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Articolo 34 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

[Aggiornato al 30/10/2020]

Indennità per la perdita dell'avviamento

Dispositivo dell'art. 34 Legge equo canone

In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.

Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.

Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.(1)

Note

(1) La Corte costituzionale, con sentenza 30 novembre-14 dicembre 1989, n. 542 ha dichiarato l'illegittimità costituzionale "dell'art. 34, della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), nella parte in cui non prevede i provvedimenti della pubblica Amministrazione tra le cause di cessazione del rapporto di locazione che escludono il diritto del conduttore alla indennità per la perdita dell'avviamento".

Spiegazione dell'art. 34 Legge equo canone

La disposizione in commento assume un particolare significato se letta nell’ottica complessiva dello spirito della Legge equo canone.
Infatti, coloro che esercitano attività industriali, artigianali o commerciali subiscono un danno non indifferente dallo spostamento del luogo dove svolgono la propria attività, per ragioni di vario tipo, tra le quali rientra in primis la perdita del cosiddetto “avviamento”.
Correlativamente, il locatore potrebbe ricavare, dalla sostituzione del vecchio conduttore con uno nuovo, un indebito vantaggio, consistente proprio nel valore accresciuto dell'immobile che si concede in locazione, presso il quale è stata esercitata per diverso tempo una certa attività commerciale. Il conduttore, infatti, esercitando la sua attività, ha nel tempo apportato una notevole valorizzazione all’immobile.
L’avviamento rappresenta il maggior valore attribuito al complesso aziendale rispetto al suo valore contabile. Il concetto di avviamento è peraltro collegato a quello di “clientela da posizione”, che appunto si forma nel tempo attorno ad una certa attività commerciale.
La disciplina dell’indennità da perdita dell’avviamento ha subito nel tempo delle importanti e significative modifiche legislative. Infatti, inizialmente, il conduttore che volesse chiedere l’indennità in oggetto, era onerato dal dovere di provare il danno subito.
Con l’introduzione della Legge equo canone, invece, il legislatore ha introdotto una presunzione di danno, fondata sull’id quod plerumque accidit e avente funzione riparatoria, attraverso la quale il conduttore viene esentato dal dovere di provare il danno subito, essendo il pregiudizio presunto per il solo fatto di dover lasciare la propria attività imprenditoriale, trasferendola in un luogo diverso.
Secondo quanto affermato dalla giurisprudenza sul tema, al fine del riconoscimento dell’indennità di avviamento a favore del conduttore, è sufficiente la dimostrazione non tanto del danno, quanto dell’effettivo utilizzo dell’immobile per lo svolgimento di attività che abbiano prodotto contatti diretti con il pubblico degli utenti.
Nel caso in cui, poi, a tale danno presunto da perdita dell’avviamento, si aggiunga anche il pregiudizio derivante dal fatto che nell’immobile locato venga svolta un’altra attività identica a quella svolta dal conduttore precedente, allora spetterà anche una l’indennità aggiuntiva prevista dall’art. 34 secondo comma.
Il diritto del conduttore a percepire l’indennità per perdita dell’avviamento sorge nel momento in cui viene a cessare il rapporto locatizio.
In particolare, tale cessazione della locazione non deve derivare da un’iniziativa del conduttore, bensì dal recesso, o dal diniego alla rinnovazione del contratto, derivanti dalla volontà del locatore, che producano il rilascio dell’immobile da parte del conduttore. Più nello specifico, la giurisprudenza ha affermato che il diritto all’indennità sorge in seguito all’esercizio della facoltà del locatore di negare il rinnovo contrattuale, anche quando tale disdetta venga successivamente dichiarata nulla, per violazione dell’osservanza delle forme e dei requisiti di cui all’art. 29 della l. equo canone.
Allo stesso modo, nel caso in cui le parti siano addivenute ad una transazione, l’indennità andrà comunque riconosciuta al locatore, anche se questi abbia aderito alla proposta del locatore di carattere stragiudiziale, essendo comunque il rilascio dell’immobile la conseguenza di una iniziativa del locatore.
Per quanto attiene, poi, alla legittimazione ad ottenere l’indennità da perdita dell’avviamento, essa spetta al conduttore che abbia esercitato nell’immobile locato la propria attività di carattere produttivo o commerciale, instaurando un rapporto diretto con il pubblico.
Nella particolare ipotesi in cui il conduttore abbia concluso un contratto di sublocazione, l’indennità da perdita dell’avviamento, secondo la giurisprudenza maggioritaria, non spetterà direttamente al subconduttore, come riteneva invece una giurisprudenza più datata. L’opinione attualmente prevalente degli interpreti è nel senso di attribuire la legittimazione ad ottenere l’indennità al conduttore solamente nei confronti del suo locatore, e al subconduttore nei confronti del suo sublocatore (ovvero il conduttore).
È frequente nella pratica che il conduttore utilizzi l’immobile locato solo parzialmente per un’attività industriale o commerciale a contatto diretto con il pubblico. Si parla in tal senso di “uso promiscuo” dell’immobile. Riguardo a tale fattispecie la giurisprudenza si presenta divisa, distinguendosi coloro che ammettono l’utilizzo del “criterio della prevalenza” da coloro che non lo ammettono.
I primi sostengono che l’indennità da perdita dell’avviamento spetti al conduttore che esercita nell’immobile locato un’attività di vendita al minuto in maniera esclusiva o almeno “prevalente” rispetto allo svolgimento di altre occupazioni. Viceversa, la giurisprudenza più tradizionale ha sempre ritenuto che l’indennità in questione competa anche a colui che esercita nell’immobile locato l’attività di vendita e di produzione, senza che la prima attività debba prevalere sulla seconda.
Per quanto riguarda gli oneri probatori delle parti, si ritiene in dottrina che spetti al conduttore (in base alla lettura dell’art. 2697 del c.c.) provare che il contratto è cessato in seguito ad una precisa attività ad iniziativa del locatore, che consiste in genere nel recesso o nella disdetta. Allo stesso modo, sarà onere del conduttore provare di aver svolto all’interno dell’immobile locato le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'art. 27 della l. equo canone, come previsto dal comma 1 della norma in commento. Inoltre, in conduttore dovrà provare che l’attività da lui svolta comportava contatti diretti con il pubblico.
