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Articolo 29 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

[Aggiornato al 28/02/2021]

Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza

Dispositivo dell'art. 29 Legge equo canone

Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda:

  1. a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
  2. b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
  3. c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;
  4. d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). (1)

Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall'articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Il locatore può altresì negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'articolo 5 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628.

Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27 e per le attività alberghiere.

Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata.

Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s'intende rinnovato a norma dell'articolo precedente.

Note

(1) Con sentenza 28 settembre-9 ottobre 1998, n. 348, la Corte costituzionale, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale "dell'art. 29, primo comma, lettera d), ultima parte, in relazione alla lettera c), ultima parte, della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), nella parte in cui prevede che la scadenza, nel corso del processo, del termine per l'inizio dei lavori, indicato nella licenza o concessione, impedisce l'emanazione del provvedimento di rilascio".

Spiegazione dell'art. 29 Legge equo canone

Il locatore non è libero rispetto alla possibilità di negare la rinnovazione del contratto. Ci sono delle particolari ragioni che giustificano tale possibilità, che valgono poi per tutte le scadenze successive alla prima.
È fondamentale che emerga il chiaro proposito del locatore di riottenere la disponibilità dell’immobile al fine di utilizzarlo per una delle esigenze preventivamente stabilite dal legislatore.
Il conduttore sarà comunque tenuto a versare il canone di locazione sino alla cessazione del rapporto contrattuale, costituendo il pagamento del corrispettivo sua specifica obbligazione prevista a fronte del godimento dell’immobile. In mancanza di tale pagamento, il conduttore sarà considerato inadempiente e il locatore sarà legittimato ad attivare un procedimento di sfratto per morosità.
La serietà del proposito del locatore deve essere rigorosamente provata da parte dello stesso, tenendo conto non solo del dato soggettivo della volontà ma anche della fattibilità, sia pratica che giuridica, dell’operazione. La situazione sulla base della quale il locatore prende la decisione di negare il rinnovo del contratto, poi, deve essere valutata al momento dell’espressione della volontà di diniego.
Sarà necessario, da parte del locatore, fornire la prova che tale suo intendimento sia realizzabile (si pensi al caso del locatore che intenda destinare l’immobile all’esercizio dell’attività forense del figlio, da poco diventato avvocato), senza che sia necessaria viceversa un’indagine sul merito, e quindi sull’opportunità, di tale scelta. Ad ogni modo, la valutazione operata dal giudice deve rivestire carattere oggettivo e concreto.
La norma non fa riferimento ad una vera e propria “necessità” del locatore di adibire l’immobile ad uno degli scopi indicati, parlando solamente di un serio intendimento.
Sulla base del principio per cui la Legge equo canone tutela la stabilità delle locazioni, la serietà dell’intento del locatore va valutata in maniera rigorosa dal giudice, chiamato a svolgere un’indagine che, pur non entrando nel merito delle motivazioni del locatore, richiede nondimeno una valutazione precisa e puntuale della situazione di fatto, e non meramente astratta.
Sulla scorta di tali considerazioni, si ritiene che il locatore stesso, all’interno dell’atto con il quale comunica al conduttore di voler negare il rinnovo del contratto, debba indicare in maniera rigorosa e precisa le motivazioni che lo inducono a prendere tale decisione.
La puntualità delle motivazioni si rivela utile da un duplice punto di vista: innanzitutto nei confronti del conduttore il quale, conoscendo precisamente le motivazioni addotte dal locatore, sarà messo nella condizione di opporsi e difendersi correttamente, anche eventualmente chiedendo l’irrogazione delle sanzioni previste dal successivo art. 31 della l. equo canone.
Inoltre, l’indicazione precisa dei motivi sarà indispensabile, nel caso di eventuale giudizio, per la valutazione, da parte del giudice, della serietà della motivazione e per il controllo, poi, rispetto alla effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato nell’atto di diniego.
Ciò che è necessario ed imprescindibile al fine della validità del diniego comunicato dal locatore è l’aderenza tassativa e specifica ad uno dei motivi elencati dall’art. 29, non rilevando viceversa la variazione, in concreto, delle modalità esecutive della destinazione dell'immobile, che possono mutare in corso d’opera.
È imprescindibile, in altre parole, la chiarezza e la serietà del motivo addotto dal locatore, nell’ottica della tutela della posizione del conduttore, che si trova per definizione in uno stato di soggezione e di debolezza all’interno della dinamica del rapporto locatizio.
Le motivazioni per le quali può essere esercitato il diniego da parte del locatore sono elencate tassativamente dall’art. 29, e si rifanno essenzialmente o all’intenzione di adibire l’immobile a esigenze di tipo abitativo, commerciale o professionale, oppure alla volontà di effettuare delle opere edilizie.
Con riferimento a quest’ultima categoria di motivazioni, autorevole dottrina ritiene che siano ammissibili sia il completo restauro dell’immobile che la ristrutturazione totale dello stesso, dovendosi viceversa escludere la mera manutenzione straordinaria, che non consente in alcun modo il diniego della rinnovazione del contratto. L’immobile, infatti, in seguito all’intervento edilizio, deve risultarne complessivamente ed integralmente modificato, creando un quid novi rispetto all’edificio precedente. Infine, la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria, tra le quali rientrano la realizzazione di strade o parcheggi a seguito di obbligo assunto nei confronti dell’amministrazione comunale, può rientrare nella motivazione di cui alla lett. c) del comma 1 dell’art. 29, grazie ad una interpretazione estensiva della disposizione, ammessa poiché non travalica la ratio del motivo stabilito tassativamente dal legislatore.

