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Articolo 1331 Codice Civile 2020

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Opzione

Dispositivo dell'art. 1331 Codice Civile 2020

Quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l'altra abbia facoltà di accettarla o meno, la dichiarazione della prima si considera quale proposta irrevocabile per gli effetti previsti dall'articolo 1329(1).

Se per l'accettazione non è stato fissato un termine, questo può essere stabilito dal giudice.

Note

(1) Il destinatario della proposta (opzionario) ha il diritto potestativo di concludere il contratto di fronte al quale il proponente è in posizione di soggezione.
L'opzione si differenzia da altre fattispecie analoghe. Essa ha struttura contrattuale, mentre la proposta irrevocabile è un atto unilaterale. Si distingue dalla prelazione poichè l'opzione pone il proponente in una posizione di soggezione, essendo questi vincolato alla decisione dell'opzionario; la prelazione, invece, vincola solo alla scelta del destinatario della proposta, proposta che il soggetto è libero di non fare. A differenza del contratto preliminare, in cui entrambe le parti sono obbligate alla stipula del definitivo, l'opzione obbliga chi la concede a mantenere ferma la proposta, e da all'opzionario il diritto di concludere il contratto.

Ratio Legis

La ratio sottesa alla norma è la medesima che si rinviene nella proposta irrevocabile (1329 c.c.): consentire al destinatario della proposta di valutare la convenienza dell'affare e di scegliere se stipulare o meno il contratto con la certezza che, nel periodo in cui compie queste valutazioni, la proposta rimane ferma. L'opzione è però diversa dalla proposta irrevocabile poichè è un contratto, normalmente stipulato dietro compenso a favore di chi si vincola. Poichè anche nell'opzione il proponente subisce una limitazione della propria libertà contrattuale, è necessario sia accompagnata dalla fissazione di un termine di efficacia.

Spiegazione dell'art. 1331 Codice Civile 2020

Varia configurazione dell'opzione; differenza rispetto alla prelazione, al contratto claudicante e al contratto preliminare

L'opzione ha una notevole varietà di configurazione.

Può costituire contenuto unico di un contratto o contenuto di una clausola contrattuale; si può raffigurare come diretta a provocare effetti costitutivi, modificativi o estintivi di una situazione; si può configurare a contenuto negativo perché talora l'effetto è prodotto dal non esercizio della facoltà, o a contenuto positivo perché talvolta è necessario l'atto di esercizio per far scaturire la conseguenza voluta; può indirizzarsi alla produzione di un contratto preliminare; può rivolgersi a costituire un contratto definitivo; può rivestirsi di qualsiasi contenuto causale; può accedere a qualsiasi tipo di contratto. Frequenti sono l'opzione di vendita, che conduce così ad una vendita obbligatoria come ad una vendita reale, e l'opzione di mutuo (obbligatorio) nella sottoscrizione di obbligazioni o di prestiti pubblici quando (come nell'ipotesi di emissione determinata nel massimo) i1 mutuatario ha facoltà di accettare o di respingere le sottoscrizioni raccolte (allo scopo di non eccedere i limiti del massimo di emissione); esempi di clausole d'opzione si hanno nei c. d. patti di rispetto che talora si oppongono ai contratti di durata (specialmente nella locazione), in base ai quali uno dei contraenti (spesso il locatore) rimane tenuto al contratto per una durata ulteriore oltre a quella c.d. di fermo, mentre l'altra parte ha facoltà di valersi o di non valersi del maggior termine.

Vi è però nell'opzione un carattere costante che serve a farla distinguere da figure affini: il vincolo definitivo di una parte a compiere una determinata prestazione se l'altra vorrà addivenire al contratto. Questa attualità di obbligo unilaterale non si riscontra, ad esempio, nella c.d. prelazione (pactum protimiseos; cfr. sub art. 1322, n. 9) che non solo non crea obblighi nel soggetto favorito, libero, come nell'opzione, di prestare o di non prestare la volontà diretta alla formazione del contratto al quale si riferisce l'obbligo dell'altra parte, ma subordina l'obbligo di quest'ultima, di preferire un soggetto in un futuro contratto, al fatto che essa si induca al contratto medesimo, in modo che per nessuna parte vi è, nella prelazione, un obbligo attuale e definitivo. Talora la legge chiama opzione ciò che è prelazione (esempio nell'art. 2441); ma la situazione che deriva dalla norma chiarisce la realtà: un esempio di patto di prelazione e nell'art. 1566, caso di opzione e invece l’art. 1520.