Viceversa, come accennato sopra, il conduttore non sarà tenuto a fornire la prova del pregiudizio in concreto subito, derivante dalla perdita dell’avviamento, bastando la dimostrazione che l’attività svolta rientra tra quelle per cui l’indennità è prevista.
Una nota sentenza della Corte Costituzionale, la n. 300 del 1983, ha dichiarato manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale riguardante il contrasto dell’art. 34 con gli articoli 3, e 42, commi 2 e 3, della Costituzione, nella parte in cui non subordina il diritto ad ottenere l’indennità alla concreta esistenza di un pregiudizio in capo al conduttore. La Consulta ha ritenuto, infatti, che l’attribuzione "automatica" di tale indennità in funzione di ristoro del danno che normalmente deriva al conduttore dalla perdita dell’avviamento, rientra tra le discrezionali e legittime scelte del legislatore, il quale evidentemente ha concepito tale strumento in un’ottica di tutela del mercato e delle imprese.
Il locatore, dal canto suo, potrà in ogni caso fornire la prova dell’assenza dei presupposti per ottenere l’indennità da perdita dell’avviamento che, costituendo una prova negativa, risulterà particolarmente gravosa da dare.
La norma, al comma 1, determina in via preventiva l’ammontare dell’indennità di avviamento, qualificandola in un importo “pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto”.
Nel caso in cui tra le parti sorga una controversia in merito alla quantificazione dell’indennità, sarà il conduttore a dover quantificare la somma richiesta a titolo di indennità, e il locatore a sua volta dovrà stimare la somma da proporre al conduttore. Una volta che tale somma verrà elargita dal locatore al conduttore, sarà possibile eseguire il provvedimento di rilascio dell’immobile.
Il secondo comma della disposizione prevede inoltre una indennità aggiuntiva”, allorquando l’immobile locato venga successivamente adibito allo svolgimento della stessa attività o di un’attività inclusa nella medesima tabella merceologica di quella esercitata dal conduttore originario.
Tale indennità aggiuntiva trova la sua giustificazione nell’ulteriore pregiudizio subito dal conduttore nel momento in cui, oltre a perdere il proprio avviamento, si trovi al cospetto di un nuovo conduttore che invece può avvantaggiarsi del flusso di clientela precedente.
I presupposti per ottenere l’indennità aggiuntiva sono:
  • che l’attività esercitata dal nuovo conduttore sia affine a quella precedentemente esercitata (se prima si effettuava vendita al minuto, non spetterà l’indennità se la nuova attività sarà di vendita all’ingrosso, mutando in tal caso il tipo di clientela);
  • che la nuova attività sia uguale o comunque inclusa nella medesima tabella merceologica di quella precedente;
  • che il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente;
  • che, infine, l’attività uguale o affine venga effettivamente esercitata e non rimanga una mera intenzione di destinare l’immobile a tale scopo.
Ci si è chiesti in dottrina se sia possibile, per il conduttore, rinunciare al diritto all’indennità da perdita dell’avviamento.
Ebbene, si ritiene a tal riguardo che tale opzione sia percorribile allorquando, per esempio, il conduttore rinunci a tale suo diritto a fronte di una controproposta da parte del locatore che può consistere in una riduzione del canone di locazione o anche nella pattuizione di una proroga della durata contrattuale.
Allorquando il rapporto locatizio venga a cessare, il locatore sarà tenuto a versare l’indennità da perdita dell’avviamento, mentre il conduttore dovrà restituire l’immobile locato.
Può capitare che il locatore ometta o ritardi di versare al conduttore l’importo corrispondente all’indennità da perdita dell’avviamento. In tal caso, il conduttore sarà onerato esclusivamente dall’obbligazione del versamento del canone fino al rilascio dell’immobile, senza però essere tenuto a risarcire al locatore il maggior danno derivato dal ritardato rilascio dell’immobile, se questo è causato proprio dall’inadempimento del proprietario.
In tal senso si è espressa anche la Corte di Cassazione la quale ha affermato, con sentenza n. 13417 del 2001, che “l'inquilino che alla scadenza del contratto rifiuti la restituzione dell'immobile in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento è obbligato esclusivamente al pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, a nulla rilevando che continui a godere dell'immobile per l'esercizio della sua attività o, al contrario, si limiti a detenerlo astenendosi dall'utilizzarlo".
Per quanto riguarda poi il calcolo dell’indennità, esso va effettuato sull’intero canone di locazione e, come accennato, corrisponde ad una somma forfettaria predeterminata in via preventiva dal legislatore. Da ciò la giurisprudenza deduce che il giudice non è autorizzato a pervenire in via equitativa ad una determinazione del danno diversa da quella stabilita dalla norma.
Anche nel caso in cui dovessero esserci delle discordanze di calcoli che conducono a delle lungaggini per la determinazione dell’indennità, al locatore non rimarrà altra scelta che attendere la risoluzione della vertenza o, in alternativa, acconsentire alle richieste avanzate dal conduttore. Come si è detto, infatti, fino al pagamento dell’indennità, il conduttore non sarà tenuto a corrispondere altre somme, se non quella corrispondente al pagamento del canone, anche nell’ipotesi in cui il locatore dovesse subire un danno in seguito alla ritardata riconsegna dell’immobile.
Inoltre, la giurisprudenza ha attribuito all’indennità la qualificazione di debito di valuta che, in quanto tale, diviene esigibile solamente quando l’immobile viene rilasciato.
Infine, è bene precisare che il rapporto locatizio può cessare anche in seguito all’esercizio da parte della pubblica amministrazione del proprio potere ablatorio. In tal caso, il conduttore non potrà avanzare alcuna richiesta nei confronti della p.a., considerato che l’amministrazione non può essere considerata parte locatrice e non assume di conseguenza alcun tipo di obbligo nei confronti del conduttore.

