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Articolo 28 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

[Aggiornato al 30/10/2020]

Rinnovazione del contratto

Dispositivo dell'art. 28 Legge equo canone

Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all'esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.

Spiegazione dell'art. 28 Legge equo canone

Ai sensi della disposizione in oggetto, è prevista una tacita rinnovazione del contratto di locazione alla prima scadenza, a meno che le parti non inviino, entro un determinato termine, una disdetta.
Il locatore, in particolare, può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'art. 29 della l. equo canone. Nel caso di rinnovazione tacita, si crea tra le parti un nuovo rapporto locatizio, identico al precedente per contenuto, condizioni e modalità di esecuzione (si veda in tal senso il secondo comma dell’art. 1597 del c.c.). La rinnovazione tacita del contratto, inoltre, viene definita dalla dottrina come un effetto automatico stabilito dalla legge, che non necessita in alcun modo di manifestazioni negoziali particolari da parte dei contraenti.
Questione controversa è quella che attiene alla possibilità, per il conduttore, di rinunciare preventivamente al diritto di rinnovare il contratto per un pari periodo di tempo, senza incorrere nel divieto di cui all’art. 79 della l. equo canone. Tale ultima disposizione, infatti, prevede la nullità di tutte quelle pattuizioni che limitano i diritti attribuiti al conduttore, allorquando la rinuncia da parte del conduttore intervenga preventivamente rispetto al sorgere dei diritti stessi. Nulla dice, viceversa, rispetto alla possibilità di rinunciarvi ex post, nel momento in cui i diritti siano già sorti.
Da tali argomentazioni svolte da autorevole dottrina, si ricava la possibilità per il conduttore di rinunciare al rinnovo alla prima scadenza se tale facoltà viene esercitata in un momento successivo rispetto alla stipulazione del contratto o, in ogni caso, se la durata iniziale del contratto stesso era già stabilita per un periodo minimo di dodici anni.
Se il locatore rinuncia alla facoltà di diniego del rinnovo del contratto, la locazione sarà configurata come atto di straordinaria amministrazione, soggetto perciò all’azione revocatoria esercitabile da parte dei creditori del locatore.
Per quanto attiene alla natura giuridica della disdetta, la dottrina tende a qualificarla come negozio unilaterale recettizio che, in quanto tale, produce i suoi effetti non appena il destinatario ne venga a conoscenza, senza la necessità tuttavia di una sua specifica accettazione.
Essendo atto recettizio, per valutarne la puntualità, sarà necessario fare riferimento alla data in cui la disdetta è giunta a destinazione. Sarà io locatore ad avere l’onere di provare tale ricevimento da parte del conduttore.
Per quanto riguarda il termine minimo che deve passare tra la notizia della disdetta e l’effetto interruttivo, la legge parla di “almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza”, senza viceversa pronunciarsi in merito ad un termine massimo. Di conseguenza, come affermato anche dalla Corte di Cassazione, i termini di preavviso fissati dalla Legge equo canone sono “termini minimi”, non facendosi viceversa riferimento ad alcun termine massimo, anteriormente al quale la disdetta sarebbe da considerarsi inefficace.
Non è necessario che la disdetta venga inviata tramite lettera raccomandata. La dottrina, infatti, ritiene validi anche gli atti equipollenti, purché idonei a manifestare correttamente la volontà di non reiterare il rapporto locatizio per un uguale periodo di tempo (si ritiene ammissibile la disdetta contenuta nell’atto processuale di intimazione di sfratto per finita locazione).
Se il locatore nella disdetta dovesse indicare una data erronea di cessazione del rapporto, non verrà comunque travolta la sua volontà di ottenere la disponibilità dell’immobile, e la disdetta produrrà ugualmente i suoi effetti dal momento in cui il contratto sarebbe dovuto effettivamente scadere. Nel caso in cui ci siano più coeredi del conduttore defunto, si ritiene idonea a provocare la mora di tutti gli eredi la disdetta inviata ad uno solo di essi, obbligando anche gli altri a restituire l’immobile nella data indicata dal locatore. Viceversa, nel caso in cui ci siano più locatori, è sufficiente a produrre gli effetti della disdetta l’invio dell’atto negoziale da parte dell’amministratore che ha la gestione del bene comune, e rappresenta la comunione anche nell’eventuale successivo giudizio di opposizione.