Manca nell'opzione ogni espressione di volontà del favorito circa la prestazione che è oggetto dell'obbligo dell'altra parte; per il che essa si distingue dal contratto claudicante, nel quale, rispetto all'oggetto stesso, vi è invece costituzione effettiva di un rapporto, sia pure incompleto o annullabile, che per giunta, in questo secondo caso, è suscettibile di spiegare immediata efficacia, salva la retroattività degli effetti del suo posteriore annullamento.


Contenuto ed effetto dell’opzione

L’analisi condotta sullo schema dell'opzione tracciato nell'art. 1331 rivela un rapporto fra più parti («quando le parti convengono»), di cui l'una si obbliga a stare alla propria dichiarazione, e l'altra si riserva la facoltà di accettarla o meno in un tempo posteriore. Rapporto ad obbligazione unilaterale, dunque, che importa, per la parte obbligata, non soltanto irrevocabilità della dichiarazione, ma anche obbligo di non impedire la formazione della fattispecie o la produzione dei suoi effetti.

Del primo effetto fa cenno espresso l'art. 1331 quando considera proposta irrevocabile la dichiarazione della parte obbligata, e quindi fa da essa scaturire le conseguenze giuridiche prevedute nell'art. 1325. Le quali consistono nell'irrilevanza di una successive desistenza dalla volontà favorevole al contratto, e quindi nella possibilità che la fattispecie contrattuale venga ad integrarsi ad opera dell'altra parte, per quanto l'obbligato possa avere materialmente revocato il consenso già prestato.

Il secondo effetto sembra possa scaturire dall'art. 1359, che reagisce contro l'ostacolo frapposto dalla parte al verificarsi della condizione, presumendo come avverato l'evento la cui realizzazione fu resa colposamente impossibile, e dall'art. 1059 che impone, al condomino il quale abbia già manifestato la sua volontà per la costituzione di una servitù attiva, di non creare impedimenti all'esercizio del diritto: la coincidenza del contenuto di codeste disposizioni fa intendere che esso assurge a principio generale e che quindi è suscettibile di governare anche ipotesi non espressamente previste. Si può parlare di violazione dell'obbligo di non impedire la formazione della fattispecie quando, ad esempio, si renda impossibile alla controparte di esercitare la facoltà di accettare (mediante violenza o raggiri, facendo ignorare alla controparte i successivi mutamenti di domicilio, residenza, o dimora, operando in maniera da farle negare o da farsi negare le autorizzazioni che possano essere necessarie, ecc.); si può parlare di violazione dell'obbligo di non impedire che la fattispecie produca i suoi effetti quando, ad esempio, si aliena o si distrugge la cosa che è oggetto della prestazione promessa, o si fa in modo che non venga ad esistenza la cosa futura che l'obbligato avrebbe dovuto prestare; e perciò nel caso di opzione è evidentemente convenuta l'indisponibilità (obbligatoria: art. 1379) del bene che è oggetto della prestazione promessa dall'obbligato (v., su ciò, anche, supra, sub art. 1327, n. 5).

Nella violazione di tali obblighi non deve riscontrarsi un'ipotesi di responsabilità per culpa in contrahendo, perché questa consiste nell'ignorare colposamente la mancanza degli elementi necessari per la produzione dell'effetto contrattuale o nel tacere colposamente all'altra parte la mancanza stessa (articoli 1337 e 1338); il che è diverso dalla fattispecie sopra considerata.


Sua natura giuridica

Si intende agevolmente che la facoltà di opzione è contenuto di un negozio a struttura contrattuale.

