Diritto di opzione e termine di esercizio: rileva la ricezione della dichiarazione, non la sua spedizione

L’esercizio dell’opzione è atto recettizio: se la dichiarazione di accettazione perviene oltre il termine pattuito, il diritto si estingue e la manifestazione tardiva vale solo come nuova proposta contrattuale (Cass. Civ. Sez. 2, Sent. n. 15840 del 13.06.2025)

Il caso
La controversia trae origine da una complessa operazione immobiliare posta in essere dalla società Alfa & Figli s.r.l. in liquidazione.
Con sentenza del 2014 il Tribunale, accogliendo in parte le domande della società, aveva:

• annullato il contratto preliminare stipulato il 27 marzo 2003 con Primo, nonché il contratto definitivo del 24 aprile 2003 stipulato con Secondo, aventi ad oggetto la vendita di un immobile, in quanto conclusi dall’amministratore della società venditrice in conflitto di interessi;
• dichiarato Secondo decaduto dal diritto di opzione relativo all’acquisto di un’ulteriore porzione del medesimo lotto, per essere stato esercitato oltre il termine contrattualmente previsto.

La Corte d’Appello, con sentenza del 25 giugno 2020, confermava la declaratoria di decadenza dal diritto di opzione, rilevando che la dichiarazione di esercizio, pur spedita entro il termine del 31 ottobre 2013, era pervenuta alla società solo il 3 novembre 2013.
Avverso tale decisione proponevano ricorso per cassazione sia Primo che Secondo. Quest’ultimo, in particolare, deduceva la violazione degli artt. 1331 e 1334 c.c., sostenendo che, ai fini dell’esercizio dell’opzione, fosse sufficiente la spedizione della dichiarazione entro il termine, invocando inoltre il principio della scissione degli effetti tra mittente e destinatario e, in subordine, la qualificazione della dichiarazione tardiva come nuova proposta di acquisto.

La decisione
La Corte di Cassazione ha ritenuto infondati i motivi di ricorso.
La Suprema Corte ha ribadito che l’esercizio del diritto di opzione integra un atto recettizio, consistente nella dichiarazione di accettazione della proposta che l’altra parte si è obbligata a mantenere ferma.
In quanto tale, esso produce effetto solo nel momento in cui perviene nella sfera di conoscenza del destinatario.
Ne consegue che, quando le parti abbiano previsto un termine per l’esercizio dell’opzione, è necessario che la dichiarazione di accettazione giunga al proponente prima della scadenza; in difetto, il proponente è liberato dal vincolo derivante dall’opzione e la manifestazione tardiva può avere unicamente valore di nuova proposta contrattuale, priva però di effetti automatici.
La Corte ha chiarito che l’art. 1331 c.c., pur assimilando l’opzione alla proposta irrevocabile, non deroga alla regola generale sul perfezionamento del contratto di cui all’art. 1326 del c.c., che richiede la conoscenza dell’accettazione da parte del proponente.
È stata, inoltre, esclusa l’applicabilità del principio della scissione dell’efficacia delle comunicazioni tra mittente e destinatario, principio che opera per gli atti processuali (e per i loro effetti sostanziali quando il diritto può essere fatto valere solo con un atto processuale), ma non per gli atti di diritto sostanziale, tra i quali rientra l’esercizio del diritto di opzione.
Irrilevante è stato infine ritenuto l’atto ricognitivo successivo, trattandosi di atto unilaterale proveniente dallo stesso titolare dell’opzione.
Quanto alla domanda restitutoria, la Corte ha confermato la condanna alla restituzione dei beni quale conseguenza dell’annullamento dei contratti di vendita e della declaratoria di decadenza dal diritto di opzione, sul presupposto che il possesso fosse stato trasferito all’acquirente.

Suggerimenti pratici
Dalla decisione possono trarsi i seguenti suggerimenti di immediata utilità per gli operatori del diritto e per la contrattualistica immobiliare:

1. curare la modalità di esercizio dell’opzione: in presenza di un diritto di opzione con termine finale, è essenziale scegliere modalità di comunicazione che assicurino la ricezione della dichiarazione entro la scadenza (ad es. consegna a mani, PEC, raccomandata anticipata). La sola spedizione entro il termine non è sufficiente;
2. anticipare l’invio della dichiarazione di accettazione: chi intende esercitare l’opzione deve evitare comunicazioni “a ridosso” della scadenza (eventuali ritardi nella consegna comportano decadenza automatica dal diritto, senza possibilità di sanatoria);
3. prevedere clausole contrattuali chiare: in sede di redazione del contratto, è opportuno specificare espressamente se il termine si riferisca alla spedizione o alla ricezione della dichiarazione, così da prevenire contenziosi interpretativi;
4. non confidare nel principio di scissione degli effetti: l’esercizio del diritto di opzione è atto di diritto sostanziale, il che comporta che il principio della scissione tra mittente e destinatario non trova applicazione (è, quindi, errato fare affidamento sulla data di invio della comunicazione);
5. valutare correttamente la dichiarazione tardiva: una manifestazione di volontà pervenuta oltre il termine non mantiene in vita l’opzione, ma può al più valere come nuova proposta contrattuale, che richiede una nuova e autonoma accettazione della controparte;
6. attenzione agli atti ricognitivi successivi: atti unilaterali ricognitivi dell’avvenuto esercizio dell’opzione, se provenienti dallo stesso titolare del diritto, non hanno efficacia sanante né possono sostituire la tempestiva ricezione della dichiarazione;
7. non sottovalutare eventuali effetti restitutori: la decadenza dall’opzione e l’annullamento del contratto possono comportare obblighi restitutori, qualora il possesso del bene sia già stato trasferito (aspetto, questo, da considerare attentamente in fase contenziosa e difensiva).