Rel. ministeriale L. 392/1978

(Relazione ministeriale L. 392/1978)

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È stata riproposta nei commenti a questo articolo la problematica già sorta in sede di applicazione dell’art. 4 della L. 27 gennaio 1963, n. 19 (che ammetteva una commisurazione dell’indennizzo alla perdita effettivamente subita dal conduttore nella misura dell’utilità che ne potesse derivare al locatore e nel limite massimo di trenta mensilità del canone di affitto che l’immobile potesse rendere secondo i prezzi correnti di mercato per i locali aventi le stesse caratteristiche) in relazione all’automatismo e alla rigidità del sistema.
Opportunamente, peraltro, il legislatore in considerazione delle numerosissime e intricate questioni sorte in dottrina e in giurisprudenza per l’applicazione del citato art. 4, con riferimento ai parametri in esso contemplati, solo apparentemente di facile individuazione, ha preferito utilizzare un criterio di tutta semplicità, piuttosto che allargare ulteriormente l’ambito delle ipotesi e dei collegamenti. Si è stabilito, così, che l’indennizzo sia commisurato, in modo del tutto automatico, ad un multiplo, predeterminato, dell’ultimo canone corrisposto dal conduttore.
Fra le ipotesi nelle quali non è consentita la corresponsione di indennità (cessazione del rapporto dovuto a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore, o alla pendenza di una delle procedure concorsuali) non è compresa quella in cui il rapporto sia cessato per non avere il conduttore esercitato il diritto di prelazione, ai sensi dell’art. 40 della legge. Tale esclusione deriva dal fatto che il rapporto, nel caso considerato, non cessa per effetto del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore, ma per l’essere il rapporto venuto a scadenza e per l’avere il locatore intimato disdetta. L’esclusione è stata criticata per la considerazione che sarebbe riferibile al conduttore la mancata prosecuzione del rapporto, sia pure alle nuove condizioni comunicate dal locatore, per cui l’indennità, essendo il fatto pregiudizievole riconducibile in qualche modo alla volontà del conduttore, non dovrebbe essere corrisposta. Il rilievo non appare conferente, dal momento che l’elemento determinante per ritenere dovuta la indennità sono le nuove condizioni della locazione: non si può legittimamente imporre al conduttore di accettare tali condizioni, anche se per lui non convenienti, pena la negazione della indennità; diversamente si stabilirebbe un collegamento, inesistente sul piano logico e giuridico, fra la instaurazione del nuovo rapporto locatizio e la indennità medesima, e non, come è nella legge, fra questa e la cessazione del vecchio rapporto.
Tale interpretazione è suffragata dalla disposizione dell’art. 69 che ammette che al conduttore sia corrisposta una indennità per la perdita dell’avviamento commerciale nella ipotesi del mancato esercizio, da parte sua, del diritto di prelazione; non anche, però, quella maggiorata per i casi di identità o di affinità delle attività esercitate nell’immobile.
Conclusivamente si deve rilevare che le osservazioni e le perplessità avanzate dalla dottrina sono passate al vaglio del legislatore, prima delle sue definitive determinazioni.

Massime relative all'art. 34 Legge equo canone

Cass. civ. n. 13934/2016

In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, il diritto all’ulteriore indennità per la perdita di avviamento, prevista dall’art. 34, comma 2, della 1. n. 392 del 1978, spetta qualora il locale sia utilizzato per la medesima (o affine) attività commerciale esercitata dal conduttore entro l’anno dalla cessazione del precedente rapporto, termine che decorre non dalla data di cessazione del contratto decisa giudizialmente, ma da quella in cui effettivamente l’immobile è stato rilasciato.

Cass. civ. n. 8558/2012

Per stabilire se l’attività svolta nell’immobile locato abbia natura imprenditoriale o professionale (e, di conseguenza, se allo scioglimento del contratto spetti o no al conduttore l’indennità per la perdita dell’avviamento), occorre avere riguardo non alla qualifica (professionale o meno) delle persone che vi lavorano, ma alla prevalenza, nell’ambito delle attività ivi esercitate, dell’elemento imprenditoriale o di quello professionale (in applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito la quale aveva qualificato come "professionale" l’attività svolta in un casa di cura privata, in base all’assunto che essa non potesse essere svolta se non con l’ausilio di personale medico).