Nella qualifica di parte data dall'art. 1331 tanto all'obbligato quanto al favorito v'è il chiaro indice della partecipazione di quest'ultimo alla formazione del negozio, rimanendo così escluso che egli vi assuma un contegno semplicemente recettizio. Si noti l’identità di formulazione fra l’art. 1331 e gli articoli definitori dei singoli contratti, dove, come nell'art. 1331, si fa cenno di «una parte» e dell’«altra»; ma si noti, di più, che nell'art. 1331 si presuppone che le parti convengano l'opzione, in modo da esprimere senza ombra di dubbio che la volontà di entrambi i soggetti è necessaria per la produzione del negozio. E val la pena di rilevare ancora che, nel successivo art. 1334, i1 soggetto al quale gli atti unilaterali sono diretti viene designato «persona alla quale (gli atti) sono destinati», e non parte.

Da ciò la conseguenza che dall'art. 1331 esula la figura, così della proposta come della promessa unilaterale, alle quali è estranea la bilateralità strutturale. L'art. 1331 avvicina opzione e proposta quoad effectum non quoad naturam, come appare dal senso letterale delle sue enunciazioni; se si potesse parlare di proposta o di promessa unilaterale si dovrebbe questa scindere da una convenzione fra obbligato e favorito diretta a stabilire l'irrevocabilità della dichiarazione e l'indisponibilità del bene oggetto di questa, con che si spezzerebbe l'unità negoziale che deve senza meno ammettersi nel caso di opzione.

Il discutere poi, se nell'art. 1331 si indichi una promessa preliminare o una promessa definitiva sembra, in secondo luogo, inutile, essendosi visto che l'opzione può avere indifferentemente l'uno o l'altro contenuto.

Si è detto che il contratto con opzione è sospensivamente condizionato all'esercizio della facoltà di accettare la dichiarazione. Ma l'esercizio di questa facoltà non è altro che la prestazione del consenso necessario a costituire il contratto, integra cioè il contratto in uno dei suoi elementi mancanti: se mai attuerebbe una condicio iuris, non un evento condizionante, il quale, anche nella figura della condizione potestativa e «il compimento di un atto sia pure il più semplice» ad opera della parte dalla quale avrebbe dovuto dipendere il verificarsi della condizione, «come nell'esempio scolastico si Capitolium ascenderis», L'esercizio della facoltà d'opzione dipende dall'arbitrio del favorito; e l'arbitrio di una delle parti non dà luogo a condizione. La parte si determinerà all'esercizio della facoltà in relazione a circostanze che possano farglielo ritenere conveniente; e queste circostanze soltanto potrebbero costituire evento condizionante. Ma fino a quando esse non vengono dedotte espressamente, non potranno essere ritenute come vincolanti la determinazione della volontà, e quindi non subordinano il negozio. Il verificarsi dell'evento condizionante deve potersi controllare da entrambe le parti ed obiettivamente; perciò, mentre non sono ammissibili condizioni non espresse, il subordinare un negozio all'arbitrio della parte non vale altro che subordinarlo al suo consenso.

L'opzione, quindi, più che dar luogo a condizione, permette alla parte favorita di esprimere con maggiore ponderatezza la sua volontà favorevole al contratto, consentendole di ritardare la prestazione del suo consenso senza correre il rischio di vedere estinto o revocato il consenso dell'altra parte.

Da ciò la tendenza, preferibile, di ritenere il negozio con opzione un negozio pendente (precisamente un negozio in formazione), non un negozio condizionato. E questa tendenza riceve conferma nel testo dell'art. 1331, ove l'esercizio dell'opzione è chiamata accettazione, ed ove alla promessa dell'obbligo si dà valore giuridico di proposta.

L'esercizio dell'opzione perfeziona il contratto (preliminare o definitivo) o modifica il contratto e implica manifestazione ritardata del consenso; manifestazione ritardata in base ad una precisa convenzione anteriore, cioè a dire, legittimamente espressa oltre il tempo di regola destinato allo scambio delle dichiarazioni di consenso. Ultrattività, quindi, della dichiarazione di opzione e non retroattività.


Termine per l’opzione

Si è detto (supra, sub n. 2) che l'opzione implica indisponibilità del bene che è oggetto della promessa dell'obbligato.

Da ciò la necessità che l'opzione sia concessa per un tempo determinato e, in particolare, per un tempo che non possa ritenersi eccessivamente limitativo della liberà di commercio del bene stesso.

La sola circostanza dell’apposizione di un termine di opzione non breve non indurrebbe invalidità del negozio; soccorrerebbe infatti la valutazione imposta dall'art. 1379 che mira a conservare il vincolo convenzionale fino a quando non lo si possa rappresentare quale ostacolo alla circolazione dei beni.

