E’ del 3 febbraio 2017 una sentenza del Tribunale di Genova che fornisce alcune interessanti precisazioni in tema di locazione (art. 1571 cod. civ.) e di mancato pagamento del canone di affitto.
In particolare, il mancato pagamento del canone di affitto giustifica sempre la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento del locatario, ai sensi dell’art. 1453 c.c.?
Nel caso esaminato dal Tribunale, la locatrice di un immobile ad uso abitativo aveva agito in giudizio al fine di ottenere la risoluzione del contratto di locazione, a causa del mancato pagamento del canone da parte dell’affittuario.
Il Tribunale riteneva, in effetti, di dover accogliere la domanda dell’attrice, in quanto fondata.
In particolare, il Tribunale osservava che, in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, l’art. 5 della legge n. 392 del 1978 stabilisce che “il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 cod. civ.”.
Precisava il Tribunale, dunque, che è la legge stessa a fissare un criterio di gravità dell’inadempimento, “che come tale non consente al giudice del merito di svolgere altri accertamenti su questo presupposto dell’inadempimento”.
In sostanza, secondo il Tribunale, “la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell’importanza dell’inadempimento del conduttore in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato – ai sensi degli artt. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva legge 9 dicembre 1998, n. 431) – a due elementi: l’uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone (o all’omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone); l’altro di ordine temporale relativo al ritardo consentita o tollerato”.
In altri termini, se il locatario di un immobile non paga anche una sola rata del canone di affitto, nel termine di 20 giorni dalla scadenza, il giudice deve inevitabilmente dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, in quanto questo è quanto previsto espressamente dalla legge.
Nel caso in esame, dunque, poiché risultava pacifico il mancato pagamento del canone di locazione fin dal mese di febbraio 2016, il Tribunale riteneva di dover dichiarare l’avvenuta risoluzione per inadempimento del contratto di locazione.
Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale di Genova accoglieva la domanda di risoluzione avanzata dalla locatrice dell’immobile in questione, in considerazione del grave inadempimento del locatario, condannando il medesimo al rilascio dell’immobile entro 60 giorni dalla pronuncia della sentenza, nonchè al pagamento delle spese processuali.
Il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione del contratto