Cass. civ. n. 2082/2012

Nell’ipotesi in cui, nel corso del procedimento instaurato dal locatore per ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenga la restituzione dell’immobile per finita locazione, non vengono meno l’interesse ed il diritto del locatore ad ottenere l’accertamento dell’operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, potendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli come, in caso di immobile non abitativo, la non debenza dell’indennità di avviamento.

Cass. civ. n. 3592/2010

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, qualora il contratto abbia ad oggetto locali comunicanti ma aventi diversa destinazione commerciale (nella specie, magazzino e negozio), e il canone sia unico e indistinto, il locatore non può sottrarsi al pagamento dell’indennità di cui all’art. 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392, commisurata all’intero canone nell’assunto che solo una parte dell’immobile strutturalmente unitario - al di là delle distinte indicazioni catastali - sia destinato al contatto diretto con il pubblico, spettando la detta indennità quando l’attività che comporti il contatto diretto con il pubblico sia prevalente, e dovendosi commisurare (a stessa, anche in tal caso, all’intero canone e non alla parte di esso riferibile alla sola superficie utilizzata per il contatto diretto con il pubblico.

Cass. civ. n. 23557/2009

L’esercizio privato dell’insegnamento va qualificato come attività d’impresa quando sia finalizzato alla realizzazione di un lucro, e sia impartito avvalendosi di un complesso di beni organizzati in forma di azienda. Ne consegue che, ove tale attività sia svolta con queste modalità all’interno di un immobile condotto in locazione, alla cessazione di questa spetterà al conduttore l’indennità per la perdita dell’avviamento prevista dall’art. 34 della L. 27 luglio 1978, n. 392, e che eventuali clausole contrattuali di rinuncia alla suddetta indennità sono nulle ai sensi dell’art. 79 della medesima legge.

Cass. civ. n. 15719/2006

Il versamento dell’indennità di avviamento ex art. 34 L. n. 392/78 - effettuato dal locatore con la riserva di ripeterla nell’ipotesi in cui non risultasse dovuta - vale, di per sé, ad escludere qualsiasi preclusione a proporre domanda di accertamento negativo del diritto al pagamento dell’indennità medesima.

Cass. civ. n. 11378/2006

L’indennità per perdita di avviamento commerciale, prevista dall’art. 34, secondo comma, legge n. 392 del 1978 qualora l’immobile sia destinato, da parte del locatore in proprio o di un terzo, all’esercizio della stessa attività o di un’attività affine a quella già esercitata dal conduttore uscente, è giustificata dal vantaggio derivante per il nuovo esercente dal subentro in un avviamento in atto, mediante l’acquisizione della clientela che al locale affluiva. Ne discende che non sussiste il presupposto per il riconoscimento di tale indennità qualora un locale già adibito ad attività commerciale di vendita al minuto (nella specie, di preziosi) sia nuovamente locato ed adibito, entro l’anno, ad attività di vendita all’ingrosso, poiché la clientela di un esercizio di vendita al minuto non coincide con quella che si rivolge ad un esercizio di vendita all’ingrosso. A tal fine rileva la previsione contrattuale del tipo di attività da insediare nell’immobile, senza che possano assumere rilevanza i mutamenti d’uso successivi, che si verificano ove l’attività di vendita al minuto divenga prevalente sull’altra.

Cass. civ. n. 14610/2005

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l’immobile utilizzato a locale di esposizione, in tanto può determinare l’esistenza del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento, in quanto il conduttore istante provi che possa essere considerato come luogo aperto alla frequentazione diretta della generalità dei consumatori e, dunque, da sé solo in grado di esercitare un richiamo su tale generalità, così divenendo un collettore di clientela ed un fattore locale di avviamento, senza che possa darsi rilievo al modo dell’organizzazione dell’attività del conduttore e alla circostanza che questi abbia creato un vincolo di accessorietà funzionale tra l’immobile adibito a deposito ed esposizione e l’immobile destinato alla vendita. (Nel caso di specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento in relazione ad un locale adibito ad esposizione di mobili, sul rilievo che non era aperto all’affluenza diretta e immediata del pubblico, che in esso non era autorizzata l’attività di vendita, la quale non risultava neanche provata, in quanto gli scontrini fiscali venivano emessi in altro locale posto di fronte).

Cass. civ. n. 2834/2002

L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale è dovuta ope legis al conduttore uscente ai sensi dell’art. 34 legge 27 luglio 1978, n. 392, prescindendo da qualsiasi accertamento circa la relativa perdita ed il danno che il conduttore abbia subito in concreto in conseguenza del rilascio. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata per avere il giudice del merito escluso la perdita dell’avviamento sul rilievo che il conduttore aveva continuato ad esercitare la sua attività in un altro appartamento del medesimo ufficio).

Cass. civ. n. 2086/2002

Affinché l’attività di insegnamento o di istruzione possa considerarsi esercitata in forma di impresa, sì da costituire titolo per la percezione dell’indennità di avviamento, non è sufficiente che sia intesa alla realizzazione di un lucro, ma è, altresì, necessario che costituisca il risultato di un’organizzazione aziendale, e cioè di un complesso strumentale di fattori materiali e personali che fungano da supporto indispensabile e non secondario del servizio di istruzione offerto al pubblico. (Nella specie, l’immobile locato era adibito a scuola di danza).

