatorie. In questo ambito, diverse prescrizioni sono già previste dalla normativa italiana a livello nazionale e locale.
- L'aumento del carico fiscale. Un altro strumento a disposizione delle amministrazioni riguarda la leva fiscale. In Italia, diversi Comuni sono già intervenuti sulla TARI, prevedendo una diversa classificazione degli immobili destinati agli affitti turistici. In alcuni casi, questi appartamenti vengono assimilati, ai fini della tariffa sui rifiuti, alle attività non domestiche e, più precisamente, a strutture ricettive come gli alberghi privi di ristorante. La conseguenza può essere un aumento significativo dell'importo della Tari rispetto a quello applicato alle abitazioni utilizzate per finalità esclusivamente residenziali. La pressione fiscale può inoltre aumentare attraverso l'imposta di soggiorno, sulla quale le amministrazioni locali possono intervenire modificando le tariffe applicate agli ospiti delle strutture e degli immobili destinati alle locazioni turistiche.
