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Articolo 28 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

[Aggiornato al 12/09/2014]

Rinnovazione del contratto

Dispositivo dell'art. 28 Legge equo canone

Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all'esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.

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Consulenze legali
relative all'articolo 28 Legge equo canone

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Luigi P. chiede
venerdì 08/05/2020 - Calabria
“Buongiorno.
Ho un contratto di fitto di immobile alla P.A. redatto e registrato nel 1995.
Detto contratto di locazione é stato stipulato per una durata di anni 6 (sei) e fino ad oggi non é mai stato disdetto dalla P.A che ha fino a dicembre scorso pagato nei termini stabiliti gli importi di locazione.
Nel 2014 i canoni di locazione sono stati falciati del 15% in omaggio alla famigerata per non dire incostituzionale "spending revue".
Il contratto di locazione dopo la prima scadenza di sei anni , 2001, ha continuato la sua validità come "tacito rinnovo"
Alcuni giorni addietro il Ministero scrive una racc. proponendo una rinegoziazione del contratto in corso o scaduto, ad un canone annuo commisurato al valore mInimo locativo fissato dall'Osservatorio del mercato immobiliare, ridotto del 15%, che corrisponderebbe ad una riduzione di oltre 6.000 Euro/anno.
Considerando il contratto in essere in tacito rinnovo fino al 1 dicembre 2025, desidererei sapere se:
1) se a norma del C.C. si ritiene valido il tacito rinnovo fino al 2015 in mancanza di disdetta da parte P.A. ;
2) In caso di non adesione alla rinegoziazione del contratto, la P.A. é tenuta a pagare i canoni di locazione attuali fino al 2015, quando cesserebbe il tacito rinnovo.
Il contratto prevede che una eventuale disdetto da parte della P.A. può avvenire solo se il Ministero decide di chiudere i propri uffici a omissis oppure se lo Stato può fornire locali di proprietà..
Resto in attesa di un Vs. gradito ed autorevole parere.
Cordiali saluti

Consulenza legale i 13/05/2020
La rinegoziazione al ribasso dei canoni di locazione di immobili locati alla pubblica amministrazione è sancita dall’art. 1, c. 616-620, Legge n. 160/2019 (ossia la Legge finanziaria 2020).
In particolare, gli Enti pubblici, entro 150 giorni dall’entrata in vigore della detta Legge (avvenuta il 01.01.2020), formulano nei confronti del locatore la proposta di stipulare un nuovo contratto con modificazione delle clausole relative al canone, concedendo il termine di trenta giorni per aderire o meno.
In caso di mancata accettazione, il contratto vigente continua a produrre effetti fino alla naturale scadenza; quando la locazione sia già scaduta prima del 01.01.2020 e il proprietario non concordi sulle nuove condizioni proposte, invece, la P.A. deve lasciare libero l’immobile.

Secondo quanto si legge nel quesito, il contratto di locazione qui in discussione è stato sottoscritto il 1 dicembre 1995 e poi rinnovato tacitamente di sei anni in sei anni (l’ultimo rinnovo risalirebbe al 1 dicembre 2019 con durata fino al 1 dicembre 2025).
Preliminarmente va chiarito che, in tema di locazione di immobili non abitativi, la normativa di riferimento non è contenuta solo nelle norme civilistiche, ma soprattutto nella L. n. 392/1978, che disciplina anche i contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori (v. art. 42).
Per individuare in quale delle due ipotesi previste dalla Finanziaria 2020 ricada il presente caso (prosecuzione del contratto in essere o liberazione dell’immobile), quindi, è fondamentale stabilire se il meccanismo del rinnovo tacito previsto dall’art. 28, L. n. 392/1978, sia efficace ed opponibile anche nei confronti della P.A..

In generale, si ritiene che la Pubblica Amministrazione non sia un contraente in tutto e per tutto equiparabile a un privato, in quanto la sua volontà di obbligarsi non può desumersi per implicito da fatti o atti concludenti, dovendo essere manifestata in forma scritta ad substantiam, cioè a pena di nullità (ex multis, Cassazione civile, sez. I, 08 gennaio 2020, n.142; Cassazione civile, sez. III, 11 novembre 2015, n.22994).
Tuttavia, per quanto riguarda i contratti analoghi a quello oggetto del quesito, una costante e pacifica giurisprudenza conferma l’applicabilità anche alla P.A. delle regole stabilite dalla L. n. 392/1978 in tema di rinnovo tacito.
Infatti, la protrazione del rapporto dopo la sua prima scadenza ex art. 28, L. n. 392/1978 non costituisce l'effetto di una tacita manifestazione di volontà, ma deriva direttamente dalla legge (ex multis, Cassazione civile, sez. III, 20 dicembre 2019, n.34162; Cassazione civile, sez. III, 20 marzo 2017, n.7040; Cassazione civile, sez. III, 24 luglio 2007, Cassazione civile, sez. III, 06 febbraio 2007, n. 2567).