Cass. civ. n. 15091/2001

In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, il rilascio dell’immobile da parte del conduttore a seguito di disdetta ai sensi dell’art. 28, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, non comporta il venir meno del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, ancorché la disdetta intimata dal locatore debba considerarsi inefficace (perché tardiva), atteso che in tale ipotesi il rilascio non può essere ricondotto al mutuo consenso del locatore e del conduttore in ordine alla cessazione della locazione, costituendo la disdetta, ancorché inefficace, estrinsecazione di una unilaterale iniziativa dello stesso locatore, cui soltanto è imputabile la conclusione del rapporto, a meno che l’acquiescenza del conduttore nasconda in realtà il suo sostanziale, assoluto disinteresse a permanere nell’immobile. (Nella specie la S.C. ha escluso che tale disinteresse potesse dedursi dall’asserita cessazione dell’attività commerciale da parte del conduttore parecchi mesi dopo la disdetta, e non prima di essa).

Cass. civ. n. 13636/2001

In tema di indennità di avviamento, l’art. 34 terzo comma della legge n. 392 del 1978 prevede che l’esecuzione del provvedimento di rilascio è condizionata all’avvenuto pagamento della stessa. La corresponsione dell’indennità consiste, dunque, in una condizione di procedibilità dell’azione esecutiva e non condiziona la formazione del titolo esecutivo.

Cass. civ. n. 1177/2000

Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali, disciplinate dagli artt. 27 e 34 della L. 27 luglio 1978, n. 392 e, in regime transitorio, dagli artt. 69, 71 e 73 della stessa legge, scaduto il contratto, il conduttore che rifiuta la restituzione dell’immobile in attesa di ricevere dal locatore il pagamento dell’indennità per l’avviamento a lui dovuta, è obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto, ma solo di questo.

Cass. civ. n. 9195/1999

In tema di contratti di locazione non abitativa venuti a cessare alle scadenze legali fissate negli artt. 67 e 71 della legge n. 392 del 1978, se il rapporto successivamente prosegue anche tacitamente fra le parti, viene a nascita un rapporto del tutto nuovo, soggetto alla disciplina ordinaria di cui alla suddetta legge, e pertanto anche a quella di cui all’art. 34 circa i criteri di determinazione della indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.

Cass. civ. n. 8389/1999

Non integra gli estremi della cessione della locazione il mero adempimento del terzo dell’obbligo di pagare il canone, pur se il locatore risulti a conoscenza della provenienza del pagamento.

Cass. civ. n. 3984/1999

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, la rinuncia implicita alla indennità di avviamento contenuta in un contratto di transazione non è affetta da nullità ex art. 79 della L. n. 392 del 1978 (per stipulazione di patti contrari alla legge stessa), in quanto tale norma è volta ad evitare la elusione in via preventiva dei diritti del locatario, ma non esclude la possibilità di disporne una volta che i diritti medesimi siano sorti.

Cass. civ. n. 12419/1998

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, qualora la data di rilascio ricada nella sospensione dell’esecuzione prevista dall’art. 7 D.L. n. 551 del 1988, conv. nella legge n. 61 del 1989, il conduttore è tenuto, per tutto il periodo di operatività della predetta sospensione, a corrispondere al locatore l’indennità di occupazione, nella misura prevista dal secondo comma del citato art. 7, a nulla rilevando che non gli sia ancora stata corrisposta, né offerta, l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, spettantegli a norma dell’art. 34 legge n. 392 del 1978, in quanto, nell’indicato periodo di sospensione, il provvedimento di rilascio non è eseguibile per cause diverse e indipendenti dalla mancata corresponsione dell’indennità per perdita di avviamento, con la conseguenza che, durante il periodo medesimo non può ritenersi gravante sul locatore l’onere di corrispondere la stessa.

Cass. civ. n. 12090/1998

L’indennità per la perdita dell’avviamento di cui all’art. 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392 consiste in un debito di valuta e non di valore. (Nel caso di specie la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva considerato il debito per la perdita dell’avviamento come debito di valore, liquidandolo con adeguamento ai valori monetari al momento della sentenza).

Trib. civ. Lecce n. 1871/1998

Al conduttore d’immobile adibito ad attività commerciale stagionale compete l’indennità di avviamento, almeno ogni qual volta la cessazione del rapporto sia dovuta non a mancata manifestazione della volontà del conduttore di rinnovare il rapporto al termine della prima, seconda, terza, quarta e quinta stagione (situazione da equiparare ad una disdetta o recesso da parte del conduttore medesimo), bensì alla scadenza naturale del rapporto per insussistenza di un obbligo normativo del locatore di garantire la locazione stagionale oltre il sesto anno.

Cass. civ. n. 667/1998

Il diritto all’indennità di avviamento commerciale (art. 34 legge 27 luglio 1978 n. 392) presuppone un rapporto di locazione in atto, legittimante il godimento de iure dell’immobile, e perciò non spetta se il conduttore, contravvenendo all’obbligo di restituzione (art. 1591 c.c.), permane nel godimento dell’immobile dopo la scadenza del contratto, pur se rispetta la data fissata nel provvedimento di rilascio (art. 56 stessa legge).

Cass. civ. n. 12720/1997

L’indennità di avviamento commerciale, prevista dall’art. 34 della L. 27 luglio 1979, n. 392, può spettare anche nel caso di ubicazione, nei locali condotti in locazione, degli uffici direzionali di una banca - la cui attività (art. 2195, n. 4, cod. civ.) è finalizzata ad un servizio pubblico - essendo funzionali al soddisfacimento delle richieste dell’utenza, secondo l’articolazione organizzativa e le necessità operative del settore.

