Detrazioni fiscali 2026, puoi avere il 36% anche se ristrutturi una casa non tua, ma rischi di perderlo per un errore

Il comodatario ha diritto a pieno titolo alla detrazione per il recupero edilizio? Scopriamolo insieme

Chi abita un immobile ricevuto in comodato, spesso da un genitore o da un altro familiare, si chiede frequentemente se possa portare in detrazione le spese di ristrutturazione che sostiene personalmente. La risposta è affermativa.

Fin dalla circolare n. 57/1998 l'Amministrazione finanziaria ha chiarito che il diritto alla detrazione spetta, se le spese sono state sostenute e sono rimaste a carico del contribuente:

• al proprietario o nudo proprietario;
• al titolare di un diritto reale;
• all'inquilino e al comodatario, «in quanto detentori dell'immobile».

E sul punto l'art. 16 bis, comma 1, del TUIR riconosce la detrazione per le spese documentate, «sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi».
La norma citata non limita quindi il beneficio al proprietario, ma lo estende anche a chi ha la semplice detenzione qualificata del bene.
La percentuale “base” della detrazione prevista dall'art. 16-bis citato è il 36%, con un limite di spesa di 48.000 euro. Per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024 la misura è stata elevata al 50%, con un limite di 96.000 euro.

Dal 2025 le manovre finanziarie che si sono avvicendate hanno differenziato l'aliquota in base alla posizione del contribuente:

• la misura maggiorata è riservata ai proprietari e ai titolari di diritti reali di godimento che effettuano interventi sull'abitazione principale;
• a tutti gli altri contribuenti si applica l'aliquota ridotta.

Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento, non di un diritto reale. Per le spese sostenute nel 2026 accede quindi alla detrazione nella misura del 36%, anche quando l'immobile costituisce la sua abitazione principale.
È comunque indispensabile verificare, per ciascun anno di sostenimento della spesa, l'aliquota e il limite di spesa fissati dalla legge di bilancio vigente.


Il nodo critico riguarda, piuttosto, il requisito della regolare registrazione del contratto.
Una parte significativa della giurisprudenza tributaria ritiene che la registrazione non sia condizione indispensabile. Questo orientamento richiama l'ordinanza della Corte di Cassazione n. 13424/2021, secondo cui la legge istitutiva dell'agevolazione, nel riconoscere il beneficio anche ai detentori, non stabilisce a tal fine alcun obbligo di registrazione della scrittura privata costitutiva della detenzione.

La detenzione potrebbe quindi essere desunta da altri elementi di fatto, che i giudici hanno ritenuto idonei a dimostrare la durata anteriore alle spese:

• la residenza anagrafica;
• l'allaccio delle utenze;
• il pagamento degli oneri condominiali;
• le comunicazioni trasmesse al fisco.

Ma la prassi amministrativa e la giurisprudenza di merito più recente continuano, invece, a considerare la registrazione anteriore ai lavori un requisito imprescindibile.

Si richiama la circolare n. 8/2025 dell'Agenzia delle entrate nel punto in cui si afferma che la detrazione in oggetto spetta anche ai detentori dell'immobile, come il comodatario, a condizione che siano in possesso del consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario e che la conservazione dell'immobile risulti da un contratto di comodato regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori e sussista al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione, anche se antecedente il predetto avvio. In particolare, nel rispetto di ogni altra condizione, nel caso in esame è possibile fruire della detrazione del 36% delle spese sostenute.

Per accedere con sicurezza alla detrazione, il comodatario dovrebbe allora:

1. stipulare il comodato in forma scritta e registrarlo prima dell'inizio dei lavori o del primo pagamento;
2. munirsi del consenso scritto del proprietario all'esecuzione degli interventi. Il consenso va formalizzato al più tardi entro la presentazione della dichiarazione dei redditi;
3. conservare la prova della data di inizio dei lavori (titolo abilitativo o dichiarazione sostitutiva).

Allineate alla necessità della registrazione del contratto anteriormente all'inizio dei lavori si segnalano alcune decisioni del 2025. In particolare, la Corte di giustizia tributaria di primo grado di Napoli, con sentenza n. 11743/2025, ha ribadito che il comodatario può beneficiare della detrazione a condizione che disponga del consenso del proprietario all'esecuzione degli interventi e che il contratto risulti «regolarmente registrato al momento di avvio degli interventi di ristrutturazione o al momento del pagamento delle spese ammesse in detrazione se questo è precedente all'inizio dei lavori».

Un'impostazione ancora più rigorosa emerge dalla sentenza della Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia n. 2889/2025, depositata il 16 aprile 2025, che ha definito la registrazione del contratto un «indefettibile presupposto» per il riconoscimento della legittimazione a fruire della detrazione.
Nella medesima direzione si colloca, infine, con riferimento all'anno 2024, la sentenza della Corte di giustizia tributaria di primo grado di Reggio Emilia n. 143/2024, secondo cui il titolo idoneo a legittimare la detrazione può certamente consistere in un contratto di comodato, ma quest'ultimo deve essere necessariamente registrato. La formalità, secondo i giudici, deve essere eseguita prima della data di inizio dei lavori e non può essere validamente sostituita da una registrazione successiva.

Alla luce del quadro sin qui delineato, la soluzione più prudente resta quindi registrare il comodato prima di avviare gli interventi. I mezzi di prova alternativi vanno riservati alla difesa in sede contenziosa.