Rel. ministeriale L. 392/1978

(Relazione ministeriale L. 392/1978)

0 L’articolo dispone che, qualora alla scadenza non sia stata comunicata disdetta, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni o, a seconda dei casi, di nove anni in nove anni. È stato posto il quesito se, ove le parti abbiano stabilito una durata del rapporto maggiore di quella minima indicata nell’art. 27, il rinnovo del contratto avvenga per un nuovo corso della durata pattizia o per il tempo legale di durata, a seconda dei casi di sei o di nove anni, come parrebbe doversi ricavare dalla lettera del primo comma dell’art. 28. Il quesito non ha richiesto, nella pratica, una immediata risposta, potendosi la norma applicare soltanto ai rapporti contrattuali posti in essere successivamente all’entrata in vigore della legge, ma la norma in esame, anche con riferimento al secondo comma, non sembra consentire una interpretazione più ampia di quella desumibile della lettera della stessa disposizione.

Massime relative all'art. 28 Legge equo canone

Cass. civ. n. 11830/2013

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza, per il mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di diniego di rinnovazione, ai sensi degli artt. 28 e 29 della legge 27 luglio 1978, n. 392, costituisce un effetto automatico derivante direttamente dalla legge e non da una manifestazione di volontà negoziale. Ne consegue che, in caso di pignoramento dell’immobile e di successivo fallimento del locatore, tale rinnovazione non necessita dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, prevista dal secondo comma dell’art. 560 cod. proc. civ.

Trib. civ. Roma n. 14151/1999

In tema di locazione alberghiera, laddove, sin dalla sottoscrizione del relativo contratto, il locatore espressamente si obblighi a non esercitare la facoltà di diniego di rinnovazione alla prima scadenza contrattuale, la scadenza del secondo periodo non diventa, a seguito di tale rinuncia, prima scadenza legale (in relazione alla quale il locatore può esercitare esclusivamente il diniego di rinnovazione per uno dei motivi contemplati dall’art. 29 L. n. 392/1978 ma non intimare licenza per finita locazione), posto, invece, che il meccanismo del rinnovo legale previsto dall’art. 28 legge cit. opera solo alla scadenza del primo novennio.

Trib. civ. Napoli n. 688/1999

Posto che si ha novazione del rapporto di locazione qualora le variazioni non riguardino solo il termine di scadenza o la misura del canone, si è in presenza di un nuovo contratto qualora le parti abbiano inteso disciplinare ex novo il rapporto fissando una nuova data di inizio, in modo del tutto indipendente ed avulso dalle vicende del precedente contratto.

Cass. civ. n. 1633/1998

La forma scritta ad substantiam è prevista dall’art. 1350 n. 8 c.c. soltanto per quei contratti che originariamente prevedono una locazione di durata superiore ai nove anni e non anche nelle ipotesi previste per le locazioni non abitative dagli artt. 28 e 29 della legge sull’equo canone per le quali il rinnovo alla prima scadenza contrattuale è pur sempre eventuale.

Cass. civ. n. 9627/1997

Alle locazioni di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo in corso al momento dell’entrata in vigore della legge n. 392 del 1978 non è applicabile l’art. 28 legge citata, con la conseguenza che il locatore è legittimato a disdettare senza motivazione; tuttavia, in caso di mancata disdetta, ove si ravvisi la rinnovazione tacita del contratto, la nuova locazione rimane soggetta agli artt. 27, 28 e 29 legge citata, ed ha quindi durata di sei anni con rinnovazione alla prima scadenza in mancanza di disdetta motivata ai sensi dell’art. 29 legge citata.

Cass. civ. n. 4568/1997

Nel caso di immobile in comunione il singolo comproprietario il quale faccia valere un’esigenza propria può agire per il rilascio nei confronti del conduttore ai sensi dell’art. 28 della legge 27 luglio 1978, n. 392, non essendo richiesto che l’invocata esigenza sia comune agli altri comproprietari il cui consenso è presunto.