Cass. civ. n. 1232/1997

Il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento, prevista dall’art. 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392, può essere riconosciuto al conduttore di immobile nel quale venga esercitata congiuntamente la vendita all’ingrosso e al minuto (ancorché in violazione del divieto di cui all’art. 1 della legge 11 giugno 1971, n. 426) solo quando l’attività di vendita al minuto, con modalità che comportino contatto diretto con il pubblico, abbia carattere prevalente rispetto all’altra. (Fattispecie relativa ad attività di vendita all’ingrosso di apparecchiature farmaceutico sanitarie, nella quale i giudici di merito - con decisione annullata sul punto dalla Suprema Corte - accogliendo la domanda di indennità di avviamento avevano dato rilievo allo svolgimento anche di una attività di vendita al dettaglio di tali apparecchiature senza porsi il problema del carattere prevalente o no di quest’ultima).

Cass. civ. n. 810/1997

In caso di cessazione della locazione di un bene su un immobile complementare - nella specie spazio scoperto, adibito a stazionamento di un camion per la vendita di panini e bevande, situato su un’area di parcheggio per i clienti di un esercizio commerciale - non spetta al conduttore l’indennità prevista dall’art. 34 della legge 27 luglio 1978 n. 392 perché da un lato egli ha sfruttato la clientela altrui (cosiddetto avviamento parassitario); dall’altro la fattispecie rientra nell’art. 35 ultima parte della stessa legge essendo le esemplificazioni ivi indicate (immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali) suscettive di interpretazione analogica.

Cass. civ. n. 10820/1995

La disposizione dettata, con riferimento alle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione per cui sia dovuta alla cessazione del rapporto l’indennità per la perdita dell’avviamento, dall’art. 34 della legge 27 luglio 1978 n. 392 (e, per il regime transito¬rio, dall’art. 69, sia nella stesura originaria che nel testo di cui al D.L. n. 832 del 1986, convertito con modificazioni in legge n. 15 del 1987), secondo cui «l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionata dall’avvenuta corresponsione dell’indennità», ha efficacia innanzitutto sul piano sostanziale e, subordinando il rilascio al versamento dell’indennità, specularmente condiziona il pagamento dell’indennità al rilascio e instaura così tra le due obbligazioni un’interdipendenza che costituisce fondamento per un’eccezione alla stessa assimilabile. Infatti detta disposizione, inserendosi nel quadro normativo di protezione delle attività imprenditoriali svolte in immobili locati, costituisce ulteriore espressione della tutela dell’avviamento e non attribuisce un mero diritto di ritenzione, ma consente la protrazione dell’esercizio dell’attività economica nell’immobile - sulla base di un rapporto instaurato in forza di legge, geneticamente collegato al precedente rapporto contrattuale, da cui ripete l’essenza minimale delineata dall’art. 1571 c.c., e avente per finalità proprio la protrazione dell’uso dell’immobile - fino al momento in cui il conduttore possa utilizzare la prevista monetizzazione del valore di avviamento per assicurare un’altra adeguata collocazione all’impresa. Conseguentemente non è idonea a determinare la costituzione in mora del locatore quanto al pagamento dell’indennità di avviamento la sola richiesta di pagamento se non sussiste oggettivamente la sua mora, in conseguenza del rilascio dell’immobile o di un’offerta del conduttore di restituzione dello stesso, formulata con le modalità previste dall’art. 1216 c.c. (Nella specie la S.C. ha annullato la sentenza con cui, nel giudizio promosso dal locatore per la determinazione dell’indennità di avviamento, era stato riconosciuto il diritto del conduttore agli interessi e al maggior danno da svalutazione monetaria relativamente all’indennità stessa, a seguito di proposizione da parte sua di domanda riconvenzionale in tal senso, dal giudice di merito valorizzata quale atto di costituzione in mora a prescindere dal rilascio dell’immobile o dalla relativa offerta).

Cass. civ. n. 6019/1995

L’attività scolastica esercitata a fini di lucro e con gestione a strutture imprenditoriale integra attività commerciale rientrante nella previsione dell’art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sicché al conduttore di immobile adibito alla suddetta attività spetta alla cessazione del rapporto l’indennità di avviamento.

Cass. civ. n. 9558/1994

L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex artt. 34 e 35 della legge sull’equo canone compete al conduttore dell’immobile adibito ad uso non abitativo soltanto quando l’attività di vendita al minuto con modalità che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori sia esclusiva o prevalente rispetto ad altre attività eventualmente esercitate nello stesso locale (nella specie, la decisione di merito confermata dalla S.C. aveva negato il diritto del conduttore all’indennità in quanto l’attività prevalente esercitata nell’immobile era quella di progettazione di edifici e non di vendita di appartamenti).

Cass. civ. n. 3974/1994

L’attività didattica impartita nell’autoscuola si accompagna, con carattere di inscindibilità, alla somministrazione di taluni servizi ed all’espletamento di varie incombenze (quali la richiesta del cosiddetto foglio rosa per il discente, l’organizzazione delle visite mediche, il noleggio di veicoli specificamente attrezzati, l’organizzazione per l’espletamento degli esami, i contatti con i pubblici uffici per il rilascio dell’autorizzazione finale) che di per sè integrano un’attività aziendale. Consegue, pertanto, che l’autoscuola costituisce un’azienda commerciale agli effetti della applicabilità dell’art. 34 della L. 27 luglio 1978, n. 392 per l’attribuzione dell’indennità per la perdita dell’avviamento, nel caso di cessazione del rapporto di locazione relativo all’immobile ove essa avvenga.