La mancanza di un termine per l'accettazione non è indeterminatezza di durata del vincolo, cioè non spingerebbe verso la sua nullità; la situazione si ricollega alla previsione dell'art. 1183 (art. 1331, 2° comma), e il diritto di opzione si conserva fino al termine che potrà stabilire il giudice secondo le circostanze, osservato sempre i1 disposto dell'art. 1379.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

206 Si è poi disciplinata la c.d. opzione (art. 225) che, per quanto sia più frequente nella pratica della compravendita, non è rara negli altri contratti.
In base al relativo patto si riserva ad una delle parti, e per un certo periodo di tempo, un diritto di preferenza avente un contenuto determinato. E' chiaro che la clausola fa dipendere dalla mera volontà di una parte l'intera efficacia del contratto; ma non si è di fronte alla condizione meramente potestativa che rende nulla l'obbligazione, perché è tale solo quella che fa dipendere l'efficacia di una delle attribuzioni patrimoniali (assunzione di un obbligo, alienazione di un diritto) dalla mera volontà dell'obbligato o dall'alienante.
La riserva di opzione si è raffigurata come produttiva degli stessi effetti dell'offerta ferma. E in realtà, la parte che si è obbligata alla preferenza è vincolata da questo obbligo per tutta la scadenza del periodo riservato; in modo che la revoca della promessa di opzione non impedirà che il contratto venga ad avere efficacia quando l'optante fa la dichiarazione di opzione. Ad evitare che la mancanza di un termine possa lasciare indefinitivamente incerta la situazione delle parti, si è previsto che il giudice può fissare il tempo entro cui il diritto di opzione può essere esercitato.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

610 E' regolato come una proposta irrevocabile il c.d. patto di opzione, in base al quale una delle parti conviene di rimanere vincolata alla propria dichiarazione mentre l'altra ha facoltà di accettarla o meno (art. 1331 del c.c., primo comma). Il patto è frequente e ha dato luogo a gravi dibattiti. Il nuovo codice non intende determinarne la natura ma vuole governarne solo l'effetto pratico. E l'effetto pratico più aderente alla volontà delle parti è quello dato dal carattere definitivo dell'impegno di una di esse, che è effetto comune anche alla proposta irrevocabile. Per questo, opzione e proposta irrevocabile sono accostate nel medesimo regolamento, con che esse non vengono certo ridotte ad un'unica figura giuridica. Non potrebbero, del resto, considerarsi di identica natura, perché l'opzione è una convenzione, mentre la proposta irrevocabile è un atto unilaterale. Pertanto la morte o la sopravvenuta incapacità della parte che ha assunto l'impegno contenuto nell'opzione non potrebbe estinguere questo per un ulteriore ordine di considerazioni: per il motivo, cioè, che l'impegno forma oggetto di un contratto.

Massime relative all'art. 1331 Codice Civile 2020

Cass. civ. n. 28762/2017

Il patto di opzione, disciplinato dall’art. 1331 c.c., ha in comune con il c.d. contratto preliminare unilaterale l’assunzione dell’obbligazione da parte di un solo contraente, ma se ne distingue per l’eventuale successivo "iter" della vicenda negoziale, in quanto, a differenza del predetto preliminare unilaterale, che è un contratto perfetto e autonomo rispetto al definitivo, l'opzione medesima non è che uno degli elementi di una fattispecie a formazione successiva, costituita inizialmente da un accordo avente ad oggetto l'irrevocabilità della proposta e poi dall'accettazione del promissario che, saldandosi con la prima, perfeziona il contratto, sempre che venga espressa nella forma prescritta per il contratto stesso e, quindi, nel caso di trasferimento immobiliare, per iscritto.

Cass. civ. n. 15411/2013

Il mancato esercizio, entro la scadenza del termine all'uopo fissato, della facoltà di accettare l'altrui proposta irrevocabile, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1331 c.c., facendo venir meno la soggezione dell'offerente al diritto potestativo del contraente cui è stata concessa l'opzione, libera definitivamente il primo, con la conseguenza che la manifestazione della volontà del secondo di aderire all'offerta, se sopravviene tardivamente, equivale ad una nuova proposta che non vincola l'originario offerente se non in caso di accettazione da parte del medesimo. Pertanto, è ininfluente che il ritardo nell'accettazione della proposta sia solo "lieve", considerato che nella fattispecie non viene in rilievo una questione di inadempimento, ma un'ipotesi di decorrenza di un termine.