Cass. civ. n. 4258/1997

La forma scritta a pena di nullità è richiesta, ai sensi dell’art. 807 c.c., unicamente con riguardo al compromesso per arbitrato rituale, mentre, per l’arbitrato irrituale, tale forma è richiesta solo se esso concerne rapporti giuridici per i quali è prevista la forma scritta ad substantiam ai sensi dell’art. 1350 c.c., dovendosi, negli altri casi, fare riferimento all’art. 1967 c.c. che prevede la forma scritta ad probationem. Ne consegue che non è richiesta la forma scritta a pena di nullità nel caso di compromesso per arbitrato irrituale relativo ad una rapporto di locazione di durata infranovennale, anche se avente ad oggetto immobili adibiti ad uso diverso da abitazione (per i quali il diniego alla rinnovazione tacita è consentito, ai sensi degli artt. 28 e 29 della legge n. 392 del 1978, solo nei casi tassativamente previsti), posto che l’art. 1358 n. 8 c.c. richiede la forma scritta a pena di nullità solo per quei contratti che originariamente prevedono una locazione di durata superiore ai nove anni, laddove, nelle ipotesi di cui agli artt. 28 e 29 della legge citata, il rinnovo è pur sempre eventuale (sia pure nei limiti espressamente previsti) e tale eventualità esclude l’unicità della durata ultranovennale dalla quale l’art. 1358 n. 8 c.c. fa discendere la necessità della forma scritta ad substantiam.

Cass. civ. n. 11771/1993

Il contratto di locazione di immobili adibiti ad attività alberghiera, di durata non inferiore a nove anni e tacitamente rinnovabile per un eguale periodo di tempo, ancorché alla prima scadenza contrattuale il locatore possa esercitare la facoltà di diniego soltanto per i motivi indicati dall'art. 29 della L. 27 luglio 1978, n. 392, non può essere considerato contratto di durata superiore a nove anni, posto che la durata ultranovennale è solo eventuale, con la conseguenza che, con riguardo ad immobile in comproprietà, per la sua stipulazione non è necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, prescritto dall'art. 1108, terzo comma, c.c. per tale tipo di locazione.

Cass. civ. n. 10779/1993

La locazione di un immobile ad uso diverso da quello di abitazione, della durata di sei anni con possibilità di rinnovo per altri sei qualora manchino le condizioni previste dall’art. 29 L. 27 luglio 1978 n. 392 per il diniego di rinnovo, configura un atto di straordinaria amministrazione, al pari della locazione ultranovennale, solo quando raggiunge una tale durata per effetto della preventiva rinuncia del locatore alla facoltà di diniego della rinnovazione del rapporto.

Cass. civ. n. 6130/1993

La forma scritta ad substantiam prevista dall’art. 1350 n. 8 c.c. è applicabile ai contratti che sono ab origine previsti per più di nove anni e non per quelli originariamente stabiliti di durata infranovennale, tra i quali vanno ricompresi i contratti di locazione ad uso diverso da abitazione, che subiscono per effetto degli artt. 28 e 29 della legge n. 392 del 1978 l’obbligatoria rinnovazione del contratto alla prima scadenza, in mancanza dell’esercizio in concreto di tale facoltà, atteso che la limitazione di tali motivi non impedisce di considerare eventuale la rinnovazione ed esclude l’unicità della durata ultranovennale, che è il presupposto per la forma scritta a pena di nullità.

Cass. civ. n. 4709/1991

La sanzione di nullità prevista dall’art. 79 della L. 27 luglio 1978 n. 392 si riferisce alle pattuizioni che preventivamente tendono a limitare i diritti attribuiti al conduttore dalle disposizioni inderogabili della legge sull’equo canone e non esclude, quindi, la facoltà del conduttore di rinunziare a questi diritti dopo che essi sono sorti; conseguentemente, è valida la rinunzia del conduttore di immobile destinato per uso non abitativo al diritto di rinnovazione, alla prima scadenza, previsti dall’art. 28 della legge sull’equo canone, ove sia stata compiuta dal conduttore successivamente alla stipulazione del contratto.