Nel nostro caso, quindi, il contratto in essere si è validamente (e tacitamente) rinnovato nel dicembre 2019 per altri sei anni, con la conseguenza che, ove il proprietario non ritenga di accettare le nuove condizioni proposte dal Ministero, esso proseguirà alle condizioni attuali fino alla sua regolare scadenza.

Lello P. chiede
mercoledì 05/02/2020 - Campania
“Ero il conduttore di un locale commerciale da 11 anni, il locatore con lettera raccomandata mi ha comunicato disdetta formale del contratto allo scadere dei 12 anni salvo un cospiquo aumento del canone.Dopo aver ricevuto questa comunicazione ho deciso di lasciare il locale 6 mesi prima della scadenza dei 12 anni senza preavviso e lasciando anche delle morosità.Vorrei sapere : oltre alle morosità , sono tenuto a pagargli i fitti fino alla naturale scadenza del contratto ( cioè altre 6 mensilità?) oppure gli devo pagare 12 mensilità dal momento in cui ho rilasciato l'immobile ?
Grazie”
Consulenza legale i 06/02/2020
La normativa principale di riferimento relativa alle locazioni uso non abitativo è contenuta nella L.392/78 (la cosiddetta legge sull’equo canone).
In particolare, l’art. 28 prevede che il contratto si rinnovi tacitamente di sei anni in sei anni a meno che non sopravvenga disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza.
Se si tratta di prima scadenza (i primi sei anni) il locatore può dare disdetta solo casi indicati dall’art. 29 della predetta normativa.
L’art. 27 prevede a sua volta che è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

Nella presente vicenda, la disdetta del locatore è pienamente valida ed efficace non trattandosi di prima scadenza, essendo stata inviata allo scadere dei 12 anni.
La circostanza che Lei intenda lasciare il locale sei mesi prima della scadenza dei 12 anni, vista anche la comunicazione del locatore, comporta soltanto che debba corrispondere un importo dei canoni pari a sei mensilità (cioè fino alla scadenza contrattuale), oltre i canoni rimasti insoluti.
Ciò è confermato indirettamente anche dalla posizione della giurisprudenza di legittimità in tema di recesso anticipato del conduttore. Sul punto, infatti, la Suprema Corte con sentenza n. 16304/2016 ha statuito che: “anche in caso di recesso anticipato l'obbligo di pagamento del canone continua a sussistere fino alla data dell'effettiva riconsegna dell'immobile qualora essa sia successiva a quella di scadenza del periodo di preavviso”.

Alfonso A. chiede
venerdì 10/03/2017 - Campania
“Contratto di affitto di un locale, in catasto C2, ad uso esclusivo "CIRCOLO SOCIALE", con decorrenza dal 01/01/2005, durata 6+6 e scadenza 30/04/2017.
La sottoscritrice è decedura nell'anno 2010, ma gli eredi o l'erede non hanno mai chiesto il rinnovo con una nuova scadenza. Il 31/10/2016,un erede che, si dichiara "erede universale", invia una lettera raccomandata A.R.al Circolo Sociale, ma non al rappresentante legale.
La raccomandata, ritirata alla posta da un socio il 7/11/2016, comunicava disdetta, senza rinnovo.
Non avendo l'erede inviato disdetta 12 mesi prima, il contratto si è rinnovato automaticamente per altri 6+6?
Aggiungo infine che il contratto recita: "la locazione avra' la durata di anni sei con inizio 1/1/2005 salvo (uno solo) rinnovo tacito di legge in mancanza di disdetta nel termine di sei mesi antecedenti la data di scadenza.e ancora alla fine del contratto e scritto che "per quanto non espressamente contemplato nel presente contratto,le parti si rimettono alle disposizioni di legge vigenti in materia e agli usi locali."
Ritenendo che il contratto sia nullo,ho proposto il quesito per sapere se il contratto si e' automaticamente rinnovato per altri 6+6.
Consulenza legale i 16/03/2017
Il contratto di locazione in questione rientra senza dubbio nel novero di quelli che hanno ad oggetto immobili ad uso non abitativo.