Cass. civ. n. 23022/2006

In tema di opzione per l'acquisto di titoli azionari, anche nel caso in cui il patto di opzione relativo alla vendita sia associato ad un pactum de compensando tra il prezzo della vendita e il credito del titolare del diritto di opzione per altro titolo, il momento traslativo della vendita si determina per effetto dell'esercizio della opzione. Ne consegue che, ai fini della sussistenza dei presupposti dell'azione revocatoria fallimentare e della ricorrenza del periodo sospetto, occorre considerare il momento in cui è stata esercitata l'opzione e non il precedente negozio con il quale sono state regolate le modalità di esercizio della compensazione ed è stata concessa la opzione.

Cass. civ. n. 15142/2003

Il patto di opzione è un negozio giuridico bilaterale che dà luogo ad una proposta irrevocabile cui corrisponde la facoltà di una delle parti di accettarla, configurando uno degli elementi di una fattispecie a formazione successiva, costituita inizialmente dall' accordo avente ad oggetto l'irrevocabilità della proposta e, successivamente, dall'accettazione definitiva del promissario che, saldandosi con la proposta, perfeziona il contratto; pertanto nel caso di revocatoria fallimentare ex art. 67, primo comma, legge fall., di un contratto stipulato in virtù di un patto di opzione (nella specie di compravendita di azioni), l'accertamento dei presupposti della revocatoria — quindi, della sproporzione tra le prestazioni e della scientia decoctionis — deve essere compiuto facendo riferimento alla data di accettazione della proposta irrevocabile.

Cass. civ. n. 17737/2002

Nel patto di opzione è negozio giuridico bilaterale che obbliga entrambe le parti, sicché qualsiasi modifica concernente il contenuto del medesimo — come il termine entro il quale l'oblato può accettare la proposta, elemento costitutivo essenziale del patto di opzione — deve rivestire la medesima forma prescritta per detto negozio e provenire dalla volontà comune delle parti di esso, ovvero da un loro rappresentante, munito di procura generale o speciale, espressamente conferita tal fine.

Cass. civ. n. 2017/1998

L'istituto dell'opzione di cui all'art. 1331 si inserisce nell'ambito di una più complessa fattispecie a formazione progressiva, costituita inizialmente da un accordo avente ad oggetto la irrevocabilità della proposta del promittente, e, successivamente, dalla (eventuale) accettazione del promissario che, saldandosi con la precedente proposta, perfeziona il nuovo negozio giuridico, cosa che soltanto successivamente alla conclusione del contratto di opzione il promissario, con riferimento al contratto definitivo, può incorrere in responsabilità precontrattuale, se abbia ingenerato il ragionevole affidamento nella conclusione di tale contratto rifiutandone, poi, la stipulazione.

Cass. civ. n. 9675/1996

Il patto di opzione previsto dall'art. 1331 codice civile impone nella compravendita ad una delle parti l'obbligo incondizionato ed irrevocabile di vendere o di comprare, attribuendo contestualmente all'altra parte il diritto di conseguire la vendita o l'acquisto del bene o di rinunciarvi a sua insindacabile scelta, di guisa che per rendere eseguibile il patto è sufficiente la dichiarazione di volontà del promissario essendo quella del proponente già manifestata, vincolante e per lui irrevocabile ed essendo il proponente stesso liberato dal vincolo derivante dall'opzione solo se l'accettazione della proposta intervenga dopo la scadenza del termine all'uopo fissato.

Cass. civ. n. 4901/1987

L'opzione prevista dall'art. 1331 c.c., ha natura contrattuale, consistendo in un accordo in base al quale una parte si impegna a mantenere ferma una proposta per un certo tempo nell'interesse dell'altra parte. Pertanto è configurabile un'opzione per persona da nominare non essendovi ragione di fare eccezione al principio generale che ammette la stipulazione del contratto per persona da nominare (come pure di quello a favore di terzo) in relazione a qualsiasi tipo di contratto, preliminare o definitivo, purché l'oggetto della prestazione lo consenta.