Cass. civ. n. 2511/1986

In tema di rinnovazione tacita dei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, in corso alla entrata in vigore della legge n. 392 del 1978 e non soggetti a proroga, non trova applicazione il disposto dell’art. 28 di tale legge, non essendo esso stato richiamato dal successivo art. 71 che disciplina quei contratti.

Cass. civ. n. 3757/1985

Il contratto di locazione o di affitto ultra-novennale, ivi incluso quello che raggiunga tale durata per effetto di preventiva rinuncia del locatore alla facoltà di diniego della rinnovazione del rapporto accordatagli dall’art. 28 secondo comma della L. 27 luglio 1978 n. 392, configura un atto di straordinaria amministrazione (art. 1572 primo comma c.c.), idoneo ad alterare, in senso peggiorativo, la garanzia patrimoniale offerta dal locatore ai creditori, e, pertanto, è soggetto all’azione revocatoria, a seguito di sopravvenuto fallimento del locatore medesimo, ai sensi e nei casi contemplati dall’art. 67 del R.D. 16 marzo 1942 n. 267. Tale principio non resta escluso dalle disposizioni dell’art. 80 del citato decreto, in tema di prosecuzione del rapporto di locazione nonostante il fallimento del locatore, con subingresso nel contratto del curatore, le quali rimangono applicabili quando la locazione non superi i nove anni, ovvero li superi, ma non sia revocabile in difetto dei requisiti fissati dal predetto art. 67.

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Consulenze legali
relative all'articolo 28 Legge equo canone

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Tomas C. chiede
mercoledì 15/07/2020 - Lombardia
“salve, ho un ristorante a omissis e pago l'affitto di un locale di proprietà del comune di milano. affitto 6+6 come da art. 28 legge 392/78. ora la mia scadenza è a gennaio 2024 (iniziato a gennaio 2012); mi chiedo.... cosa succede se entro i 12 mesi prima della scadenza, il comune mi manda raccomandata con diniego rinnovo contratto di locazione? può farlo? in caso positivo, io perdo tutto? (grande investimento nella creazione di un ristorante di 200 mquadri, dato che il locale è stato dato completamente vuoto). non ho diritto a nessun risarcimento? qualche diritto di prelazione per quanto riguardo l'affitto? chiedo a voi perchè sono veramente in panico. vi ringrazio
Ps. avevo anche intenzione di vendere l'attività; ma nessuno compra col pensiero che poi nel 2024 il comune potrebbe non rinnovare la locazione. esiste una soluzione? o ho sbagliato in principio ad avere rapporti con il comune? grazie”
Consulenza legale i 22/07/2020
Al fine di dare una risposta esaustiva al quesito, è necessario premettere che le locazioni stipulate dalla pubblica amministrazione non sono comprese nell’ambito di applicazione del Codice dei contratti pubblici (art. 4, D. Lgs. n. 50 /2016).
Questo significa che il Comune, quando concede in locazione ad un privato un immobile facente parte del proprio patrimonio disponibile, non è tenuto a svolgere una vera e propria gara ad evidenza pubblica, in quanto agisce iure privatorum, ovvero mediante l'esercizio di poteri privatistici (T.A.R. Genova, sez. II, 24 aprile 2015, n.401).
Tuttavia, gli Enti pubblici -al momento della scelta del contraente con il quale concludere la locazione- devono comunque osservare i principi generali di imparzialità, parità di trattamento, trasparenza e pubblicità, utilizzando procedure competitive selettive che garantiscano la concorrenza (T.A.R. Pescara, sez. I, 05 novembre 2008, n.878), ed è proprio a questo concetto che si riferisce la nota del Comune del 07.07.20.
Una volta concluso il contratto, però, la P.A. è titolare degli stessi diritti ed obblighi previsti a carico di qualsiasi privato cittadino.
Pertanto, nel caso di specie, la qualità pubblica del locatore non rileva in modo particolare in relazione alla disciplina contrattuale, che rimane quella generale fissata dalla L. n. 392/1978.