Rel. ministeriale L. 392/1978

(Relazione ministeriale L. 392/1978)

0 La disposizione del primo comma consente il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza nei casi in cui il locatore abbia l’intenzione di adibire l’immobile a particolari usi o di demolirlo o di ristrutturarlo o, nel caso di attività alberghiera, di ricostruirlo o di migliorarlo, e non più, come era per le ipotesi di maggior rilievo considerate dalla legislazione pregressa, nei casi di necessità del locatore. Si deve ricordare che, secondo la giurisprudenza formatasi in sede di applicazione dell’art. 10, nn. 2 e 4, della L. 23 maggio 1950, n. 253, l’intento del locatore dovrebbe essere «serio» (e tale apparire attraverso la sua manifestazione esterna) e «possibile», cioè tecnicamente e giuridicamente realizzabile.

Massime relative all'art. 29 Legge equo canone

Cass. civ. n. 13092/2017

In materia di locazione immobiliare ad uso diverso da abitazione, intervenuta la disdetta del contratto da parte del locatore, ove il conduttore, per parte propria, si avvalga della facoltà di recesso per gravi motivi, è comunque tenuto al pagamento del canone fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso, indipendentemente dal fatto che il rilascio sia avvenuto in data anteriore.

Cass. civ. n. 12711/2015

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, qualora il locatore, trattandosi di ente pubblico anche non economico, intenda adibire l’immobile all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle sue finalità istituzionali, non può limitarsi - nella comunicazione del diniego della rinnovazione del contratto ai sensi dell’art. 29, primo comma, lett. b), della legge 27 luglio 1978, n. 392 - ad un generico richiamo dei suoi fini istituzionali, in special modo in caso di molteplicità e diversificazione di essi, ma deve specificare, ai sensi del quarto comma dell’art. 29 citato, la concreta attività da svolgere nell’immobile, sì da consentire al giudice e al conduttore di verificare la serietà e l’attuabilità della intenzione indicata, ancorché il primo non debba valutare i procedimenti amministrativi avviati, né la probabilità del loro esito, ma solo l’eventuale assoluta impossibilità giuridica del conseguimento del risultato in base a leggi o regolamenti già vigenti, restando il conduttore adeguatamente tutelato, in caso di mancata effettiva destinazione, dall’azione ex art. 31 della legge n. 392 cit.

Cass. civ. n. 15018/2004

In tema di recesso dal contratto di locazione di un immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione, ai sensi dell’art. 29, lett. c) della legge n. 392/1978, il possesso della concessione edilizia, ai fini del diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza, è condizione per l’azione di rilascio, e la produzione di detto documento può avvenire anche nel corso del giudizio d’appello (purché prima della relativa decisione), non essendo, per converso, sufficiente assumere, in corso di giudizio, la mera circostanza che (come nella specie), la concessione de qua sia «in corso di rilascio».