Cass. civ. n. 3625/1983

Nell'opzione il solo proponente rimane vincolato alla propria dichiarazione, mentre la controparte è libera sia di accettare puramente e semplicemente la proposta stessa, sia di formulare una controproposta che, contenendo elementi non compresi nella già prevista struttura del contratto finale, non può determinare la conclusione di questo in conformità della concessa opzione, ma consente di pervenire ad un diverso contratto qualora venga accettata dal destinatario.

Cass. civ. n. 2908/1983

Il patto d'opzione, secondo la previsione dell'art. 1331 c.c., conferisce ad una delle parti, a fronte della proposta dell'altra, non revocabile per un determinato periodo di tempo, il potere di determinare la conclusione del contratto mediante la propria accettazione e senza necessità di ulteriori dichiarazioni del proponente. La configurabilità del suddetto patto, pertanto, resta esclusa con riguardo ad una proposta che contenga solo alcuni elementi essenziali e non l'intero regolamento negoziale, perché, in tal caso, il perfezionarsi del contratto non può conseguire a detta accettazione, ma richiede la formazione del consenso sugli ulteriori elementi non contemplati dalla proposta stessa.

Cass. civ. n. 436/1982

Integra la figura giuridica dell'opzione di cui all'art. 1331 c.c. il contratto con cui una delle parti si obbliga a cedere, ad un prezzo concordato, la sua quota di comproprietà di un bene immobile a seguito della richiesta proveniente da ciascuna delle altre parti contraenti. Tale contratto impegna irrevocabilmente il proponente, anche senza la fissazione di un termine finale di validità, e l'esercizio del diritto potestativo di accettazione della proposta può avvenire nel termine prescrizionale di dieci anni ai sensi dell'art. 2946 c.c., mentre il mutamento delle condizioni di mercato non determina l'inefficacia del contratto, ma può solo legittimare, ove si tratti di un contratto sinallagmatico, la possibilità di ottenere la risoluzione ope iudicis ex art. 1467 c.c. e, ove si tratti di contratto con obbligazioni a carico di una sola parte, la riduzione della prestazione o la riconduzione del contratto ad equità ex art. 1468 c.c.

Cass. civ. n. 3170/1978

Il cosiddetto patto di opzione è un vero e proprio contratto, nel quale il consenso attualmente manifestato dalle parti si esplica effettualmente nell'attribuzione al «favorito» di un potere di decisione rispetto alla conclusione di un contratto ulteriore già determinato nel suo contenuto, di guisa che, una volta che il potere sia stato esercitato, tale contratto ulteriore (comunemente detto «definitivo», ma più adeguatamente denotato dalla denominazione di «finale») giunge a perfezione senz'altro, e immediatamente attinge gli effetti costitutivi o traslativi propri del tipo cui appartiene.

Cass. civ. n. 1893/1975

Nell'opzione il promittente, se nulla deve fare di positivo per la conclusione del contratto definitivo, deve tuttavia mantenere un comportamento di astensione affinché la conclusione del contratto definitivo non sia impedita. Trattasi di obbligazione negativa, il cui inadempimento non è opponibile ai terzi che ne abbiano tratto vantaggio (ad esempio, acquistando la cosa che il promittente abbia proposto di vendere) e produce solo l'obbligo di risarcimento a carico del promittente inadempiente.

Cass. civ. n. 244/1970

Se le parti abbiano regolato integralmente i loro rapporti assumendo obblighi reciproci e condizionando solo l'obbligo di una parte all'adempimento dell'altra entro un certo termine, non si versa in tema di patto di opzione, sussistendo questo schema contrattuale nel caso in cui le parti convengano che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l'altra abbia facoltà di accettarlo o meno.

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L’art. 4 del contratto che viene allegato introduce una particolare fattispecie giuridica prevista dal nostro ordinamento, e precisamente il c.d. diritto o patto di opzione.
Il contratto base a cui, nel caso di specie, esso si ricollega è un contratto di locazione, in cui si distinguono una parte concedente ed una parte conduttrice, ed avente ad oggetto il godimento di un determinato bene immobile.