Tanto chiarito, la legge da ultimo citata prevede due diverse modalità di disdetta da parte del locatore, a seconda che si tratti della prima scadenza del contratto o di un contratto già tacitamente rinnovato.
Nella prima ipotesi, la comunicazione del diniego della rinnovazione del contratto da parte del proprietario deve essere motivata sulla base delle specifiche ragioni indicate dall’art. 29, L. n. 392/1978 (ex multis, Cassazione civile, sez. III, 20 marzo 2017, n.7040).
Nel caso di contratto che abbia già superato i primi sei anni di durata, invece, è sufficiente che la parte intenzionata ad evitare il rinnovo comunichi all’altra la disdetta, a mezzo di lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza (art. 28, L. n. 392/1978).
Considerato che il contratto originario è stato stipulato nel 2012 e che si è già tacitamente rinnovato nel 2018, la fattispecie in esame ricade nella seconda ipotesi, con la possibilità per il Comune di recedere dalla locazione nei tempi e nei modi sanciti dall’art. 28 da ultimo menzionato.

Va però ricordato che, in caso di cessazione del rapporto di locazione attuata per iniziativa del solo locatore, gli artt. 34 e 35, L. n. 392/1978, sanciscono il diritto del conduttore esercente un’attività a contatto diretto col pubblico di tipo industriale, commerciale o artigianale a interesse turistico, a un’indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, al fine di riequilibrare i rapporti economici tra le parti contrattuali e di compensare sia gli investimenti fatti dal soggetto detentore dell’immobile, sia le difficoltà derivanti dalla necessità di reperire altri locali ove proseguire la propria attività.
Peraltro, ai sensi dello stesso articolo, il mancato pagamento di tale indennità “ordinaria” per la perdita dell’avviamento impedisce che venga disposto il rilascio coattivo dell’immobile.
Il conduttore, inoltre, ha diritto ad una indennità aggiuntiva pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora il bene venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

Infine, l’art. 40, L. n. 392/1978, per quanto qui ci occupa, attribuisce un diritto di prelazione al precedente conduttore che offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore.
In particolare, il locatore che intende locare a terzi l'immobile deve comunicare le offerte al conduttore, il quale potrà esercitare la prelazione nel termine di trenta giorni.

In conclusione, il Comune, come qualsiasi alto locatore, ha la possibilità di evitare il rinnovo automatico del contratto, inviando regolare disdetta almeno dodici mesi prima della scadenza.
In tale eventualità, però, posto che l’immobile ospita un ristorante, cioè un’attività commerciale a diretto contatto col pubblico, dovrebbero ricorrere i presupposti per poter richiedere il versamento dell’indennità di avviamento.
A seguito della cessazione della locazione, inoltre, l’Ente non potrà stipulare direttamente un nuovo contratto col precedente conduttore, ma dovrà necessariamente svolgere una procedura concorrenziale ispirata ai principi di pubblicità e trasparenza per l'individuazione del futuro contraente.
Nulla impedisce, comunque, al conduttore uscente di partecipare a tale procedura e di avvalersi del diritto previsto dall’art. 40, L. n. 392/1978, considerato anche che a volte è la stessa P.A. ad inserire un meccanismo di prelazione in favore del precedente inquilino nel bando finalizzato alla ricerca di un nuovo soggetto al quale locare l’immobile.


Luigi P. chiede
venerdì 08/05/2020 - Calabria
“Buongiorno.
Ho un contratto di fitto di immobile alla P.A. redatto e registrato nel 1995.
Detto contratto di locazione é stato stipulato per una durata di anni 6 (sei) e fino ad oggi non é mai stato disdetto dalla P.A che ha fino a dicembre scorso pagato nei termini stabiliti gli importi di locazione.
Nel 2014 i canoni di locazione sono stati falciati del 15% in omaggio alla famigerata per non dire incostituzionale "spending revue".
Il contratto di locazione dopo la prima scadenza di sei anni , 2001, ha continuato la sua validità come "tacito rinnovo"
Alcuni giorni addietro il Ministero scrive una racc. proponendo una rinegoziazione del contratto in corso o scaduto, ad un canone annuo commisurato al valore mInimo locativo fissato dall'Osservatorio del mercato immobiliare, ridotto del 15%, che corrisponderebbe ad una riduzione di oltre 6.000 Euro/anno.
Considerando il contratto in essere in tacito rinnovo fino al 1 dicembre 2025, desidererei sapere se:
1) se a norma del C.C. si ritiene valido il tacito rinnovo fino al 2015 in mancanza di disdetta da parte P.A. ;
2) In caso di non adesione alla rinegoziazione del contratto, la P.A. é tenuta a pagare i canoni di locazione attuali fino al 2015, quando cesserebbe il tacito rinnovo.
Il contratto prevede che una eventuale disdetto da parte della P.A. può avvenire solo se il Ministero decide di chiudere i propri uffici a omissis oppure se lo Stato può fornire locali di proprietà..
Resto in attesa di un Vs. gradito ed autorevole parere.
Cordiali saluti

