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Diritto civile - -

Il contratto "rent to buy": brevi profili civilistici e fiscali

Il contratto "rent to buy": brevi profili civilistici e fiscali
Cosa è e come funziona riguardo gli aspetti fiscali il contratto cosiddetto di "rent to buy".
Il rent to buy (o affitto a riscatto) é un tipo di contratto introdotto nel no­stro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (art. 23 del D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), con cui il proprietario con­segna fin da subito l’immobile al conduttore e futuro acqui­rente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare o meno il bene.
Se decide di acquistarlo, il concedente sarà tenuto a dare il proprio consenso alla vendita ed il conduttore avrà diritto a vedersi detratto dal prezzo finale di vendita una parte dei canoni già pagati; qualora il concedente non dovesse adempiere all’obbligo di stipulazione dell’atto di trasferimento, il conduttore potrà ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, in applicazione delle disposizioni di cui all’art. 2932 del c.c..
Se, invece, il conduttore si decide a non procedere all’acquisto, il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere l’intera componente dei canoni imputabile all’utilizzo, mentre il medesimo conduttore avrà diritto alla restituzione della percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita, così come determinata nel contratto medesimo.

Da quanto detto si evince che elemento essenziale del contratto è il canone da pagare, in riferimento al quale sarà indispensabile e di estrema importanza determinare la parte destinata al pagamento dell’utilizzo (remu­nerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo per il caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto.
Si tenga conto che è anche possibile convenire sin da subito il pagamento di un acconto (oltre alla parte di canone mensile da detrarre dal prezzo finale), e che la determinazione della misura di tale acconto è lasciata alla libera volontà delle parti (anche in funzione delle spese sostenute dal concedente).
Nella stipula di tale contratto è, tuttavia, previsto un limite temporale: secondo quanto disposto dall’art. 23 del citato D.L., comma 3, lo stesso non può avere una durata superiore a dieci anni, decorsi i quali occorrerà eventualmente perfezionare la vendita dell’immobile, saldando la restante parte del prezzo inizialmente pattuito.

Sotto il profilo delle garanzie per il concedente (che si presume siano quelle che più interessano), va detto che lo schema di tale contratto risulta particolarmente flessibile, e così, a mero titolo esemplificativo, il contratto si intenderà comunque risolto per inadempimento del conduttore (con diritto del concedente a rientrare nel possesso del bene ed a ritenere a titolo di indennità le somme incamerate) in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di una quota di canoni pari ad un ventesimo del loro numero complessivo.
Qualora, invece, l’inadempimento dovesse verificarsi dal lato del concedente, questi sarà tenuto a restituire la quota dei canoni imputati a corrispettivo della vendita, maggiorata degli interessi legali.
Sempre a tutela del conduttore promissario acquirente, è previsto che tale contratto venga trascritto al pari di un contratto preliminare di compravendita (per fare ciò è necessario che sia rivestito della forma dell’atto pubblico o scrittura privata autenticata), il che ne rende possibile la sua [opponibilitā ai terzi, oltre che il venirne fuori indenne in caso di eventuale fallimento del concedente.

Non deve scoraggiare la circostanza che il rent to buy non possa avere durata superiore a dieci anni per la stipula del contratto definitivo, in quanto tale contratto offre in ogni caso al conduttore la possibilità di accedere più agevolmente al credito bancario (cosa che magari in un primo momento poteva risultare difficile), ponendo il concedente nella condizione di dimostrare, presso l’istituto di credito cui si rivolgerà per accendere un mutuo, il suo standing creditizio per avere puntualmente onorato le rate del contratto (generalmente di importo pari o leggermente superiore alle rate di mutuo).
Dal canto suo, il concedente si sarà liberato, per tutta la durata del contratto, degli oneri finanziari connessi alla gestione dell’immobile.
Infatti, per tutta la durata del contratto, sono a carico del conduttore le spese e, in genere, gli one­ri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria degli immobili e delle relative parti condominiali (se l’immobile è in un condominio); saranno inoltre a carico del con­duttore le riparazioni straordinarie causate dal suo inadempi­mento agli obblighi di ordinaria manutenzione (se il concedente rifiuta di eseguire tali riparazioni o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, il conduttore avrà facoltà di farle eseguire a proprie spese).
Resteranno, invece, a carico del concedente le riparazioni straordinarie dell’immobile, e delle relative parti condominiali, se l’im­mobile è sito in un condominio, anche se il conduttore deve corrispon­dere al concedente, durante tutta la durata del rapporto, gli in­teressi sulle somme spese per le riparazioni straordinarie.
Con specifico riferimento al pagamento dei contributi dovuti all’amministratore di condominio, va precisato che concedente e conduttore sono tenuti a risponderne solidalmente.
Sotto il profilo giuridico, si ritiene opportuno fare un’altra precisazione: poiché il contratto di rent to buy riguarda prestazioni corrispetti­ve da eseguire nel corso del tempo, sarebbe teoricamente possibile che il conduttore ceda a terzi la propria posizione contrattuale prima della scadenza (ossia prima che venga perfezionato il contratto finale di cessio­ne del bene); pertanto, al fine di tutelarsi da una tale evenienza, si consiglia di escludere in contratto la facoltà di cessione dello stesso.

Passando adesso al profilo fiscale, l’Agenzia delle Entrate ha precisato il trattamento applicabile al rent to buy con la Circolare n. 4/E del 19.02.2015, nel corpo della quale è precisato che il rent to buy si configura come un negozio giuridico complesso caratterizzato:
  • dal godimento dell’immobile, per i periodi precedenti l’esercizio del diritto di acquisto;
  • dall’imputazione di una quota del canone a corrispettivo della successiva compravendita dell’immobile;
  • dall’esercizio del diritto di acquisto (o eventuale mancato esercizio del diritto) dell’immobile.
Per quanto attiene al godimento dell’immobile, considerato che il contratto in esame comporta l’immediata concessione del godimento dello stesso a fronte del pagamento dei canoni, l’amministrazione finanziaria ritiene che detto godimento debba essere assimilato, ai fini fiscali, alla locazione dell’immobile e, pertanto, per la quota di canone imputata al godimento dell’immobile trovano applicazione le disposizioni previste, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i contratti di locazione.
Con riferimento ai canoni corrisposti dal conduttore, l’articolo 23, comma 1, chiarisce che le parti imputano al corrispettivo del trasferimento una quota di canone indicata nel contratto. Tale quota di canone, che ha natura di anticipazione del corrispettivo del trasferimento, deve essere assimilata, ai fini fiscali, agli acconti prezzo della successiva vendita dell’immobile.
In caso di esercizio del diritto di acquisto dell’immobile trova applicazione la normativa prevista, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i trasferimenti immobiliari.

Nicola Li Causi

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