Al centro della vicenda c'è un immobile la cui volumetria complessiva, calcolata includendo sia il piano fuori terra che il piano seminterrato, superava la soglia dei 750 metri cubi prevista dall'art. 39 della Legge n. 724/1994 per accedere al secondo condono edilizio. Il superamento di tale soglia rendeva impossibile considerare validi i titoli edilizi in sanatoria già rilasciati, e aveva portato all'emissione di un ordine di demolizione.
A un certo punto, però, l'ufficio tecnico comunale era intervenuto con una determina che ricalcolava la volumetria escludendo il piano seminterrato. Grazie a questa operazione, l'immobile rientrava nei limiti consentiti. Il giudice di merito aveva condiviso questa impostazione, valorizzando le caratteristiche concrete del locale: accesso tramite botola, scarsa illuminazione naturale, assenza di condizioni idonee alla stabile permanenza dell'uomo. A questi elementi si aggiungeva il richiamo alle disposizioni del regolamento edilizio comunale, che in presenza di determinate condizioni consentivano di non conteggiare i locali interrati o seminterrati. Su queste basi, era stata disposta la revoca dell'ordine di demolizione.
Si trattava, in apparenza, di una soluzione ragionevole. Ma la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13145 del 10 aprile 2026, ha ribaltato completamente questa lettura.
Il quadro normativo
Per capire la portata della decisione, occorre inquadrare correttamente la normativa di riferimento. L'art. 39 della Legge n. 724/1994 - che regola il cosiddetto secondo condono edilizio - stabilisce condizioni precise e non negoziabili per accedere alla sanatoria:
- le opere devono essere ultimate entro il 31 dicembre 1993;
- per gli interventi su edifici esistenti, l'abuso non può comportare un ampliamento superiore al 30% della volumetria originaria;
- per le nuove costruzioni il volume non può superare i 750 metri cubi per singola richiesta di sanatoria.
La stessa disposizione richiama i capi IV e V della Legge n. 47/1985, rendendo applicabili i principi del primo condono edilizio, tra cui la nozione di ultimazione dell'opera: essa coincide con il completamento del rustico e della copertura, ovvero i due elementi che rendono identificabile e misurabile il volume dell'edificio.
Il punto fondamentale, ribadito dalla Cassazione, è che questa disciplina ha natura eccezionale e derogatoria. Consentire la regolarizzazione di opere realizzate senza titolo o in difformità da esso è già, di per sé, una deroga al principio generale di legalità urbanistica. Proprio per questo, le norme sul condono devono essere interpretate in modo rigoroso e restrittivo, senza margini per applicazioni estensive o analogiche. Non c'è spazio per letture creative.
La decisione della Cassazione: il volume è uno solo e va contato per intero
La Corte ha escluso con fermezza qualsiasi possibilità di scomporre l'immobile ai fini del calcolo volumetrico. L'art. 39 della Legge n. 724/1994 non contiene alcuna previsione che consenta di escludere porzioni dell'edificio: fissa un parametro quantitativo complessivo, senza distinzioni tra ambienti, destinazioni d'uso o caratteristiche funzionali. Il volume deve essere considerato nella sua interezza, e non è possibile introdurre, in via interpretativa, categorie di "volumi non computabili".
Su questo punto la Corte ha richiamato il proprio consolidato orientamento: il limite volumetrico deve essere riferito alla costruzione considerata unitariamente, senza che rilevino le suddivisioni interne o i diversi livelli dell'edificio. Di conseguenza, sono prive di qualsiasi rilevanza giuridica tutte le operazioni di scomposizione finalizzate a rientrare nei limiti di condonabilità. Isolare il piano seminterrato o valorizzare le caratteristiche fisiche dei singoli ambienti rappresenta, secondo la Corte, un'operazione artificiosa e priva di fondamento normativo.
Particolarmente netta è poi la posizione sui regolamenti edilizi comunali. La Cassazione ha chiarito che una fonte secondaria non può incidere sui limiti fissati da una norma statale: i regolamenti locali non possono introdurre esclusioni volumetriche, perché ciò si tradurrebbe in un ampliamento dell'ambito della sanatoria che il legislatore non ha previsto. La normativa statale prevale, senza eccezioni.
Infine, la Corte ha chiarito che elementi come la non abitabilità, la scarsa illuminazione o l'assenza di utilizzo stabile non incidono in alcun modo sul calcolo della volumetria. Un locale non abitabile è comunque volume: che sia destinato a deposito, privo di finestre o accessibile solo tramite botola, non fa alcuna differenza ai fini del computo. Il parametro resta esclusivamente quantitativo.
Cosa cambia nella pratica
Chiunque si trovi a valutare la condonabilità di un immobile in base alla Legge n. 724/1994 deve calcolare la volumetria comprensiva di tutti i livelli, seminterrati inclusi, indipendentemente dalla loro abitabilità, dalla loro destinazione d'uso o dalla loro incidenza sul carico urbanistico. Non esistono categorie di volumi che possano essere sottratte al computo per ragioni funzionali o strutturali.
Allo stesso modo, non è possibile fare affidamento su disposizioni dei regolamenti edilizi comunali che prevedano esclusioni volumetriche: tali norme non hanno alcun valore nell'ambito della disciplina del condono, che è regolata esclusivamente dalla legge statale.
Il messaggio della Cassazione è, in definitiva, inequivocabile: il condono edilizio è una misura eccezionale e, come tale, va applicata in modo rigoroso. Ogni tentativo di ridurre artificialmente la volumetria da sottoporre a verifica - attraverso scomposizioni dell'immobile, valorizzazione delle caratteristiche dei singoli ambienti o richiami a fonti normative locali - è destinato a non trovare accoglimento. I 750 metri cubi si calcolano su tutto, senza eccezioni.