Consulenza legale i 13/05/2020
La rinegoziazione al ribasso dei canoni di locazione di immobili locati alla pubblica amministrazione è sancita dall’art. 1, c. 616-620, Legge n. 160/2019 (ossia la Legge finanziaria 2020).
In particolare, gli Enti pubblici, entro 150 giorni dall’entrata in vigore della detta Legge (avvenuta il 01.01.2020), formulano nei confronti del locatore la proposta di stipulare un nuovo contratto con modificazione delle clausole relative al canone, concedendo il termine di trenta giorni per aderire o meno.
In caso di mancata accettazione, il contratto vigente continua a produrre effetti fino alla naturale scadenza; quando la locazione sia già scaduta prima del 01.01.2020 e il proprietario non concordi sulle nuove condizioni proposte, invece, la P.A. deve lasciare libero l’immobile.

Secondo quanto si legge nel quesito, il contratto di locazione qui in discussione è stato sottoscritto il 1 dicembre 1995 e poi rinnovato tacitamente di sei anni in sei anni (l’ultimo rinnovo risalirebbe al 1 dicembre 2019 con durata fino al 1 dicembre 2025).
Preliminarmente va chiarito che, in tema di locazione di immobili non abitativi, la normativa di riferimento non è contenuta solo nelle norme civilistiche, ma soprattutto nella L. n. 392/1978, che disciplina anche i contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori (v. art. 42).
Per individuare in quale delle due ipotesi previste dalla Finanziaria 2020 ricada il presente caso (prosecuzione del contratto in essere o liberazione dell’immobile), quindi, è fondamentale stabilire se il meccanismo del rinnovo tacito previsto dall’art. 28, L. n. 392/1978, sia efficace ed opponibile anche nei confronti della P.A..

In generale, si ritiene che la Pubblica Amministrazione non sia un contraente in tutto e per tutto equiparabile a un privato, in quanto la sua volontà di obbligarsi non può desumersi per implicito da fatti o atti concludenti, dovendo essere manifestata in forma scritta ad substantiam, cioè a pena di nullità (ex multis, Cassazione civile, sez. I, 08 gennaio 2020, n.142; Cassazione civile, sez. III, 11 novembre 2015, n.22994).
Tuttavia, per quanto riguarda i contratti analoghi a quello oggetto del quesito, una costante e pacifica giurisprudenza conferma l’applicabilità anche alla P.A. delle regole stabilite dalla L. n. 392/1978 in tema di rinnovo tacito.
Infatti, la protrazione del rapporto dopo la sua prima scadenza ex art. 28, L. n. 392/1978 non costituisce l'effetto di una tacita manifestazione di volontà, ma deriva direttamente dalla legge (ex multis, Cassazione civile, sez. III, 20 dicembre 2019, n.34162; Cassazione civile, sez. III, 20 marzo 2017, n.7040; Cassazione civile, sez. III, 24 luglio 2007, Cassazione civile, sez. III, 06 febbraio 2007, n. 2567).

Nel nostro caso, quindi, il contratto in essere si è validamente (e tacitamente) rinnovato nel dicembre 2019 per altri sei anni, con la conseguenza che, ove il proprietario non ritenga di accettare le nuove condizioni proposte dal Ministero, esso proseguirà alle condizioni attuali fino alla sua regolare scadenza.

