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Articolo 34 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

Indennità per la perdita dell'avviamento

Dispositivo dell'art. 34 Legge equo canone

In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.

Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.

Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.(1)

Note

(1) La Corte costituzionale, con sentenza 30 novembre-14 dicembre 1989, n. 542 ha dichiarato l'illegittimità costituzionale "dell'art. 34, della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), nella parte in cui non prevede i provvedimenti della pubblica Amministrazione tra le cause di cessazione del rapporto di locazione che escludono il diritto del conduttore alla indennità per la perdita dell'avviamento".

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Consulenze legali
relative all'articolo 34 Legge equo canone

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Pietro B. chiede
mercoledì 23/01/2019 - Lombardia
“Debbo affittare due immobili in provincia di Bologna il primo ad uso ufficio ad una commercialista che normalmente esegue come attività principale dichiarazione dei redditi ecc. e quindi riceve persone nell'ufficio: il secondo è un rinnovo contrattuale come pizzeria con produzione pizza da asporto. Il quesito che vi sottopongo è quello di sapere se alla fine dei due rapporti contrattuali debbo corrispondere ai conduttori le 18 mensilità : hanno realmente diritto ? posso con una clausola contrattuale metter in chiaro questo aspetto nel caso in cui a vostro parere non abbiano diritto alcuno onde evitare contenziosi spiacevoli .
Se la risposta è per voi nota e semplice e potete inviarla prima dei 5 giorni vi sarei grato”
Consulenza legale i 28/01/2019
La disciplina sulle locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo (legge n. 392/1978) si occupa, agli articoli 34 e 35, dell’indennità di avviamento.

Si tratta di un emolumento che il legislatore riconosce a favore del conduttore per tutelarlo da possibili azioni scorrette del locatore: in particolare può accadere, ad esempio, che il locatore decida di non rinnovare il contratto al fine di subentrare indebitamente nell'attività posta in essere dal conduttore, riprendendo in mano una gestione commerciale già avviata e consolidata.
Se il locatore, dunque, intende interrompere o non rinnovare il contratto di locazione, il conduttore viene “indennizzato” attraverso la corresponsione dell’indennità di avviamento, ovvero una somma pari a 18 mensilità (o 21, a seconda del tipo di attività svolta nell’immobile); i predetti importi si raddoppiano, poi, se il locatore, entro un anno dalla disdetta, inizia un'attività simile o identica a quella prima esercitata dal conduttore.

Esistono tuttavia dei casi in cui la corresponsione dell’indennità di avviamento è esclusa.
Li elenca l’art. 35 della norma in commento, per il quale sono esclusi gli immobili adibiti ad attività che non comportano il contatto con il pubblico, immobili destinati all'esercizio di attività professionali, attività a carattere transitorio, edifici interni e complementari alle stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali e autostradali, alberghi e villaggi turistici.

Tornando al quesito, siamo di fronte a due tipi di attività: una è professionale (elemento che, logicamente, prevale nelle intenzioni del legislatore su quello del contatto diretto con il pubblico: l’attività professionale, in effetti, quasi sempre prevede il contatto con il pubblico) e l’altra, invece, è una tipica attività commerciale a contatto con il pubblico (pizzeria).

Ora, mentre in quest’ultimo caso è pacifico che l’indennità di avviamento sia dovuta, nel caso della commercialista, invece, è d’obbligo il condizionale.

Ciò perché, in realtà, tutto dipende da come la professionista esercita la sua attività.
La giurisprudenza, infatti, ha precisato che un’attività non assume la caratteristica di “professionale” solo perché svolta da un professionista: “Anche il professionista intellettuale assume la qualità di imprenditore commerciale quando esercita la professione nell'ambito di un'attività organizzata in forma d'impresa (…)”; quando l’attività del professionista, insomma, non è più circoscritta alle prestazioni d'opera intellettuale, ma svolge un’azione di ”organizzazione, ossia di coordinamento e di controllo dei fattori produttivi, che si affianca all'attività tecnica ai fini della produzione del servizio” allora si può parlare di attività commerciale, che determina il diritto all’avviamento (Cass. civ. Sez. III Sent., 22/12/2011, n. 28312).

Ancora: “Per stabilire se l'attività svolta nell'immobile locato abbia natura imprenditoriale o professionale, occorre avere riguardo non alla qualifica (professionale o meno) delle persone che vi lavorano, ma alla prevalenza, nell'ambito delle attività ivi esercitate, dell'elemento imprenditoriale o di quello professionale, sicché anche l'attività del professionista può assumere natura commerciale quando l'organizzazione in forma di impresa sia assorbente rispetto a quella professionale” (Cass. civ. Sez. VI - 3 Ordinanza, 24/05/2017, n. 13091).