Nel corpo di tale contratto, e precisamente al suo art. 4, viene riconosciuta alla parte conduttrice il diritto di acquistare l’immobile già ricevuto in godimento, secondo lo schema proprio del diritto di opzione.
Trattasi di una particolare fattispecie disciplinata dall’art. 1331 c.c., la quale si distingue sia dalla proposta irrevocabile (di cui ne contiene gli elementi) che dal c.d. patto di prelazione.
Per effetto del diritto di opzione soltanto una delle parti rimane vincolata alla propria dichiarazione (ossia la parte concedente), mentre all’altra viene lasciata la facoltà di accettarla o meno.

Infatti, dal contratto di opzione sorge in capo ad una parte, detta opzionario, un diritto potestativo, da esercitare per mezzo di un atto unilaterale recettizio, mentre la parte che ha accettato di rimanere vincolata alla propria dichiarazione si viene a trovare in una situazione di mera soggezione, non dovendo svolgere alcuna attiva di collaborazione per l’instaurarsi del rapporto contrattuale definitivo.

In quanto tale, l’opzione deve contenere l’intero regolamento contrattuale, ed in particolare, per quanto concerne il prezzo, è stato affermato in giurisprudenza che non è indispensabile che esso risulti determinato nel patto di opzione, essendo sufficiente che sia anche soltanto determinabile, sulla base di criteri, riferimenti o parametri precostituiti, purchè la sua successiva concreta quantificazione sia ricollegabile ad una attività delle parti di tipo meramente attuativo e ricognitivo (così Cass. n. 873/1986).
Per certi versi, il patto di opzione può avvicinarsi ad un contratto preliminare unilaterale, in cui solo il promissario venditore assume l’obbligo di stipulare con il promissario acquirente il contratto definitivo di vendita (ciò forse può servire a rendere ancora più concreta l’idea di ciò che con l’art. 4 le parti hanno realizzato).

Passando adesso ad una analisi dettagliata del contenuto di tale clausola contrattuale, si cercheranno di individuare i singoli elementi che inducono a configurare la stessa come patto di opzione.
In apertura dell’art. 4 si dice “Le parti concordemente convengono di riconoscere”, espressione da cui può intanto desumersi il carattere bilaterale di tale pattuizione (a differenza della unilateralità che caratterizza la proposta irrevocabile).
Oggetto della convenzione è quello che viene definito “il diritto di acquisto”, ossia il diritto potestativo dell’opzionario, cioè della parte conduttrice, di acquistare l’immobile oggetto del contratto principale di locazione.
Sempre dal primo comma dell’art. 4 si ricava che il diritto di acquisto può essere esercitato per sé, cioè per la stessa parte conduttrice (quale risultante dal contratto di locazione) o per persona da nominare, possibilità questa prevista dal nostro ordinamento giuridico all’art. 1401 del c.c., ivi correttamente richiamato (costituisce questa una clausola accessoria propria della quasi totalità dei contratti preliminari di vendita).
Ciò consentirà al conduttore Tizio, qualora volesse esercitare il diritto di acquisto, di indicare Caio, terzo estraneo, come parte acquirente nel futuro ed eventuale contratto definitivo di acquisto che si andrà a concludere con la parte concedente (promittente venditore).
La seconda parte del primo comma dell’art. 4 disciplina il termine entro cui l’opzionario potrà esercitare il diritto di opzione, stabilendosi che ciò potrà avvenire in un arco temporale che va dalla data di stipula del contratto principale di locazione fino ad un termine massimo di centoventi giorni antecedenti lo spirare del termine di durata della stessa locazione (o contratto costitutivo del diritto personale di godimento).

Il comma 2 dell’art. 4 si occupa di disciplinare modalità e forma attraverso cui l’opzionario dovrà manifestare la sua volontà di accettare la proposta della parte concedente, richiedendo per quanto concerne la forma il rispetto di quella scritta (si parla di “apposita dichiarazione scritta”), mentre in ordine alle modalità di comunicazione, trattandosi ovviamente di atto recettizio, è richiesto l’uso della raccomandata con ricevuta di ritorno o della PEC (solo con tali mezzi l’atto di volontà potrà farsi pervenire correttamente nella sfera di conoscibilità del destinatario, ossia del proponente).
L’esercizio del diritto di opzione determina la chiusura della fase che viene solitamente definita preparatoria del futuro contratto che si andrà a stipulare, ossia il contratto definitivo di compravendita, a cui infatti si fa riferimento nella seconda parte del secondo comma dell’art. 4, ove viene detto che entro i trenta giorni successivi alla data di ricezione della dichiarazione di voler acquistare, si dovrà procedere al perfezionamento dell’atto definitivo di vendita, il quale dovrà ovviamente rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata con sottoscrizione autenticata (e ciò onde poter adempiere all’onere della successiva trascrizione).