Cass. civ. n. 3895/1993

L’istituto di credito che esercita la sua attività in immobile locato ha diritto, in caso di cessazione del rapporto, alla indennità di avviamento di cui all’art. 34 della L. 27 luglio 1978 n. 392 indipendentemente dal riscontro della prevalenza del servizio di sportello, perché l’attività di intermediazione nel credito, pur non essendo espressamente menzionata dall’art. 27 della citata legge n. 392, rientra, al pari delle altre attività indicate nell’art. 2195 c.c., fra quelle commerciali ed è, di per sè, finalizzata a fornire servizi al pubblico che all’uopo deve comunque necessariamente recarsi nell’immobile.

Cass. civ. n. 11470/1992

La corresponsione dell’indennità di avviamento di cui all’art. 34 comma terzo della L. 27 luglio 1978, n. 392 non condiziona il diritto del locatore alla esecuzione del provvedimento di rilascio, ma solo l’inizio di tale esecuzione, per cui non deve necessariamente precedere la notificazione del precetto che, come è reso palese dall’art. 479 c.p.c., è solo atto prodromico rispetto alla esecuzione ed, ai sensi dell'art. 615 c.p.c., può essere impugnato con l’opposizione alla esecuzione, prima che questa sia iniziata, solo per contestare il diritto dell’istante di procedere alla esecuzione per l’inesistenza o invalidità del titolo esecutivo o la successiva modifica o estinzione del diritto. Ne consegue che, ove non sia stata corrisposta l’indennità di avviamento, il conduttore può proporre opposizione alla esecuzione solo dopo che questa è iniziata, e non prima, contro il precetto, che, anche se intimato anteriormente a detta corresponsione, è pienamente legittimo.

Cass. civ. n. 162/1990

In tema di locazione di immobili ad uso non abitativo l’indennità per la perdita dell’avviamento compete anche per la cessazione della locazione di immobili nei quali viene svolta un’attività di interesse turistico purché detta attività comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, inteso come l’insieme indiscriminato dei potenziali destinatari dei beni e servizi che caratterizzano l’attività esecitata dall’impresa, con la conseguenza che deve essere escluso il diritto all’indennità in favore di un club nautico che svolge la propria attività non a fini di lucro e in favore soltanto dei propri soci.

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Consulenze legali
relative all'articolo 34 Legge equo canone

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Pietro B. chiede
mercoledì 23/01/2019 - Lombardia
“Debbo affittare due immobili in provincia di Bologna il primo ad uso ufficio ad una commercialista che normalmente esegue come attività principale dichiarazione dei redditi ecc. e quindi riceve persone nell'ufficio: il secondo è un rinnovo contrattuale come pizzeria con produzione pizza da asporto. Il quesito che vi sottopongo è quello di sapere se alla fine dei due rapporti contrattuali debbo corrispondere ai conduttori le 18 mensilità : hanno realmente diritto ? posso con una clausola contrattuale metter in chiaro questo aspetto nel caso in cui a vostro parere non abbiano diritto alcuno onde evitare contenziosi spiacevoli .
Se la risposta è per voi nota e semplice e potete inviarla prima dei 5 giorni vi sarei grato”
Consulenza legale i 28/01/2019
La disciplina sulle locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo (legge n. 392/1978) si occupa, agli articoli 34 e 35, dell’indennità di avviamento.

Si tratta di un emolumento che il legislatore riconosce a favore del conduttore per tutelarlo da possibili azioni scorrette del locatore: in particolare può accadere, ad esempio, che il locatore decida di non rinnovare il contratto al fine di subentrare indebitamente nell'attività posta in essere dal conduttore, riprendendo in mano una gestione commerciale già avviata e consolidata.
Se il locatore, dunque, intende interrompere o non rinnovare il contratto di locazione, il conduttore viene “indennizzato” attraverso la corresponsione dell’indennità di avviamento, ovvero una somma pari a 18 mensilità (o 21, a seconda del tipo di attività svolta nell’immobile); i predetti importi si raddoppiano, poi, se il locatore, entro un anno dalla disdetta, inizia un'attività simile o identica a quella prima esercitata dal conduttore.

Esistono tuttavia dei casi in cui la corresponsione dell’indennità di avviamento è esclusa.
Li elenca l’art. 35 della norma in commento, per il quale sono esclusi gli immobili adibiti ad attività che non comportano il contatto con il pubblico, immobili destinati all'esercizio di attività professionali, attività a carattere transitorio, edifici interni e complementari alle stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali e autostradali, alberghi e villaggi turistici.

Tornando al quesito, siamo di fronte a due tipi di attività: una è professionale (elemento che, logicamente, prevale nelle intenzioni del legislatore su quello del contatto diretto con il pubblico: l’attività professionale, in effetti, quasi sempre prevede il contatto con il pubblico) e l’altra, invece, è una tipica attività commerciale a contatto con il pubblico (pizzeria).

Ora, mentre in quest’ultimo caso è pacifico che l’indennità di avviamento sia dovuta, nel caso della commercialista, invece, è d’obbligo il condizionale.

