Chi eredita un immobile abusivo, ossia costruito o modificato senza idoneo titolo edilizio o in modo non conforme ad esso, non commette reato perché la responsabilità penale è personale. Conseguentemente, nessun erede può essere punito per un reato commesso dall'originario autore dell'opera o proprietario del fabbricato, poi caduto in successione. Tuttavia l'erede può trovarsi ad affrontare, a titolo di responsabilità amministrativa, le conseguenze rappresentate dall'ordine di demolizione e dalla possibilità di sanatoria tramite il pagamento di un sanzione pecuniaria.
In linea generale, come affermato dalla giurisprudenza delle Sezioni Unite Civili (Cass. 25021/2019), l'immobile abusivo oggetto di demolizione è parte dell'asse ereditario, si trasmette agli eredi e su di esso si forma la comunione ereditaria. E, come ha chiarito la Suprema Corte in una decisione successiva (sentenza 16141/2023), è opportuno fare alcuni distinguo:
In linea generale, come affermato dalla giurisprudenza delle Sezioni Unite Civili (Cass. 25021/2019), l'immobile abusivo oggetto di demolizione è parte dell'asse ereditario, si trasmette agli eredi e su di esso si forma la comunione ereditaria. E, come ha chiarito la Suprema Corte in una decisione successiva (sentenza 16141/2023), è opportuno fare alcuni distinguo:
- l'ordine di demolizione con conseguente ripristino della situazione anteriore all'opera abusiva, sostanzialmente "segue" il bene e non è - quindi - una sanzione che si estingue automaticamente con la morte del responsabile dell'irregolarità edilizia;
- se la costruzione entra nell'asse ereditario, l'ordine conserva efficacia verso l'erede e, infatti, quest'ultimo può essere raggiunto dal provvedimento dell'autorità giudiziaria, che include ingiunzione a demolire e obbligo di ripristino.
Inoltre, l'immobile abusivo si trasmette iure hereditatis, indipendentemente dal fatto per cui - essendo abusivo - non è censito o iscritto nei registri immobiliari. Sono, infatti, sufficienti la sua esistenza materiale e l'accertata proprietà in capo al de cuius, in precedenza penalmente condannato.
Come si può leggere nella sentenza 16141/2023 della Cassazione, "l'ordine di demolizione delle opere abusive emesso dal giudice penale ha carattere reale e ha natura di sanzione amministrativa a contenuto ripristinatorio e deve, pertanto, essere eseguito nei confronti di tutti i soggetti che sono in rapporto col bene e vantano su di esso un diritto reale o personale di godimento, anche se si tratti di soggetti estranei alla commissione del reato".
In breve, l'ordine di demolizione mantiene la sua efficacia anche verso l'erede del condannato, in virtù della preminenza dell'interesse pubblicistico alla tutela paesaggistica e urbanistica rispetto all'interesse privatistico alla conservazione della costruzione. Ma, su un differente piano, se la sanzione amministrativa pecuniaria era già stata contestata all'autore della violazione - in seguito deceduto - non si trasferirà all'erede.
All'erede può essere permesso di pagare la sanatoria dell'abuso legato all'immobile ereditato, versando un importo stabilito dall'ufficio tecnico comunale. Ecco in sintesi i passi da compiere:
Come si può leggere nella sentenza 16141/2023 della Cassazione, "l'ordine di demolizione delle opere abusive emesso dal giudice penale ha carattere reale e ha natura di sanzione amministrativa a contenuto ripristinatorio e deve, pertanto, essere eseguito nei confronti di tutti i soggetti che sono in rapporto col bene e vantano su di esso un diritto reale o personale di godimento, anche se si tratti di soggetti estranei alla commissione del reato".
In breve, l'ordine di demolizione mantiene la sua efficacia anche verso l'erede del condannato, in virtù della preminenza dell'interesse pubblicistico alla tutela paesaggistica e urbanistica rispetto all'interesse privatistico alla conservazione della costruzione. Ma, su un differente piano, se la sanzione amministrativa pecuniaria era già stata contestata all'autore della violazione - in seguito deceduto - non si trasferirà all'erede.
All'erede può essere permesso di pagare la sanatoria dell'abuso legato all'immobile ereditato, versando un importo stabilito dall'ufficio tecnico comunale. Ecco in sintesi i passi da compiere:
- la richiesta di sanatoria deve essere fatta all'apposito ufficio comunale, entro novanta giorni dall'accertamento dell'abuso;
- va presentata una dettagliata documentazione tecnica della costruzione abusiva, recante tutte le opportune informazioni tecniche e grafiche, al fine di fornire alle autorità competenti una visione chiara e completa del manufatto e valutare violazioni edilizie o urbanistiche ed eventuale regolarizzazione dell'opera. Nell'allegato alla domanda troveranno spazio dettagli come la pianta del terreno e della costruzione, con indicazione di muri, aperture, stanze, percorsi e accessi, oppure disegni dei prospetti della costruzione e i dettagli su altezze, materiali usati, tetto e finiture esterne;
- il contributo di sanatoria ha un importo variabile in riferimento alla categoria dell'opera non autorizzata e alle tariffe imposte localmente.
Dopo aver fatto domanda di sanatoria, spetterà all'autorità locale esaminare il materiale fornito entro sessanta giorni. In caso di giudizio positivo ed effettiva possibilità di sanare l'abuso, l'ente emetterà un decreto di sanatoria (fermo restando il principio di doppia conformità).
Infine, vale la pena accennare che il cosiddetto Decreto Salva Casa, convertito nella legge 105/2024, ha introdotto una procedura di sanatoria semplificata per alcune parziali difformità o piccole irregolarità, agevolando casi che prima erano più difficili da regolarizzare. È quindi importante verificare se l'intervento rientri nelle nuove fattispecie sanabili.
Infine, vale la pena accennare che il cosiddetto Decreto Salva Casa, convertito nella legge 105/2024, ha introdotto una procedura di sanatoria semplificata per alcune parziali difformità o piccole irregolarità, agevolando casi che prima erano più difficili da regolarizzare. È quindi importante verificare se l'intervento rientri nelle nuove fattispecie sanabili.