Lello P. chiede
mercoledì 05/02/2020 - Campania
“Ero il conduttore di un locale commerciale da 11 anni, il locatore con lettera raccomandata mi ha comunicato disdetta formale del contratto allo scadere dei 12 anni salvo un cospiquo aumento del canone.Dopo aver ricevuto questa comunicazione ho deciso di lasciare il locale 6 mesi prima della scadenza dei 12 anni senza preavviso e lasciando anche delle morosità.Vorrei sapere : oltre alle morosità , sono tenuto a pagargli i fitti fino alla naturale scadenza del contratto ( cioè altre 6 mensilità?) oppure gli devo pagare 12 mensilità dal momento in cui ho rilasciato l'immobile ?
Grazie”
Consulenza legale i 06/02/2020
La normativa principale di riferimento relativa alle locazioni uso non abitativo è contenuta nella L.392/78 (la cosiddetta legge sull’equo canone).
In particolare, l’art. 28 prevede che il contratto si rinnovi tacitamente di sei anni in sei anni a meno che non sopravvenga disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza.
Se si tratta di prima scadenza (i primi sei anni) il locatore può dare disdetta solo casi indicati dall’art. 29 della predetta normativa.
L’art. 27 prevede a sua volta che è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

Nella presente vicenda, la disdetta del locatore è pienamente valida ed efficace non trattandosi di prima scadenza, essendo stata inviata allo scadere dei 12 anni.
La circostanza che Lei intenda lasciare il locale sei mesi prima della scadenza dei 12 anni, vista anche la comunicazione del locatore, comporta soltanto che debba corrispondere un importo dei canoni pari a sei mensilità (cioè fino alla scadenza contrattuale), oltre i canoni rimasti insoluti.
Ciò è confermato indirettamente anche dalla posizione della giurisprudenza di legittimità in tema di recesso anticipato del conduttore. Sul punto, infatti, la Suprema Corte con sentenza n. 16304/2016 ha statuito che: “anche in caso di recesso anticipato l'obbligo di pagamento del canone continua a sussistere fino alla data dell'effettiva riconsegna dell'immobile qualora essa sia successiva a quella di scadenza del periodo di preavviso”.

Alfonso A. chiede
venerdì 10/03/2017 - Campania
“Contratto di affitto di un locale, in catasto C2, ad uso esclusivo "CIRCOLO SOCIALE", con decorrenza dal 01/01/2005, durata 6+6 e scadenza 30/04/2017.
La sottoscritrice è decedura nell'anno 2010, ma gli eredi o l'erede non hanno mai chiesto il rinnovo con una nuova scadenza. Il 31/10/2016,un erede che, si dichiara "erede universale", invia una lettera raccomandata A.R.al Circolo Sociale, ma non al rappresentante legale.
La raccomandata, ritirata alla posta da un socio il 7/11/2016, comunicava disdetta, senza rinnovo.
Non avendo l'erede inviato disdetta 12 mesi prima, il contratto si è rinnovato automaticamente per altri 6+6?
Aggiungo infine che il contratto recita: "la locazione avra' la durata di anni sei con inizio 1/1/2005 salvo (uno solo) rinnovo tacito di legge in mancanza di disdetta nel termine di sei mesi antecedenti la data di scadenza.e ancora alla fine del contratto e scritto che "per quanto non espressamente contemplato nel presente contratto,le parti si rimettono alle disposizioni di legge vigenti in materia e agli usi locali."
Ritenendo che il contratto sia nullo,ho proposto il quesito per sapere se il contratto si e' automaticamente rinnovato per altri 6+6.
Consulenza legale i 16/03/2017
Il contratto di locazione in questione rientra senza dubbio nel novero di quelli che hanno ad oggetto immobili ad uso non abitativo.

Ciò in forza dell’art. 42 della Legge n. 392/1978: “I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, hanno la durata di cui al primo comma dell'articolo 27.
A tali contratti si applicano le disposizioni degli articoli 32 e 41, nonché le disposizioni processuali di cui al titolo I capo III, ed il preavviso per il rilascio di cui all'articolo 28.”

L’art. 27, cui il 42 rimanda, contiene la disciplina della durata della locazione, sempre riferita agli immobili ad uso non abitativo, e stabilisce per questi ultimi una durata minima non inferiore a sei anni.