Cass. civ. n. 7927/2004

In tema di locazione, il giudice, ove accerti che, per erronea indicazione ovvero per avvenuta rinnovazione del contratto, l’effettiva data di scadenza dello stesso sia posteriore a quella indicata nell’atto di intimazione di licenza per finita locazione o di sfratto, può dichiarare la cessazione del contratto per una data successiva, senza, per questo, incorrere nel vizio di extra o ultra petizione.

In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, ed in relazione alle finalità perseguite dall’art. 29 della legge 392/1978, l’eventuale nullità della disdetta per mancata specificazione dei motivi (nullità assoluta, che può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse in ogni stato e grado del giudizio) rende inidoneo l’atto de quo a produrre gli effetti suoi propri per la prima scadenza contrattuale, ma non gli impedisce di valere per la scadenza successiva come espressione di volontà contraria alla rinnovazione della locazione.

Cass. civ. n. 537/2002

Il diniego di rinnovo del contratto di locazione non abitativa alla prima scadenza non trova ostacolo nel mancato possesso, da parte del locatore, delle specifiche necessarie autorizzazioni amministrative, che non possono incidere sul rapporto privatistico di locazione; né rileva l’eccepita disponibilità di altri immobili utilizzabili per la destinazione addotta, avendo il locatore il diritto insindacabile di scegliere quello ritenuto più idoneo.

Cass. civ. n. 15752/2000

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, qualora il locatore, trattandosi di ente pubblico anche non economico, intenda adibire l’immobile all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle sue finalità istituzionali, non può nella comunicazione del diniego della rinnovazione del contratto ai sensi dell’art. 29 lett. b) della legge 27 luglio 1978 n. 392, limitarsi ad un generico richiamo dei suoi fini istituzionali, in special modo in caso di molteplicità e diversificazione di essi, ma deve specificare, ai sensi del quarto comma dell’art. 29 citato, la concreta attività da svolgere nell’immobile, perché il conduttore ed il giudice devono essere messi in condizione di verificare la serietà e l’attuabilità della intenzione indicata nonché di accertare in sede contenziosa la ricorrenza delle condizioni per il riconoscimento del diritto di diniego del rinnovo, oltre che di operare il successivo controllo sull’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, in caso di richiesta di applicazione delle misure sanzionatone previste dall’art. 31.

Cass. civ. n. 361/2000

Poiché l’obbligo del giudice di conoscere le norme vigenti dell’ordinamento si estende ai regolamenti locali che integrino elementi fondamentali della fattispecie dedotta in giudizio, qualora, in tema di diniego di rinnovo della locazione non abitativa alla prima scadenza del contratto, il conduttore alleghi che il regolamento edilizio è ostativo alla realizzazione della modifica di destinazione del bene indicata nella dichiarazione effettuata dal locatore ai sensi dell’art. 29 della legge n. 392 del 1978, la cognizione del giudice deve estendersi al regolamento, da acquisirsi all’occorrenza anche d’ufficio.

Cass. civ. n. 9614/1999

Per la controversia che riguarda il rilascio di immobile ad uso non abitativo per finita locazione alla scadenza fissata dalle disposizioni transitorie della legge sull’equo canone, senza che siano posti in discussione i motivi di recesso previsti dagli artt. 73 e 29 stessa legge (dal locatore non invocati) e senza che il conduttore abbia richiesto in via riconvenzionale la determinazione dell’indennità eventualmente spettante per la perdita dell’avviamento commerciale, non va applicata la disciplina processuale di cui all’art. 30 della legge n. 392/1978 e la competenza va determinata secondo gli ordinari criteri di valore dettati dal codice di procedura civile.