Il terzo comma della norma disciplina le conseguenze dell’inadempimento per l’ipotesi in cui, a seguito dell’esercizio del diritto di acquisto da parte dell’opzionario, sorga per entrambi i contraenti l’obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita; viene a tal fine correttamente richiamato l’art. 2932 del c.c., norma applicabile in tutti i casi in cui una delle parti non adempia all’obbligo contrattualmente assunto di concludere un contratto, legittimando la parte adempiente ad agire in giudizio per ottenere una pronuncia che tenga luogo del contratto non concluso, oltre ad un eventuale risarcimento per i danni conseguenti da tale inadempimento.

Il quarto comma dell’art. 4 disciplina le conseguenze del mancato esercizio del diritto di acquisto o diritto di opzione, prevedendosi che in tal caso alla scadenza contrattuale cesserà di avere efficacia il contratto di locazione, con conseguente obbligo per la parte conduttrice di riconsegnare alla parte concedente l’immobile concesso in locazione, nello stato in cui si trova e salvo il normale deterioramento derivante dall’uso pattuito che ne è stato fatto.
Tale clausola risulta perfettamente conforme a quanto statuito dall’art. 1590 del c.c. rubricato appunto “Restituzione della cosa locata”.

Per quanto concerne il richiamo all’art. 474 del c.p.c., esso potrà legittimamente operare soltanto se il contratto di locazione da mettere in esecuzione abbia formato oggetto di un atto ricevuto da notaio o altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverlo, e ciò per effetto di quanto espressamente statuito dal terzo comma dello stesso art. 474 c.p.c.
L’art. 2930 del c.c., invece, fa riferimento al generale diritto di ottenere il rilascio forzato di un immobile qualora la parte tenuta a rilasciarlo non vi provveda spontaneamente (si può dire che tale richiamo sia privo di alcun valore pratico, in quanto trattasi di norma che opererebbe a prescindere dal fatto che le parti vi abbiano fatto o meno espresso riferimento).

Il quinto comma, infine, risponde all’esigenza che il patto di opzione contenga, nei suoi elementi essenziali, il regolamento del contratto che si andrà a concludere (in tal senso è orientata la giurisprudenza, cfr. Cass. n. 402/1982; Cass. n. 2908/1983 e Cass. n. 10777/1993), ed infatti delinea quello che è il contenuto di alcune clausole che verranno inserite nell’atto definitivo di compravendita.
Manca nell’articolo in esame, e di cui è stato chiesto di fornire la presente consulenza, il riferimento a quello che dovrà essere il prezzo della compravendita, elemento indubbiamente anch’esso essenziale.
A tale elemento, tuttavia, si fa riferimento al successivo art. 5, rubricato “Canoni”, in cui si dice che il canone per la concessione in godimento dell’immobile dovrà essere corrisposto mensilmente per tutta la durata del contratto e fino al momento della eventuale definitiva cessione dell’immobile, precisandosi al secondo comma dello stesso articolo che il canone mensile è comprensivo di una componente da imputare alla concessione del godimento e di una componente da imputare al prezzo di vendita.
Null’altro è dato leggere del contenuto di tale contratto, essendo stata fatta pervenire a questa redazione soltanto la pagina contenente l’art. 4 ed il comma 1 dell’art. 5.

In conclusione, dunque, si può dire che si tratta di un ordinario e abbastanza comune contratto di locazione con patto di futura vendita, il cui schema è costituito da un contratto principale di locazione, a cui accede un patto di opzione (per sé e/o per persona da nominare), il quale ultimo si caratterizza per l’insorgere di una proposta irrevocabile a vendere dal lato della parte concedente e di un diritto potestativo ad accettare dal lato della parte conduttrice (nonché opzionario).


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