Ciò perché, in realtà, tutto dipende da come la professionista esercita la sua attività.
La giurisprudenza, infatti, ha precisato che un’attività non assume la caratteristica di “professionale” solo perché svolta da un professionista: “Anche il professionista intellettuale assume la qualità di imprenditore commerciale quando esercita la professione nell'ambito di un'attività organizzata in forma d'impresa (…)”; quando l’attività del professionista, insomma, non è più circoscritta alle prestazioni d'opera intellettuale, ma svolge un’azione di ”organizzazione, ossia di coordinamento e di controllo dei fattori produttivi, che si affianca all'attività tecnica ai fini della produzione del servizio” allora si può parlare di attività commerciale, che determina il diritto all’avviamento (Cass. civ. Sez. III Sent., 22/12/2011, n. 28312).

Ancora: “Per stabilire se l'attività svolta nell'immobile locato abbia natura imprenditoriale o professionale, occorre avere riguardo non alla qualifica (professionale o meno) delle persone che vi lavorano, ma alla prevalenza, nell'ambito delle attività ivi esercitate, dell'elemento imprenditoriale o di quello professionale, sicché anche l'attività del professionista può assumere natura commerciale quando l'organizzazione in forma di impresa sia assorbente rispetto a quella professionale” (Cass. civ. Sez. VI - 3 Ordinanza, 24/05/2017, n. 13091).

Pertanto e concludendo, tutto dipende – nel caso in esame - se la commercialista svolge le proprie prestazioni sostanzialmente in autonomia e senza importanti strutture oppure se siamo di fronte ad un vero e proprio studio professionale, che si avvale di mezzi e strumenti di un certo tipo e soprattutto di dipendenti e collaboratori dalla professionista coordinati e diretti.

Dai pochi dati che il quesito offre parrebbe si versi nella prima e più semplice ipotesi, ipotesi che esclude l’avviamento.
Purtroppo non si può comunque escluderlo con una clausola contrattuale: non è consentito, infatti derogare alla disciplina di legge neppure consensualmente ed una clausola come quella ipotizzata sarebbe nulla.


Andrea G. chiede
giovedì 21/12/2017 - Toscana
“Detengo un capannone cedutomi in sub-locazione commerciale nel marzo 2016, dove svolgo un'attività a contatto diretto con il pubblico.

Lo scorso ottobre il mio sub-locatore, con una prima PEC, comunicava al proprietario locatore di recedere dal contratto di locazione, mettendomi in copia per conoscenza.
Quindi, con una successiva seconda PEC in pari data, mi comunicava direttamente di restituire il locale, mettendo ora in copia per conoscenza il proprietario locatore.

Preciso che nel contratto di sub-locazione commerciale da me sottoscritto vi è stabilito che: “la durata della sublocazione è strettamente collegata al contratto di locazione, sia per quanto riguarda la scadenza contrattuale, sia per quanto riguarda una eventuale cessazione anticipata della locazione”.
Preciso anche che, mentre sono in buoni rapporti con il proprietario, non lo sono più con il mio sub-locatore.

Ho diritto all'indennità di avviamento? Se ne ho diritto, chi è obbligato a versarmela, il proprietario o il sublocatore?”
Consulenza legale i 29/12/2017
Il parere in esame verte sul tema della sublocazione commerciale.

Il detto rapporto di sublocazione viene risolto a seguito di intimazione del sublocatore di lasciare l’immobile locato.

Si chiede, pertanto, se si ha diritto a percepire l’indennità di avviamento e chi sia il soggetto tenuto a corrisponderla.

L’indennità di avviamento commerciale è disciplinata dagli artt. 34 e 35 della L. n. 392/1978.

L’art. 34 , al comma 1 dispone che, in caso di cassazione del rapporto per disdetta del locatore, il conduttore che ha utilizzato i locali per attività industriali, commerciali e artigianali o di interesse turistico, matura il diritto a conseguire un’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto a condizione che lo svolgimento di dette attività comporti contatti diretti col pubblico degli utenti e dei consumatori.

Il diritto all’indennità di avviamento presuppone, pertanto, l’esistenza di un contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo che cessi per disdetta del locatore e non per inadempimento o recesso o altro fatto del conduttore.

Inoltre che l’attività svolta dal locatore comporti contatti diretti con il pubblico di utenti e consumatori.

La normativa vigente in materia permette, poi, all’inquilino commerciale (cioè al conduttore) di sublocare o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore.

L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale è liquidata a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.

Fatte queste doverose premesse, riteniamo che, nel caso in esame, Lei abbia diritto ad ottenere l’indennità di avviamento trattandosi, come viene riferito, di locazione ad uso diverso dall’abitativo e trattandosi di attività svolta a contatto diretto con il pubblico.

Il soggetto tenuto a corrispondere la detta indennità è il conduttore originario o sub locatore.

La Giurisprudenza ha affermato sul punto che : "qualora l’immobile sia oggetto di sublocazione, al sub conduttore spetta sì l’indennità, ma può far valere il relativo diritto solo nei confronti del conduttore che gli ha sublocato l’immobile" (Cassa. 3 ottobre 2005, n. 19310).

Nulla potrà invece essere fatto valere nei confronti del locatore originario.

La cessazione del rapporto di locazione è dipesa, infatti, dal recesso del conduttore originario e non da fatto del locatore.

Pertanto, essendo la sublocazione un contratto autonomo ( seppur dipendente, dal punto di vista temporale, dalla locazione), il sublocatore è tenuto a corrispondere la indennità al sub conduttore ma non può poi rivalersi nei confronti del locatore originario come invece avviene allorquando la locazione sia cessata per volontà del locatore.

Sarebbe opportuno in ogni caso leggere il contratto di locazione al fine di stabilire se le parti abbiano pattuito una clausola specifica in materia di indennità di avviamento.