Cass. civ. n. 12866/1997

Dalla norma dell’art. 1335 c.c. che collega la presunzione di conoscenza delle dichiarazioni recettizie al fatto che esse giungano all’indirizzo del destinatario, deriva che tale dichiarazione deve ritenersi conosciuta dal destinatario medesimo, a meno che non provi di non averne avuto notizia senza sua colpa, mentre il mittente non è tenuto a provare tale conoscenza, essendo sufficiente che dimostri l’avvenuto recapito della dichiarazione all’indirizzo del destinatario, non essendo necessario che egli provi invece la ricezione della dichiarazione da parte del destinatario o di persona autorizzata a riceverla, ai sensi dell’art. 37 del regolamento di esecuzione del codice postale (R.D. n. 698 del 1940). (Fattispecie concernente la disdetta dal contratto di locazione di immobile non abitativo ai sensi dell’art. 29 legge 27 luglio 1978 ri. 392).

Cass. civ. n. 8380/1997

L’art. 29 comma primo lett. b) della L. 27 luglio 1978 n. 392 in forza del quale può essere negato il rinnovo della locazione di immobili non abitativi alla prima scadenza quando il locatore sia un ente pubblico o di diritto pubblico che intenda adibire l’immobile locato per l’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali, non è applicabile agli enti con scopi di assistenza e beneficenza, anche di origine religiosa come le Opere Pie, che, non essendo di diretta creazione statale, hanno natura di enti privati.

Cass. civ. n. 5802/1997

La disdetta della locazione, comunicata a fini di diniego della rinnovazione tacita, alla prima scadenza, di un rapporto relativo ad un immobile adibito ad uso non abitativo deve necessariamente pervenire al conduttore nella forma della lettera raccomandata, ma non anche obbligatoriamente provenire dal locatore, che può legittimamente incaricare, all’uopo, un diverso soggetto (in qualità di mandatario) in forma anche soltanto verbale, poiché l’onere dell’avviso al conduttore per il tramite della raccomandata è sancito (attesa la natura recettizia dell’atto) unicamente al fine di garantire a quest’ultimo una tempestiva conoscenza dell’intenzione della controparte.

Cass. civ. n. 4568/1997

In tema di locazione di immobili urbani destinati ad uso non abitativo il diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza per l’intenzione del locatore di destinare l’immobile all’esercizio della propria attività commerciale, non può trovare ostacolo nel mancato possesso da parte del locatore medesimo delle specifiche necessarie autorizzazioni amministrative, che non possono incidere sul rapporto privatistico di locazione, pur essendo tenuto il giudice, ai sensi dell’art. 29 della legge 27 luglio 1978 n. 392, a verificare la serietà, concretezza e attualità del proposito del locatore.

Cass. civ. n. 8786/1996

In materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, alla cessazione del regime transitorio, non solo la rinnovazione tacita del contratto, ma a maggior ragione la stipulazione (tra le stesse parti e avente ad oggetto il medesimo immobile ancora occupato dal conduttore) di un nuovo contratto, svincolato da quello precedente, determina l’assoggettamento del rapporto locativo alla disciplina ordinaria e quindi anche la applicazione alla prima scadenza del nuovo contratto delle norme in materia di diniego della rinnovazione di cui agli artt. 28 e 29 della legge 27 luglio 1978 n. 392.

Cass. civ. n. 8460/1996

Ai fini del diniego di rinnovazione alla prima scadenza del contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, qualora il locatore intenda, ai sensi dell’art. 29, comma 1, lett. c) della L. n. 392 del 1978, demolire l’immobile per ricostruirlo ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione, il possesso della prescritta concessione amministrativa, costituendo condizione dell’azione di rilascio, deve sussistere al momento della decisione. Pertanto, la sopravvenuta inefficacia della concessione, per mancato inizio dei lavori nel termine di un anno, impedisce la pronuncia di rilascio.

Cass. civ. n. 8399/1996

L’elezione di domicilio fatta dalla parte in sede di stipula del contratto (nella specie: locazione) deve ritenersi a carattere non esclusivo, in difetto di chiara ed espressa volontà contraria e, come tale, non ostativa a che l’atto unilaterale recettizio inerente al rapporto contrattuale (nella specie: comunicazione del diniego di rinnovazione alla prima scadenza ex art. 29 della legge sull’equo canone) venga trasmesso al diverso indirizzo della parte medesima, ai sensi dell’art. 1335 c.c.