Ciò in forza dell’art. 42 della Legge n. 392/1978: “I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, hanno la durata di cui al primo comma dell'articolo 27.
A tali contratti si applicano le disposizioni degli articoli 32 e 41, nonché le disposizioni processuali di cui al titolo I capo III, ed il preavviso per il rilascio di cui all'articolo 28.”

L’art. 27, cui il 42 rimanda, contiene la disciplina della durata della locazione, sempre riferita agli immobili ad uso non abitativo, e stabilisce per questi ultimi una durata minima non inferiore a sei anni.

L’art. 28, sempre della stessa legge, riguarda la rinnovazione del contratto, e recita: “Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all'esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza (…)”.

Nel caso in esame, ad avviso di chi scrive, sono tre i profili che vanno chiariti:
1) se sia legittima la clausola contrattuale che stabilisce un solo rinnovo, alla prima scadenza, per altri sei anni e poi basta;
2) se sia legittima la medesima clausola contrattuale laddove prevede sei mesi, anziché dodici, quale termine di preavviso per la disdetta;
3) se, nel caso in cui la clausola fosse nulla, la raccomandata pervenuta dal conduttore entro il termine dei sei mesi prima della scadenza contrattuale possa essere comunque considerata un valido recesso.

1)
Per quanto riguarda il primo punto, la clausola deve ritenersi sicuramente nulla: la legge – che è in generale molto garantista nei confronti del conduttore – prevede chiaramente un rinnovo di sei anni in sei anni salvo disdetta. Se quest’ultima, dunque, non interviene in tempo utile il contratto si rinnova in automatico e non può essere previsto diversamente dalla parti.

2)
Sul secondo punto, la clausola contrattuale è comunque nulla altresì perché la legge ha posto un termine minimo inderogabile per il preavviso.
La riprova sta innanzitutto nella lettera dell’articolo 28, che parla di disdetta “almeno” 12 o 18 mesi prima: il termine “almeno” indica chiaramente che non è dato un termine inferiore.
Inoltre il legislatore ha previsto, agli ultimi due commi del predetto art. 27 della L. n. 392/1978, un diritto di recesso da esercitarsi entro un termine più breve: “È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.
Ebbene, se la norma ha previsto per il conduttore la possibilità di sciogliersi dal vincolo contrattuale entro il più breve termine di sei mesi solo quando ricorrano gravi motivi, ciò significa che i sei mesi costituiscono un’eccezione alla regola e che dunque il termine da rispettare (minimo, inderogabile) nei casi ordinari è quello di 12 (o 18) mesi.

Nel caso di specie, dunque, la disdetta inviata solo sei mesi prima della scadenza e non dodici, come prescrive la legge, è inefficace ed il contratto si è rinnovato automaticamente per altri sei anni. Attenzione, non di altri sei + sei, per un totale di altri dodici anni, ma solamente di ulteriori sei (come recita in modo inequivoco il testo del citato articolo 28).

Si ricorda che la nullità di una clausola non inficia la validità dell’intero contratto: quella illegittima verrà di diritto (ovvero automaticamente) sostituita dalla disciplina di legge.

3)
Per quel che concerne infine la terza questione, va escluso che la raccomandata pervenuta dal conduttore costituisca, anziché una normale disdetta, una comunicazione di recesso anticipato: ciò non solo perché, banalmente, neppure nella lettera si parla di recesso ma soprattutto perché nel contenuto della medesima non sono specificati i gravi motivi che potrebbero giustificare il recesso stesso.
“Gravi motivi” sono quelli non solo estranei alla volontà del conduttore, ma anche imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, il cui effetto è rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto stesso. Non possono essere, pertanto, riconducibili alla soggettiva ed unilaterale valutazione del conduttore (Cass. n. 26892/2014).
Se tali motivi non sono stati specificati nella lettera inviata al Circolo Sociale, quest’ultima non potrà configurarsi come recesso.

Che a mandare la disdetta o il recesso debbano essere gli eredi, è pacifico: “In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l'attività”. (art. 37 L. n. 392/1978).

Sull’invio della raccomandata all’indirizzo del Circolo Sociale e non, formalmente, del legale rappresentante, va detto che, in realtà, tutto dipende dal buon fine della missiva: la raccomandata va indirizzata certamente al “locatore”, che in questo caso si presume sia l’ente; se la spedizione è stata fatta presso l’indirizzo del Circolo Sociale ed è stata regolarmente ritirata da un socio si può legittimamente presumere che ne sia venuto a conoscenza anche il legale rappresentante. Si precisa come, in effetti, la disdetta sia considerata un atto, certamente recettizio, ma non soggetto ad obblighi di forma, per cui potrebbe essere valida, per ipotesi, anche se comunicata verbalmente.