L’art. 28, sempre della stessa legge, riguarda la rinnovazione del contratto, e recita: “Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all'esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza (…)”.

Nel caso in esame, ad avviso di chi scrive, sono tre i profili che vanno chiariti:
1) se sia legittima la clausola contrattuale che stabilisce un solo rinnovo, alla prima scadenza, per altri sei anni e poi basta;
2) se sia legittima la medesima clausola contrattuale laddove prevede sei mesi, anziché dodici, quale termine di preavviso per la disdetta;
3) se, nel caso in cui la clausola fosse nulla, la raccomandata pervenuta dal conduttore entro il termine dei sei mesi prima della scadenza contrattuale possa essere comunque considerata un valido recesso.

1)
Per quanto riguarda il primo punto, la clausola deve ritenersi sicuramente nulla: la legge – che è in generale molto garantista nei confronti del conduttore – prevede chiaramente un rinnovo di sei anni in sei anni salvo disdetta. Se quest’ultima, dunque, non interviene in tempo utile il contratto si rinnova in automatico e non può essere previsto diversamente dalla parti.

2)
Sul secondo punto, la clausola contrattuale è comunque nulla altresì perché la legge ha posto un termine minimo inderogabile per il preavviso.
La riprova sta innanzitutto nella lettera dell’articolo 28, che parla di disdetta “almeno” 12 o 18 mesi prima: il termine “almeno” indica chiaramente che non è dato un termine inferiore.
Inoltre il legislatore ha previsto, agli ultimi due commi del predetto art. 27 della L. n. 392/1978, un diritto di recesso da esercitarsi entro un termine più breve: “È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.
Ebbene, se la norma ha previsto per il conduttore la possibilità di sciogliersi dal vincolo contrattuale entro il più breve termine di sei mesi solo quando ricorrano gravi motivi, ciò significa che i sei mesi costituiscono un’eccezione alla regola e che dunque il termine da rispettare (minimo, inderogabile) nei casi ordinari è quello di 12 (o 18) mesi.

Nel caso di specie, dunque, la disdetta inviata solo sei mesi prima della scadenza e non dodici, come prescrive la legge, è inefficace ed il contratto si è rinnovato automaticamente per altri sei anni. Attenzione, non di altri sei + sei, per un totale di altri dodici anni, ma solamente di ulteriori sei (come recita in modo inequivoco il testo del citato articolo 28).

Si ricorda che la nullità di una clausola non inficia la validità dell’intero contratto: quella illegittima verrà di diritto (ovvero automaticamente) sostituita dalla disciplina di legge.

3)
Per quel che concerne infine la terza questione, va escluso che la raccomandata pervenuta dal conduttore costituisca, anziché una normale disdetta, una comunicazione di recesso anticipato: ciò non solo perché, banalmente, neppure nella lettera si parla di recesso ma soprattutto perché nel contenuto della medesima non sono specificati i gravi motivi che potrebbero giustificare il recesso stesso.
“Gravi motivi” sono quelli non solo estranei alla volontà del conduttore, ma anche imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, il cui effetto è rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto stesso. Non possono essere, pertanto, riconducibili alla soggettiva ed unilaterale valutazione del conduttore (Cass. n. 26892/2014).
Se tali motivi non sono stati specificati nella lettera inviata al Circolo Sociale, quest’ultima non potrà configurarsi come recesso.

Che a mandare la disdetta o il recesso debbano essere gli eredi, è pacifico: “In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l'attività”. (art. 37 L. n. 392/1978).

Sull’invio della raccomandata all’indirizzo del Circolo Sociale e non, formalmente, del legale rappresentante, va detto che, in realtà, tutto dipende dal buon fine della missiva: la raccomandata va indirizzata certamente al “locatore”, che in questo caso si presume sia l’ente; se la spedizione è stata fatta presso l’indirizzo del Circolo Sociale ed è stata regolarmente ritirata da un socio si può legittimamente presumere che ne sia venuto a conoscenza anche il legale rappresentante. Si precisa come, in effetti, la disdetta sia considerata un atto, certamente recettizio, ma non soggetto ad obblighi di forma, per cui potrebbe essere valida, per ipotesi, anche se comunicata verbalmente.

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