Cass. civ. n. 3562/1996

In tema di diniego di rinnovazione della locazione non abitativa a norma dell’art. 29, lett. b) legge n. 392 del 1978, l’accertamento relativo alla corrispondenza della destinazione effettiva dell’immobile a quella indicata dal locatore si risolve in un apprezzamento di fatto, riservato al giudice del merito, non censurabile in sede di legittimità qualora sia sorretto da motivazione immune da vizi logici e giuridici. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che ha ritenuto il diniego di rinnovazione fondato sulla seria intenzione, espressa dal locatore, di adibire l’immobile ad attività di pittore, sul presupposto che anche la sola eventualità di vendita al pubblico dei propri quadri sia sufficiente ad integrare la più ampia destinazione ad una fruizione pubblica, che conferisce natura imprenditoriale all’attività del locatore medesimo e legittima il diniego di rinnovazione).

Cass. civ. n. 3421/1995

In tema di recesso da contratto di locazione di immobile adibito ad uno diverso da quello di abitazione ai sensi dell’art. 29 lett. &) della L. 27 luglio 1978 n. 392 e nel caso in cui il locatore (nella specie, una banca che intendeva aprire nei locali una propria filiale), per utilizzare l’immobile, debba eseguire lavori di ristrutturazione e trasformazione, non costituiscono condizioni necessarie all’azione di rilascio né il possesso della prescritta concessione edilizia per l’esecuzione delle opere predette, né il rilascio dell’autorizzazione amministrativa per il mutamento della destinazione d’uso, salvo che la disciplina urbanistica precluda in modo assoluto e inderogabile l’adozione dei predetti provvedimenti, così da rendere impossibile l’attuazione della nuova destinazione.

Cass. civ. n. 3266/1995

In tema di diniego di rinnovazione della locazione non abitativa alla prima scadenza del contratto, ai sensi dell’art. 29 della L. n. 392 del 1978, nell’ipotesi di integrale ristrutturazione o di completo restauro ai sensi della lett. c) dell’art. 29 cit. (da valutarsi in relazione non all’edificio nel suo complesso ma alla singola unità immobiliare locata), l’impossibilità di permanenza del conduttore nel godimento del bene è oggetto di una presunzione iuris tantum (data l’ampiezza dell’intervento operativo) che esonera il locatore-attore da ogni prova al riguardo ma che è superabile, per via di eccezione, dal conduttore-convenuto.

L'integrale ristrutturazione dell’immobile locato - che legittima, ai sensi dell’art. 29 lett. c) della L. n. 392 del 1978, il recesso del locatore dal contratto concernente immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione - non è ristretta ai soli casi di rifacimento o rafforzamento degli elementi essenziali dell’immobile stesso, ma comprende anche i casi di modificazione e trasformazione, che lo interessino nella sua totalità e si traducano nella realizzazione, dal punto di vista qualitativo, di un’entità del tutto diversa da quella preesistente. Tale intervento, inoltre, va riferito esclusivamente all’unità immobiliare locata e non all’intero edificio di cui questa faccia parte.

Cass. civ. n. 1865/1995

In tema di diniego della rinnovazione alla prima scadenza della locazione non abitativa per uno dei motivi indicati nell’art. 29 della L. 27 luglio 1978, n. 392, la motivata disdetta si pone come condizione di procedibilità della domanda di rilascio che, pertanto, può essere fondata solo sugli stessi motivi indicati nella disdetta.

Cass. civ. n. 10686/1994

In difetto di patto contrario, il locatore di immobile urbano per uso abitativo può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza, nei casi previsti dall’art. 29 della L. 27 luglio 1978 n. 392, anche soltanto per una porzione dell’immobile, ove questa sia idonea a soddisfare l’indicata necessità e l’immobile possa essere comodamente diviso, salva restando la facoltà del creditore di scegliere tra il mantenimento del rapporto per la parte residua o il suo integrale scioglimento.