Pertanto e concludendo, tutto dipende – nel caso in esame - se la commercialista svolge le proprie prestazioni sostanzialmente in autonomia e senza importanti strutture oppure se siamo di fronte ad un vero e proprio studio professionale, che si avvale di mezzi e strumenti di un certo tipo e soprattutto di dipendenti e collaboratori dalla professionista coordinati e diretti.

Dai pochi dati che il quesito offre parrebbe si versi nella prima e più semplice ipotesi, ipotesi che esclude l’avviamento.
Purtroppo non si può comunque escluderlo con una clausola contrattuale: non è consentito, infatti derogare alla disciplina di legge neppure consensualmente ed una clausola come quella ipotizzata sarebbe nulla.


Andrea G. chiede
giovedì 21/12/2017 - Toscana
“Detengo un capannone cedutomi in sub-locazione commerciale nel marzo 2016, dove svolgo un'attività a contatto diretto con il pubblico.

Lo scorso ottobre il mio sub-locatore, con una prima PEC, comunicava al proprietario locatore di recedere dal contratto di locazione, mettendomi in copia per conoscenza.
Quindi, con una successiva seconda PEC in pari data, mi comunicava direttamente di restituire il locale, mettendo ora in copia per conoscenza il proprietario locatore.

Preciso che nel contratto di sub-locazione commerciale da me sottoscritto vi è stabilito che: “la durata della sublocazione è strettamente collegata al contratto di locazione, sia per quanto riguarda la scadenza contrattuale, sia per quanto riguarda una eventuale cessazione anticipata della locazione”.
Preciso anche che, mentre sono in buoni rapporti con il proprietario, non lo sono più con il mio sub-locatore.

Ho diritto all'indennità di avviamento? Se ne ho diritto, chi è obbligato a versarmela, il proprietario o il sublocatore?”
Consulenza legale i 29/12/2017
Il parere in esame verte sul tema della sublocazione commerciale.

Il detto rapporto di sublocazione viene risolto a seguito di intimazione del sublocatore di lasciare l’immobile locato.

Si chiede, pertanto, se si ha diritto a percepire l’indennità di avviamento e chi sia il soggetto tenuto a corrisponderla.

L’indennità di avviamento commerciale è disciplinata dagli artt. 34 e 35 della L. n. 392/1978.

L’art. 34 , al comma 1 dispone che, in caso di cassazione del rapporto per disdetta del locatore, il conduttore che ha utilizzato i locali per attività industriali, commerciali e artigianali o di interesse turistico, matura il diritto a conseguire un’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto a condizione che lo svolgimento di dette attività comporti contatti diretti col pubblico degli utenti e dei consumatori.

Il diritto all’indennità di avviamento presuppone, pertanto, l’esistenza di un contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo che cessi per disdetta del locatore e non per inadempimento o recesso o altro fatto del conduttore.

Inoltre che l’attività svolta dal locatore comporti contatti diretti con il pubblico di utenti e consumatori.

La normativa vigente in materia permette, poi, all’inquilino commerciale (cioè al conduttore) di sublocare o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore.

L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale è liquidata a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.

Fatte queste doverose premesse, riteniamo che, nel caso in esame, Lei abbia diritto ad ottenere l’indennità di avviamento trattandosi, come viene riferito, di locazione ad uso diverso dall’abitativo e trattandosi di attività svolta a contatto diretto con il pubblico.

Il soggetto tenuto a corrispondere la detta indennità è il conduttore originario o sub locatore.

La Giurisprudenza ha affermato sul punto che : "qualora l’immobile sia oggetto di sublocazione, al sub conduttore spetta sì l’indennità, ma può far valere il relativo diritto solo nei confronti del conduttore che gli ha sublocato l’immobile" (Cassa. 3 ottobre 2005, n. 19310).

Nulla potrà invece essere fatto valere nei confronti del locatore originario.

La cessazione del rapporto di locazione è dipesa, infatti, dal recesso del conduttore originario e non da fatto del locatore.

Pertanto, essendo la sublocazione un contratto autonomo ( seppur dipendente, dal punto di vista temporale, dalla locazione), il sublocatore è tenuto a corrispondere la indennità al sub conduttore ma non può poi rivalersi nei confronti del locatore originario come invece avviene allorquando la locazione sia cessata per volontà del locatore.

Sarebbe opportuno in ogni caso leggere il contratto di locazione al fine di stabilire se le parti abbiano pattuito una clausola specifica in materia di indennità di avviamento.