Cass. civ. n. 8784/1994

La disposizione di cui all’art. 35 della L. n. 253 del 1950, secondo cui non può eseguirsi lo sfratto dai locali adibiti ad esercizio di farmacia senza la previa autorizzazione prefettizia, attiene alla fase esecutiva del provvedimento di rilascio e non enuncia un presupposto della decisione di cessazione del rapporto locativo da emettere in sede di cognizione. (Nella specie giudizio di recesso ai sensi degli artt. 29 lett. b e 73 della L. 27 luglio 1978 n. 392).

Cass. civ. n. 5664/1994

In tema di locazione alberghiera la facoltà di recesso del locatore per esercitare nell’immobile locato la medesima attività del conduttore non è subordinata all’accertamento del requisito della capacità professionale, da documentare con il nulla osta della autorità amministrativa preposta al settore alberghiero, atteso che l’art. 29 della legge n. 392 del 1978 (applicabile anche nel regime transitorio per l’espresso disposto dell’art. 73 della stessa legge) limita il suo richiamo solo all’art. 5 della legge n. 191 del 1963 (come modificato dall’art. 4 bis della L. 28 luglio 1967 n. 628) e non anche al successivo art. 6, che tale nulla osta prevedeva e che deve altresì ritenersi abrogato, ai sensi dell’art. 15 delle preleggi, per incompatibilità con la nuova disciplina organica della materia locatizia introdotta dalla legge dell’equo canone.

Ai fini della cessazione della locazione d’immobile destinato ad uso diverso dall'abitazione per diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza da parte del locatore per manifestato proposito di esercitarvi attività commerciale (o anche alberghiera), è irrilevante il difetto delle prescrizioni richieste per l’esercizio del commercio, quale l’iscrizione nel registro degli esercenti commerciali, trattandosi di inosservanza di norme non operanti nell’ambito del rapporto privatistico.

Cass. civ. n. 2070/1993

La sentenza di accertamento della risoluzione di un contratto ad esecuzione continuata, quale quello di locazione, per recesso unilaterale di una parte, ai sensi dell'art. 1373 c.c., o per diniego di rinnovazione alla prima scadenza, ai sensi dell'art. 29 della L. 27 luglio 1978, n. 392, non preclude la pronuncia, in un successivo e distinto giudizio, della sentenza di risoluzione del medesimo contratto per inadempimento anteriormente verificatosi, la cui domanda ha contenuto e presupposti diversi, e tale ultima pronuncia, sebbene di carattere costitutivo, avendo efficacia retroattiva al momento dell'inadempimento (art. 1458 c.c.), prevale rispetto alle altre cause di risoluzione del medesimo rapporto contrattuale per la priorità nel tempo dell'operatività dei suoi effetti.

Cass. civ. n. 11734/1992

In tema di locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, grava sul locatore che agisce per fare valere la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza per uno dei motivi indicati dall’art. 29 della legge sull’equo canone, l’onere di provare - ove sorga al loro riguardo contestazione - gli elementi richiesti dalla legge, quali, in particolare, se il diniego sia fatto dipendere dai motivi indicati dalla lett. b del predetto articolo, il rapporto di parentela che lo lega al soggetto in favore del quale chiede il rilascio e la serietà dell’intenzione di destinare l’immobile ad una delle attività di cui all’art. 27.

Cass. civ. n. 11095/1992

In tema di diniego di rinnovazione della locazione non abitativa alla prima scadenza del contratto per la necessità addotta dal locatore di adibire l’immobile ad esercizio in proprio di attività commerciale (nella specie, negozio di rivendita di generi alimentari), ove il conduttore deduca l’impedimento della detta destinazione per impossibiità giuridica delle necessarie autorizzazioni amministrative, con riguardo ai disposti di regolamenti locali, il giudice deve provvedere d’ufficio all’acquisizione di tali fonti normative per il principio iura novit curia.

Cass. civ. n. 12167/1991

Anche i contratti di locazione di immobili destinati ad una delle attività particolari indicate dall’art. 42 della legge sull’equo canone e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori sono soggetti, in virtù dell’espresso rinvio contenuto nell’ultimo comma dell’art. 42, al regime della tacita rinnovazione alla prima scadenza in mancanza di disdetta per uno dei motivi indicati dall’art. 29 della stessa legge.

Cass. civ. n. 11756/1991

In tema di locazione di immobili destinati ad una delle particolari attività indicate dall’art. 42 della L. 27 luglio 1978 n. 392, il secondo comma del citato art. 42, nella parte che richiama il preavviso per il rilascio di cui all’art. 28 e dice applicabile ai contratti indicati nel primo comma, assoggetta questi contratti alla disciplina del diniego di rinnovazione alla prima scadenza contrattuale dettata dagli artt. 28 comma secondo e 29 della stessa legge.

Cass. civ. n. 296/1991

L’art. 29 lett. c) della legge n. 392 del 1978, nel consentire al locatore di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione il diniego di rinnovazione alla prima scadenza (ovvero, in regime transitorio, il recesso dal contratto ai sensi dell’art. 73 della legge stessa) nel caso in cui intenda procedere, tra l’altro, all’«integrale ristrutturazione», si riferisce esclusivamente all’immobile locato e non all’intero edificio di cui quello fa parte, risultando ciò sia dal dato testuale - che usa la dizione «immobile» e non quella di «edificio» - e dalla possibile indipendenza funzionale del singolo immobile locato, sia dalla ratio della disposizione, potendo l’integrale ristrutturazione del singolo immobile essere impedita dalla permanenza in esso del conduttore.

Cass. civ. n. 11954/1990

In tema di recesso dal contratto di locazione, l’art. 29, secondo comma, della L. 27 luglio 1978 n. 392, in materia alberghiera, ha natura speciale rispetto al primo comma e contiene una regolamentazione autonoma rispetto alla generalità degli immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione; ne consegue che solo nelle specifiche ipotesi ivi previste, e cioè, in caso di ristrutturazione dell’immobile, ferma restando la destinazione alberghiera, o di apporto allo stesso di notevoli migliorie tali da aumentarne la capacità ricettiva, o comunque da determinare il passaggio dell’azienda ad una categoria superiore, qualora l’immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti, o, infine, in caso di esercizio diretto della attività alberghiera è possibile per il proprietario ottenere la disponibilità dell’immobile, restando esclusa la possibilità di esercitare la facoltà di far cessare tale locazione per necessità abitativa contemplata, per gli altri immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, dalla lett. a) del primo comma.

Cass. civ. n. 369/1990

Qualora il locatore di immobile eserciti il recesso, per la necessità di procedere a lavori di ristrutturazione del bene (art. 29 lett. c della L. 27 luglio 1978, n. 392), le questioni poste dal conduttore sulla legittimità del provvedimento municipale di autorizzazione di dette opere, mentre sono conoscibili, in via incidentale, dal giudice ordinario, nell’ambito della controversia fra le parti del rapporto locativo, sui diritti inerenti al rapporto stesso, spettano alla giurisdizione del giudice amministrativo, ove siano sollevate, in via principale, con domanda di annullamento del provvedimento proposta nei confronti del comune, dato che tale domanda attiene al rapporto con l’amministrazione e si ricollega all’interesse legittimo dell’istante circa l’osservanza dell’amministrazione medesima alle norme che regolano la sua attività pubblicistica a tutela di esigenze generali.

Cass. civ. n. 6272/1988

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso non abitativo, il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza ai sensi dell’art. 29 della L. n. 392 del 1978 può essere esercitato anche con riguardo ai locali adibiti ad esercizio di farmacia, non sussistendo nella citata legge alcuna disposizione in contrario.

Cass. civ. n. 2122/1988

Costituisce valido motivo di diniego della rinnovazione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo l’intenzione di destinarlo, ai sensi dell’art. 29, lettera b~) della L. n. 392 del 1978, all’esercizio dell’attività commerciale praticata dalla figlia del locatore in regime di impresa familiare insieme al di lei marito, ancorché titolare ne sia quest’ultimo, atteso che la disciplina dettata al riguardo dall’art. 230 bis cod. civ. - conferendo ai familiari ed al coniuge collaboratori nell’impresa poteri direttivi e di gestione patrimoniale - consente, in presenza di idonei elementi presuntivi, di considerarli contitolari dell’impresa stessa.

Cass. civ. n. 1739/1987

Ai sensi dell’art. 29 della legge n. 392 del 1978 il possesso della prescritta licenza o concessione costituisce una condizione dell’azione quando il rilascio dell’immobile locato sia richiesto per ricostruirlo, o ristrutturarlo, ovvero restaurarlo (art. cit. lett. c), non anche quando venga chiesto per la finalità di cui alla precedente lett. a) ed occorra ristrutturare l’immobile per adattarlo alle (nuove) esigenze abitative fatte valere, con la conseguenza che in quest’ultima ipotesi il mancato conseguimento della licenza per i necessari lavori può comportare la sopravvenuta impossibilità di destinare l’immobile all’uso per il quale è stato ottenuto il rilascio, e l’eventuale applicazione delle sanzioni previste dall’art. 31 della citata legge n. 392 del 1978.

Cass. civ. n. 4740/1984

Ai fini della facoltà di recesso del locatore dal contratto di locazione nell’ipotesi di cui al combinato disposto degli artt. 73 e 29 lett. c) della L. 27 luglio 1978 n. 392, la nozione di «completo restauro», da riferirsi all’immobile locato e non all’intero edificio, va ricavata dall’art. 31 della L. 5 agosto 1978 n. 457, e consiste in un intervento caratterizzato da un insieme sistematico di opere, tra loro coordinate ed effettuate in una visione di compiutezza su una pluralità di parti dell’immobile, sì da conferire a questo, pur nel rispetto dei suoi elementi tipologici, formali e strutturali, una nuova identità, o comunque un quid novi che presenti l’immobile come ontologicamente e qualitativamente diverso da quello precedente, mentre gli interventi di manutenzione straordinaria, i quali non danno luogo alla facoltà di recesso, pur consistendo, in genere, in opere di una certa consistenza dirette a rinnovare e sostituire parti anche strutturali dell’immobile, sono privi del detto carattere di sistematicità e di compiutezza, e si concretano in un’attività edilizia di conservazione che non comporta una modificazione ontologica di risultato rispetto a ciò che preesisteva, né, in relazione all’estensione dell’intervento, una diversità qualitativa dell’immobile.

Cass. civ. n. 2972/1983

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, previsto dall’art. 29 lett. b) della legge 27 luglio 1978 n. 392 per il caso in cui il locatore intenda adibire l’immobile ad una delle attività indicate nel precedente art. 27, si riferisce a tutte le attività elencate in tale ultima norma, ivi compreso, pertanto, l’esercizio abituale e professionale di lavoro autonomo. Ne consegue che la suddetta disposizione può essere invocata anche dal coltivatore diretto, per riacquistare la disponibilità dell’immobile locato, pure se non insistente sul fondo coltivato, in relazione ad esigenze che rientrino funzionalmente nell’economia dell’impresa agricola (nella specie, conservazione dei prodotti del fondo in vista della successiva vendita).

Cass. civ. n. 5452/1982

In tema di diniego di rinnovazione alla prima scadenza del contratto di locazione di immobile urbano adibito ad uso non abitativo, ai sensi dell’art. 29 lett. c) della L. 27 luglio 1978 n. 392, la ricostruzione dell’edificio previa demolizione comporta la cessazione dell’oggetto del rapporto, generato dal contratto di locazione, che è sostituito da un bene diverso, ancorché riproduca la struttura di quello demolito; l’integrale ristrutturazione comporta, come risultato, la modificazione della struttura dell’edificio, che viene ad assumere un diverso modo d’essere e, perciò, il sorgere di un quid novi, il completo restauro comporta il ripristino dell’edificio nel suo modo di essere originario, attraverso il quasi integrale rifacimento delle parti distrutte o deteriorate e la eliminazione di aggiunzioni sovrapposte.

Cass. civ. n. 4124/1982

In tema di locazioni urbane, la disciplina dettata dall’art. 29, secondo comma, della L. 27 luglio 1978 n. 392, con riguardo agli immobili adibiti all’esercizio di albergo, pensione o locanda, trova applicazione anche con riguardo agli immobili adibiti all’esercizio dell’attività di affittacamere, la quale, sia pure con proporzioni ridotte, presenta caratteristiche imprenditoriali analoghe.

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